上实城开失“马” 徐家汇中心沉浮17载

近日，上实城开关于正式退出上海徐家汇(002561,股吧)中心项目的公告在坊间引起一片哗然，毕竟时任上海（楼盘）城开集团总经理的倪建达曾于2005年言之凿凿：徐家汇中心是城开集团未来10年的核心发展项目。

然而，10年未到，上实城开却决定放弃这块一直未能开发的“上海浦西第一高楼”。

失去了的浦西新地标

5月19日，上海实业城市开发集团有限公司公告宣布，已与徐汇区规划和土地管理局达成协议，将原指定用作发展徐家汇中心的现存地盘，调整为4宗位于上海滨江、临近上海世博中心的土地。

据介绍，徐家汇中心项目占地约3.53万平方米，换地之后，新地盘总面积合共约8.32万平方米，被规划为混合用途，可发展为多种商业物业。与此同时，上实城开毋须就土地调整支付土地出让金或任何其他款项。

公告同时披露，上实城开是2011年通过收购银冠有限公司而拥有该幅地块。据了解，银冠公司透过其拥有60%权益的附属公司上海寰宇城市投资发展有限公司，持有(其中包括)徐家汇中心项目的土地使用权。

不过，截至公告日期，上述地块仍为空地，上海寰宇至今仍未进行任何建筑或发展工程。

现在，上实城开将徐家汇中心迟迟未动工归咎于地铁开发和城市规划的问题。

“徐家汇中心那边的政策、规划一直在改，迟迟未定，拖了很久。而且我们只拥有该规划项目下6幅土地中的其中1幅，因此未能确定开发工程的开始时间。”上实城开相关负责人如此坦言。

同时，他指出，此次恰逢良机可以换成滨江的地块，公司颇感满意。

据介绍，若按独立专业估值师进行的初步指示性估值，新地块市值预期也将高于徐家汇中心项目所在地块的市值。据悉，截止至2011年7月31日，徐家汇中心项目地块市值已达人民币42.45亿元。

穆迪投资者服务公司亦于同日表示，上实城开此次土地交换具有正面信用影响。

该机构认为，在城市规划的变化下，上实城开未能展开任何开发工程，因此延长了其资产周转期。

不过，对于此次换地，上海业内人士则普遍持不同的看法。

“项目迟迟未动工不会是技术上的问题，更多的是多方面利益关系是否处理妥当。很明显，对于徐家汇中心，开发商要去做的决心就不坚定，信心不足，目标也不明确。”上海资深业内人士表示，徐家汇中心需要巨额的资金投入，而且建成之后也必然会是持有型物业，对于上实城开这类规模的公司来说，的确具有较大的开发压力以及操作难度。

此外，该人士还进一步认为，上实城开这次实际上是无奈退出。

“吃不下，所以无奈地做出退让的动作。”该业内人士认为，滨江地块再好，也只能说是发展前景好，对于上实城开而言开发难度较小，可供出售，实现资金较快回笼。但与徐家汇中心是没有可比性的，徐家汇中心属于徐家汇城市副中心区域，建成后无疑会成为新地标，承载着更多的城市功能。

值得一提的是，产权问题或许也是此次上实城开愿意接受换地的另一必要因素。

“徐家汇中心所在地块是50年产权，但是该地块早在1996年就批下来了，而滨江地块则是全新地块，产权是完完整整的50年。”上实城开相关负责人如此表示。

从1996年到2013年，上海无疑经历了令人为之震惊的变化，但徐家汇中心所在地块却在17年之后仍然空白一片，其多舛的命运也并未随着时间的流逝而淡漠。

显然，人们并未忘却这块曾经轰动一时的徐家汇88号地块。

据了解，这幅位于徐家汇心脏地带的黄金宝地，最初曾是弘基休闲广场的所在地块，亦是徐家汇中心地块中的一部分，也就是上文提及的6幅地块的其中之一。

由于该地块位于徐家汇区核心地带，又曾被称为“上海市面积最大、最后一块黄金地块、地王”。

早在1995年10月，韩国大宇与徐汇商城曾共同出资1亿美元成立上海大宇，计划在徐家汇88号地块开发建造办公楼、公寓、酒店、购物中心及健身中心等项目，原计划主楼高92层，号称浦西第一高楼。

彼时，韩国大宇以9000万美元代价拥有项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。然而后来，因为亚洲金融危机，大宇没有能力继续开发。

1999年6月，上海市房屋土地管理局与上海大宇签订补充协议，将该地块改为临时绿地。

就这样，这块宝地经历了8年的闲置期。而后，大宇决定出让该地块股权。

2003年底，持有另10%股份的徐汇商城曾希望收购大宇中心股权，当时报价5100万美元，但由于价格差距过大，双方最终未能达成协议。

2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%股权转让协议，以其下属的顶新(开曼岛)名义，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元的债务(大宇拖欠徐汇区政府的动迁、配套设施费以及滞纳金)。

但计划往往赶不上变化。

2005年，徐汇区政府收回该地，由上实城开旗下的上海城开受让地块的部分股权，获得了部分开发权，并高调公布，计划在该地块上打造“徐家汇中心”，综合容积率4.8，项目用途为综合商业及住宅，总计建筑面积高达63.2万平方米，预计总投资约200亿元。

按照彼时上海城开的规划，“徐家汇中心”将包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施等等，而该集团则计划在5至10年内完成开发，并公开表示，要将该项目主楼建成高度超过300米的浦西第一高楼。

就此，上海城开成立了上海寰宇，由上海城开持有60%股份、徐汇区土地发展中心持有30%、徐汇商城10%。

后来，上实控股收购了上海城开40%股权，而后又通过进一步收购，最终取得了徐家汇中心项目的控股权。