房企运营成本逐年增加 分析称或转嫁至房价

房企运营成本会转移到房价上

近日，有媒体报道，对139家A股上市房企进行统计发现，自2007年一季度至2013年一季度，139家上市房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿。房企缴税额与净利润额一样，逐年递增。从数据中不难发现，随着房地产净利润的增长，缴税额也在大幅增长，且缴税额一直大于净利润。就此话题，重庆晚报记者邀请的3位重庆房地产业界资深人士共同探讨时认为，房企每赚1元钱，同时就要上缴1.02元的税收说法并不科学，同时房企的成本增加一定会转移到房价上。

“赚1元缴1.02元税”

说法不科学

主持记者：139家上市房企，6年间缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿元。有媒体因此得出结论：房企每赚1元钱，同时就要上缴1.02元的税收。这种说法合理吗？当前房企真实的税负情况如何？

王雪松：“房企每赚1元钱，同时就要上缴1.02元的税收。”这种说法不科学。因为净利润本身就已经剔除了所有税费和成本。

以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。

何伟坚：据不完全统计，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费有60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。

徐波：值得关注的是，房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关。最近6年来，随着房地产净利润的增长，缴税额也在大幅增长，且缴税额一直大于净利润，房企贡献不菲。

有一组数据可以证明房地产所作的税收贡献。根据财政部公布的数据显示，今年4月，全国公共财政收入11431亿元，比去年同月增加657亿元，增长6.1%。财政收入中的税收收入10169亿元，同比增长7.9%。其中，营业税1631亿元，同比增长12.8%；土地增值税同比增长30.5%；契税同比增长69.2%；城镇土地使用税同比增长16.9%。

取消印花税影响甚微

主持记者：财政部去年就提出要“对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”，印花税也将取消，与城建税合并为城乡建设税。这一简并的结果是否能带来税负的减轻？释放出什么样的讯号？

王雪松：由于印花税和城建税均属于在房地产交易环节征收的税种，因此，如上述这项改革顺利开展，无疑将带来房地产交易环节税种简并的结果。但是，这一结果是否能带来税负的减轻？从目前情况看，未必。对地税部门来说，印花税属小税种，但征管起来却面临凭证多、税率多、征收成本大等困难，取消、简并应在情理之中。

何伟坚：对于房地产行业而言，印花税的税率本来就很小，况且早前有消息称，城建税和印花税联动改革，是在保留证券交易印花税的情况下，将其他印花税予以取消，其形成的减收因素通过将城建税税率统一提高到7%来补充，对于开发商而言，意义不大。

徐波：按照规定，商品房买卖合同将按所载金额的万分之五贴花，并且由立据人缴纳，若以此计，以一套商品房总价为100万元为例，取消印花税后，卖房人可少缴纳500元税收。从开发商的角度看，会带来少量税负的减免。

房企成本增加

会转移到房价

主持记者：有人将房价的居高不下的一大因素，归结为房地产税负和利息支出逐年增加，各位怎么看？

王雪松：赚钱多交税多，这首先是税收制度的要求。房企交税多少，取决于企业卖房的多少和利润率的高低，房地产税金支出增加，原因在于房企营业收入、净利润等增长。

在平抑房价方面，仅凭倚仗简并或开征某一税种，只会触及皮毛，而不会从根子上破解困局。应反思税收“依赖症”，找到房价居高不下的“病源体”，同时，对现有的房地产税收来一次清理，所有涉及到的税种该合并的合并，不合理的就应扫地出门。惟此，房地产市场才有可能步入稳定持续发展的轨道。