“两房”六年救赎

本报记者 王晓薇 北京（楼盘）报道

走4号洲际公路，从美国佛罗里达州（楼盘）中部城市奥兰多的迪士尼大世界驱车前往冠军门，只需12分钟的路程。沿途一片900多英亩的建筑工地上耸立着大型起重机和四个脚手架、数十名建筑工人正在忙得不可开交，很快将有3200间房屋出现在这里。

一个原本在2007年房地产泡沫刚刚发生时建到一半就被废弃的高尔夫球场项目，又一次变得炙手可热。在房地产泡沫破裂6年之后，复苏的阳光已经照耀着美国房地产市场。

5月28日发布的标准普尔/凯斯-席勒房价指数显示，3月S&P/CS 20座大城市房价指数年率上涨10.9%，高于2月的9.3%，恢复到了金融危机发生前的水平。不仅如此，作为2008年金融危机爆发的标志性事件，房利美和房地美（下称“两房”）被美联邦住房金融局接管并接受援助近6年之后，连续5个以上季度实现盈利，已有能力向政府支付股息，就连“恢复自由之身”都指日可待了。

“两房”强势复活，背后则是美国经济的真实复苏，宽松货币政策完成了使命。接下来，要考虑的是QE如何退出了。

起死回生

来自房地产的好消息，首先在股市得到了欢呼。

上述数据颁布之时，道琼斯应声上涨了56点，最终上涨106.29点，至创纪录高位15409.39点，这也是道指连续第20周收涨。标准普尔500指数上涨10.46点，收于1660.06点。纳斯达克指数涨29.74点，至3488.98点。

在房地产危机中“屈辱”退出纽交所主板的美国房地产抵押贷款融资巨头房利美与房地美，在分别上涨37.3%和33.45%后，双双迈进每股3美元的关口；其中房利美的股价升至突破了4美元关口，收于4.08美元每股。

5个月以来，随着美国房地产市场的复苏，房利美和房地美的股价累计涨幅已经高达1940%和1775%。仅仅在5月过去的19个交易日中，“两房”的股价就飙升逾300%。按照纽交所的规定，如果一旦“两房”股价重新企稳在每股两美元，那么他们将可能一雪前耻，重新登陆纽交所。

一些对冲基金已经嗅到了“两房”身上的机会。根据美国证券交易委员会公开数据显示，近期包括保尔森基金和佩里资本等一些大规模的对冲基金已经开始购入“两房”的优先股。“两房”正在从过去的遭人唾弃，跌落主板的尴尬中重新站起来。

在一雪前耻之前，“两房”还刚刚完成了另一件扬眉吐气的事情。

在2008年遭遇次贷危机之后，“两房”由美国联邦住房金融局接管，并接受了来自美国政府1874亿美元的援助。为了尽快摆脱政府管控，“两房”一直在试图加快归还援助的步伐。

一季度亮丽的财报适时地为“两房”争取“自由”提供了足够的底气。房利美一季度实现税前净利润81亿美元，创历史新高，当季总收入达到580亿美元。这已经是房利美连续第5个季度实现盈利。作为“难兄难弟”的房地美一季度实现盈利46亿美元，较去年同期飙升7倍，创下该公司历史上第二高的季度盈利，46亿美元的利润也完成了该公司连续6季度实现盈利的目标。

在口袋充裕之后，5月19日，房利美表示，将向美国财政部支付594亿美元股息。此前一天，房地美也承诺将向政府支付70亿美元股息。这将及时地帮助美国政府将原本应该在5月18日到达的债务上限延缓至10月。

如果上述支付股息行为完成，那么“两房”所欠政府援助资金将下降至558亿美元。再加之财政部对于“两房”的额外税负减免，其最终欠款额可能仅剩301亿美元。如果美国房地产继续保持复苏势头，那么也许只再需一个季度，“两房”便将恢复“自由身”。

美国经济现状之下，完成这一救赎似乎并不是一个难事。

真实的复苏

在标准普尔/凯斯-席勒房价指数传来好消息前，美国房地产市场的一些标志性数据已经透露了美国房地产市场复苏的迹象。

5月23日，两个强劲指标让美国房地产的复苏前景变得更加真实。

在美国商务部给出的新屋销售数据中，4月经季节调整并年化的新屋销量为45.3万户，高出预期3万户。这一销售数据创下了经济衰退结束以来的第二高纪录。更让市场兴奋的是，如此多的房屋还是以一个非常不错的价格销售出去的。4月美国新屋的销售价格中值同比增加了14.9%，为27.16万美元。这一价格是自20世纪60年代开始记录该数据以来的最高值。

