新一轮洗牌下的格局震荡

■宋振庆/文

我们以代表历史成长性的净利润复合增长率、代表未来成长潜力的预收账款复合增长率、代表经营效率的存货周转率、代表负债水平的净负债率、代表盈利水平的净资产收益率与净利润率、代表财务安全性和流动性的速动比率和代表估值水平的市盈率来对A股上市房企进行综合评价和相关解读。究竟是哪些数据内外的原因让这些企业最终在“金扫帚”榜单上的排名有所不同？哪些企业的投资价值更出乎意料？哪些企业又拥有有待发掘的潜力和不足？未来排行榜还将面临怎样的格局震荡？

　　不幸异与同

从指标上看，排在前列的这些令人失望的企业在净利润复合增长率、存货周转率、净负债率和预收账款复合增长率这4项指标上大多处于末端。2012年相对于此前的两年而言，是大中型房企可以寻求业绩捩转的一年，只要产品适应市场、合理把握出货节奏、适当控制成本支出，业绩应该不会很难看。但“金扫帚”们却走到恶性循环的死胡同中：存货周转率低，表明产品销售、经营效率和资金利用的低下，这也导致偿债能力降低，进一步推高净负债率水平，过高的债务成本和低迷的预收账款复合增长率又对未来的净利润率增长产生负面影响。

虽然数据指标具有相似性，但造成“金扫帚”们最终登榜的故事却各有不同。嘉凯城(000918,股吧)位列“金扫帚魁首”丝毫不令人意外，这家本来被行业和资本市场寄予厚望的房企如今却成为内部整合不力、经营战略失误的典型标本。继2012年中报净利润同比-2991.67%的大跳水被冠以“最熊房企”后，年报业绩的不理想也引发了各方声讨。

从排名指标上，嘉凯城几乎每一项指标都在下游，8项指标中，净利润复合增长率、销售净利率、净资产收益率和净负债率都为零分，这也将嘉凯城尴尬的经营业绩展现无遗。

应该说，嘉凯城的“沦落”有诸多方面的因素，但核心在于强行整合的离心力。三驾马车整而不合，加上在区域布局、形势判断、产品结构等方面失误频频，导致嘉凯城的情况和大本营同在浙江的绿城十分相似，都是以中高端产品为主，受限购政策冲击十分明显，都在内部管控上有一定问题，也都因超高的负债率而要依赖大量高成本的信托维持资金运转。

“榜眼”北辰实业(601588,股吧)2012年的业绩不温不火，公司仍然在摸索新的战略方向。占用了集团大部分资源的长沙（楼盘）三角洲大盘项目，未来几年依然是业绩的中流砥柱，而北京（楼盘）商业物业的业绩贡献在多年爬坡后仍未有崛起的迹象。或许正如其董事长贺江川所说，需要通过一些战略性合作或重组整合来激发公司新的发展动力。

“探花”京投银泰(600683,股吧)则面临着不一样的难题。自京投公司与沈国军的银泰系达成合作并入主京投银泰之后，该公司尽管一度大肆扩张，将触角伸展至鄂尔多斯（楼盘）、海南（楼盘）、无锡（楼盘）以及酒店领域，但始终未能拿出令人信服的成绩。如果不是去年出售了多项资产，可能业绩会更加难堪。目前，京投银泰的结算青黄不接，全面扩张后资金压力后遗症逐渐显现，何时走出战略转型的阵痛期尚不得而知。

排在第四名的名流置业(000667,股吧)和排名第五位的泛海建设(000046,股吧)仍然是老问题。名流置业曾经的“黑马“光环已经褪色，全国扩张的后遗症和周转缓慢让公司步履维艰；尽管有着不错的利润率和规模不小的优质资产，但过于缓慢的周转效率显然是牵绊泛海建设发展速率过慢的主要原因，加上过高的负债水平，让泛海建设在整个A股像个异类。

　　位次征兆

从整个评分情况来看，我们选取的50家A股房企大致被分成了3个梯次，最终排名的平均分在4分以上的属“金扫帚”阶层，共有23家；4~5分之间的共有20家，是中规中矩的中坚阶层，在行业内具有相当品牌度的万科、招商、保利、金地、金融街、华侨城均在其列；5分以上的7家企业中，大部分实至名归。

尤其值得一提的是，经常受到诟病的华远地产(600743,股吧)在净资产收益率、销售净利率和财务安全性上表现异常优异，几乎进入评分最高的5分梯队。正如本报此前提到的，一度游走在行业边缘的华远地产似乎大有回归主流的强烈势头。除了在长沙、西安（楼盘）等外埠城市夯实基础外，华远地产还连续两度在北京市场大手笔抢地，并且在商业地产频频加码。究竟这种提速能否让华远地产如愿“翻身”，值得业界拭目以待。

另一个信息在于，5分以上的企业有4家并非是传统意义上的住宅发展商，占据超过50%的比例。比如以“旅游+地产”模式为主的宋都股份(600077,股吧)和中弘股份(000979,股吧)、试水文创旅游产业园开发的冠城大通(600067,股吧)以及最近风头正盛的“产业新城运营商”华夏幸福(600340,股吧)。包括近年来转向美国模式以商用物业为核心业务的万通地产，以及商业地产多元化扩张的世茂股份(600823,股吧)，都有在未来进入最高层梯队的可能。

显然，这一信号的象征意义在于，中国房地产行业已经到了新一轮的洗牌和重整局面，以商业地产、旅游地产、产业地产以及养老地产为核心模式的新一代房企正在摩拳擦掌“抢班夺权”，并拥有了崭新的先发优势，而那些站在成功巅峰很久的房企必须重新审视自己下一步的方向。