蔡屋围之谋 京基深圳旧改再添新筹码

对于想在深圳（楼盘）深入发展的房企来说，重点或不在资金是否殷实，而在是否有能力通过各种渠道获得项目，以此来拓宽自己的发展半径。

当前深圳可谓寸土寸金，通过旧改来获得项目，无疑是个非常不错的选择，京基或算得上是一个通过旧改来谋发展的典型。

旧改新码

近日，深圳市2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划正式公示，其中，位于罗湖区桂园街道的蔡屋围城市更新统筹片区位列其中。

公示显示，蔡屋围城市更新统筹片区的申报主体为深圳市罗湖区重建局、深圳市京基房地产股份有限公司，该片区拟更新方向为商业、办公、居住、教育等功能。

根据公告公布的范围示意图显示，该项目东起红岭中路，西至红岭路，北至红宝路，南至滨河大道，整个片区面积约为31万平方米。若公示成功获批，京基将在先前做过旧改项目的蔡屋围片区获得一个新的旧改项目。

上述蔡屋围更新项目即早前传闻京基拟造666米大楼的晶都旧改项目，根据最新的消息得知，京基晶都旧改项目已确定规划建筑面积270万平方米，相当于建面为60万平方米的京基100综合体的4-5倍，是深圳已确认的第二大旧改项目。

目前深圳第一大旧改项目为华润置地于2007年3月以60亿资金夺得的大冲旧改项目，该项目占地68.4万平方米，总建筑面积近300万平方米。

关于晶都旧改项目未来的规划，京基相关负责人对观点地产新媒体表示，整个项目从开发到最后的建成总周期或需要9到10年，因此现在说规划还为时过早。

相关分析则认为，在成功开发京基100后，京基本身在旧改方面的经验，或有助于其今后旧改项目的开发。

拆迁难题

与京基100所处同一片区的晶都旧改项目，毫无例外，自然避免不了拆迁问题。

对于该片区未来拆迁的问题，深圳一业内认为，晶都旧改在拆迁方面面临的问题确实存在一定难度，“有很多退休政府官员住在那里，估计会有难度，因此，这就要看京基怎么去处理、去考虑相关补偿的问题了。”

但京基地产相关负责人在接受观点地产新媒体采访时曾表示，通过京基100的开发，京基地产自身已积累了许多经验，同时和蔡屋围的居民也形成了一定的合作关系，因此今后的拆迁难度应该不会很大。

不过，在京基100所在的蔡屋围地区，京基地产确实曾经历过不少挫折。

2004年，京基地产与蔡屋围集团公司签署相关协议，获得了蔡屋围城中村旧城改造项目。

但很快他们发现事实与想象相去甚远，蔡屋围集团并未把卖地的事情告诉蔡屋围的村民。

在此之后，蔡屋围城中村的拆迁问题一直困扰着京基，也才有了平安保险想接手蔡屋围项目的事情。

到了2007年，京基花了整整三年的时间才将蔡屋围的拆迁问题解决，其中还包括为一户钉子户赔了1200万元的巨额拆迁代价。

资金问题

相较于拆迁赔偿问题，在一位熟悉旧改运作的分析师看来，对于新获得的旧改项目来说，重点不在赔偿上，而在于项目开发周期所引申出来的资金沉淀问题。

该分析师表示，因开发该项目会冻结一部分资金，而项目开发周期拖得越久，财务成本也就越高。

据相关知情人士猜测，此前京基开发项目所用资金多半来自自有资金，而随着京基旧改项目的逐渐增多，因此不排除通过其他融资渠道获取资金的可能。

而据另一位相关知情人士透露的消息，由于此前开发的一些项目留下的后遗症，目前京基的负债率非常高，甚至市场有传闻称京基100的土地款至今未缴清。

除晶都旧改项目外，京基目前在罗湖、南山、宝安、龙岗四大区域还有5个城市更新项目，5个项目的总体改造面积为63.9万平方米，预计开发总量达到300万平方米，而根据京基的计划，5个项目的改造投资额度约为255亿元。