合而不融 朗诗保利南京上演“割地开发”另类合作

一方是主打绿色科技住宅，开发节奏慢；一方是主打高周转项目，快速开发销售。若是两者合作开发产品，诚如朗诗和保利，结果会是怎样？

5月22日，朗诗保利联合开发的朗诗保利麓院项目举行发布会，宣布预计7月底将推出一期房源，包括联排别墅、叠加别墅和花园洋房。

但双方宣布的在该项目的合作方式却让人直呼意外。据悉，双方协议将地块分为南北两个部分，地块北部由保利地产(600048,股吧)开发，主要以叠加及联排产品为主；南面由朗诗地产打造科技住宅，主要产品为花园洋房及叠加别墅。

同时，保利和朗诗将各自打造产品，并维持各自的销售公司分别进行销售。但在购房合同中则只会出现一家房企(联合成立的项目公司)的名字。

各自为政

通常情况下，两家开发商选择合作开发一个项目，都会根据各自的优势短板确定合作方式，一般也会确定其中一方作为操盘手来主导项目。

但从保利以及朗诗公布的合作方式来看，双方将各自为政各自开发，与常规的合作方式相去甚远。相关业内人士分析认为，双方可能也考虑过其中一方来主导，但由于各种原因而搁置。

事实上，保利方面在描述该项目时，也并未强调两者的合作关系。熟悉保利相关人士称，“本身两家在（麓院项目）旁边都各有项目，相当于把现在的项目变成原来项目的新一期产品。”

据南京（楼盘）365网站首席评论员尹宵飞介绍，在南京，保利产品特点是高周转，快速开发销售，旗下产品保利紫晶山相对重视质量，口碑在仙林地区也不错，一直宣传的是“品质改善楼盘”。

而朗诗的开发速度相比保利慢了很多。特别是朗诗钟山绿郡项目，朗诗总裁田明把它当成朗诗的科技试验田，重点尝试开发科技别墅。

由此看，两者在自身产品定位、运营模式、追求理念上无疑存在着极大差异。

南京网博机构总经理孙海的分析也指出，朗诗作为南京走出来的本土企业，同时也被认为是科技地产的先锋，在坚持自己的理念上一直非常强势。而保利作为全国性的开发商，是以其开发速度来支撑的，更希望在产品上把自身已经成熟的产品套路落实下来，对科技型的内容兼容性不是很大，更希望保持原有的开发模式。

然而在南京，朗诗也好保利也罢，其在市场的影响力都是较强的，两者几乎不分上下。两者都不可能让步的情况下，出现现在这样的合作场面亦属当然。

合作拿地

既然朗诗和保利在合作上的渴求度并不高，那两者踏上了同一条船的起因就值得追溯。

历史资料显示，2012年9月20日，南京出让位于栖霞区的NO.2012G31地块。最终，该地块被手持1号牌的南京朗诗地产和上海（楼盘）君元地产有限公司以10.8亿元竞得，溢价率29.6%，若按容积率1.0计算，该地块的成交楼面价为9116.57元/平方米。

经观点地产新媒体向保利方面求证，上海君元地产有限公司确为保利旗下子公司。

据了解，当时在该地块附近，保利和朗诗均有开发项目，分别为保利紫晶山项目和朗诗钟山绿郡项目。

而NO.2012G31号地块由于容积率仅为1.0-1.05，是南京截止到2012年9月出让的住宅用地中，容积率最低的一幅，被誉为稀有的“准别墅”用地。非常符合保利和朗诗在建项目的需求。

熟悉保利相关人士就透露，“之前他们(朗诗)跟了那副地块很久，后来保利觉得地块也不错，就跟他谈了下来。”

据南京思源经纪总经理徐健分析，当时双方都缺地，保利有紫晶山，朗诗有钟山绿郡，地块就在已有项目的旁边。所以这块地在当时来说双方都是势在必得。

“两家一起拿地，价格就不会飚得很高。当时有两个选择，要么是两家血拼，血拼的结果是抬高地价；要么是两家协商好一起拿地然后再分，以一个较为合理的价格拿到。无疑朗诗和保利双方选择了后者。”

从成交价上来看，当时九千出头的楼面价也确实如徐健分析，是一个较为合理的价格。