在新屋销售创下纪录之后，美国房地产也正在努力完成去库存化。

在全美不动产协会给出的美国成屋销售数据中，4月美国成屋销售增长0.6%，年率达497万户，为2009年11月以来最高水平。美国成屋销售正在由2008年411万套的13年低点复苏。而在2005年的高峰期这一数值为708万套。2012年重新销售的房屋占到了整个住宅市场的93%。

以4月的销售速度，市场上的库存只需要5个多月就可以清空。而根据路透给出的通常情况，库存应该满足6个月的供应才能实现健康的供需平衡，低库存正在推动成屋市场价格的上涨。4月美国成屋销售价格为19.28万美元，为2008年以来最高，价格比去年同期上涨了11%。

与房子价格上涨同时加快的还有房子的销售速度。4月市场售房时间中值为46天，比一个月前省了16天，比一年前则省了59天。房屋价格和售房速度的上涨趋势也让久违了的“囤房”现象再次重返美国房地产市场。在加利福尼亚州、亚利桑那州等地方甚至出现了排队现金购房的情景。

围绕此轮房地产价格上涨是复苏还是泡沫的争论也随之甚嚣尘上。

在里根时期的预算官员大卫·斯托克曼看来，房地产市场将会形成新的泡沫，而“罪魁祸首”就是美联储的低息政策。

然而美国《房产抵押贷款》的发行人Guy Cecala则持有相反看法。“在经历了房地产危机之后，保险业准入制度变得更加严格，相当多的人群现在申请不到贷款。因此此轮房地产的复苏是由开发者，现有屋主向上交易驱动产生的。”Cecala认为，“现有房者驱动新的房屋出售，既没产生新的有房者，也不会吸引另外的房屋供给，这表明房产市场更加健康。”

美国4月房屋廉价急售比例也从另一个侧面印证了Cecala的结论。美国4月房屋廉价急售比例降至了18%，这也是全美不动产协会自2008年10月开始记录这一数据以来的最低水平。“廉价急售比例迅速下降，表明楼市的核心增长趋势是良性的。”TD Securities 策略师Gennadiy Goldberg说。

退出“催化剂”

当美国房地产市场趋于康复时，由其所带动的上下游产业也正在对美国经济的复苏形成“正能量”。

随着美国房地产市场的复苏，无论是从代表制造业的开发商、与零售业极为密切的家居建材，还是涉及服务领域的房地产中介，其业绩都出现了大幅度的增长。

5月24日，美国第三大住宅建筑商莱纳房产公布的第一季度季报显示，该公司的住房销售量增加了28%，平均销售价格上升了13%。全球最大的家居装修用品连锁店家得宝第一季度盈利也达到12亿美元，同比增长了20%。

此外，美国在线房地产信息提供商Zillow的股价在今年也已经上涨超过100%。“从增长上来说，楼市目前是经济最强劲的部分。”高频经济公司首席经济学家吉姆·奥沙利文说。

5月25日，美国商业经济协会（NABE）公布了对49位经济学家的调查显示，房价在2013年将会上涨4.4%，在2014年将上涨4%。“房价上涨，人们的消费意愿正在变得更为强烈。”NABE调查部门主管Nayantara Hensel说。接受调查的经济学家们还认为今年美国经济的增长将为2.4%，明年将是3%。

除对经济增长有所帮助之外，房地产市场对于美国更大的意义则在于对就业市场的贡献。据穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪的预计，房地产市场的复苏将帮助美国在3到4年内恢复至充分就业。他预计，目前美国还需要增加大约400万个岗位才能实现所谓的充分就业。

在赞迪看来，住房市场正是消除就业缺口的关键。随着美国经济的不断复苏，美国就业市场正在恢复。但是由于房屋供应方面的制约对住房市场造成阻碍，美国就业市场的恢复极其缓慢。赞迪认为美国每年住房的供应数量将应该增长1倍，由目前的90万套恢复到危机发生前的180万套的常规水平。

如果新增加400万个就业岗位，美国的失业率将从目前的7.5%降至4.5%或5%左右。而按照该机构此前发布的预测报告，2013年美国全年新增就业人数将到达200万个，也就是说失业率将会下降至7.2%左右。而在2014年，这一指标将为6.6%正巧与美联储为退出QE设下的失业率降至6.5%的门槛无限接近。