观点时评大盘高周转运作模式已成趋势

观点地产网

房产商通过开发赚钱本是天经地义的事，可是如何实现盈利，却虾蟹各道。房产商通常的运作模式不外乎两种：一种注重品质，长线投资。一般小盘开发也要3年左右，如果时间太长的话就会导致资金成本的提高，也就意味着企业利益的降低；还有一种就是高周转率的企业，他的开发周期相对较短，或者说销售周期更为压缩，资金的年度使用率会很高，充分利用了资金杠杆。

(一)充分利用资金杠杆

我们知道自有资金在房地产开发过程中占据重要权重，现在开发商在搞投资时其自有资金一般在总投资的30%左右，尤其是中小企业自有资金占比都非常小，通常情况下都是通过资金和财务杠杆来达到项目的周转。我们知道有些快速周转的企业，过去如顺驰这样的企业，拿地后开发进度很快，往往能够在6个月内就进入销售，这就使他的资金利用率大大提升。

我们知道其拿地成本已经很高，如果钱投下去，一年后还不开工，那其资金成本就会很大。对于顺驰，尽管最后由于国家政策导致了企业的资金链断裂，难以为继，但这样的开发模式和思路却是值得开发商思考的。

(二)微利时代，“快”是王道

当前楼市，宅品本身已进入微利时代，盈利相当于设定上限，如果不能在单位时间内提高资金运作的周转率，显然利润就会降低。所以，无论从理论还是实践来讲，项目的高周转率有利于提高房地产项目的盈利空间。

但如何把这些要素通过整合达到时间上的集约快速，难度是很大的。众所周知，有些开发商，地今天拿到，明天广告见报，一个月后动工，6个月后开盘。可想而知其准备充分。而与此相对照的就是有些开发商若干年前拿的地，现在才刚刚开工，那么这些开发商难道就不担心项目的盈亏吗？

当然也很有趣，我们每每看到N年以前的土地和现在的土地在价格上是有很大差距的。所以就有些房企认为这样的拖延是有必要的。这里面成功的案例也有，比如上海（楼盘）某块地，囤了几年之后转手即赚30个亿。窃认为，这种赚钱虽是生意，但不是开发行为，更谈不上是开发模式。我们要谈的是开发模式。相对于这种以“拖”为主的企业，我们关注到一个现象，在杭州（楼盘）但凡拖得较长的项目，其产品品质还是不错的，所以便有人将该产品类型做了一个注解：似乎是越是拖的越是慢工出细活。

(三)品质速度如文理兼修

而高周转的项目，通常又很难将品质和速度统一好，似乎一快就滥，成了很多项目的注脚。不少产品交付后，后续问题也饱受业主诟病。

杭州外来的房企如龙湖、碧桂园这些在高周转的情况下，也能够保证产品的品质。这也是我们浙商值得学习的。因为我们还没有一个相对普遍的高周转的模式。相比之下，这些外来大鳄，就好比一个人文理兼修，既文科好，理科也很好，这是很难的。

如果说高周转是建立在一个理性逻辑上，那品质似乎更偏重于文化的视野，如景观做的很美，建筑立面做的很新颖，设计细节很人性化等，尽管这些我们看似做得不错，但一涉及高周转率这样的内容可能就不是很理想了。所以你要一个人文理兼得确实不容易的，如何做到文理兼修，就要看对市场的把握。

(四)做好充足准备才不走寻常路

我们根据开发的有关规定，一块土地拿到手，按照现在前期的报批时间等等达到开工建设的要求2-4倍速率还是有一定困难的。也就是说，一些房产商要实现这样一个高周转率他会采取一些超常规、非寻常的做法。至少会拿地前做好两个预案，确保其自身有一个快速反应的准备。