广州公寓投资选市区还是郊区？

“真后悔当初买了这套公寓，等交楼一年，之后租出去一年，租金还不到2万元，这还没算买家具的钱，早知用这笔钱购买银行理财产品还好。”2010年限购政策出台前购买了一套小公寓的卢先生有点后悔。

郊区公寓价便宜过住宅

近两月，政府对住宅产品实行更加严格的调控措施，“限签限售”甚至“限价”等手段不仅让住宅供应越发吃紧，也让买家倾向于“一步到位”购买适合自住的小三房单位。而近两年分拆式商铺的负面新闻不断，也在一定程度上促使投资者更愿意将资金投放在相对保险的公寓产品上，“总价低、风险低、产品多、不占名额”这些优点让商业公寓进入爆发期。

目前，商业公寓产品在市场上相当丰富，市区主要集中在珠江新城，价格比较昂贵，单价基本上4万元/m2；郊区则主要分布在番禺、花都、南沙、增城和从化，往往50万~60万元就能有一套两房单位，目前供应最为集中的是番禺，超过4个项目在售或者将售。近两年来，万达的Soho产品、白云绿地的公寓产品、敏捷君御国际公寓等都是供应量较大且热销的公寓项目。

目前投资公寓的买家，多数对短期回报率并不看重，而注重未来的升值前景。

公寓设计小而精，图为亚运源筑。

商业公寓供应进入爆发期 一些住宅性质公寓也冒头 但多数收益抵不过存银行定期

珠江新城部分商业公寓近半年租值及回报率

商业公寓 平均租值 均价 投资回报率

富力威尔斯公寓 87.40 31242 3.36

富力史丹尼公寓 83.18 24792 4.03%

富力爱丁堡国际公寓93.09 29124 3.84%

星辰财富港74.81 27917 3.22%

富力公园 28 79.59 33823 2.82%（编辑 谢检秀）

数据来源：满堂红   整理：记者王雯倩

本报讯（记者陈白帆）“真后悔当初买了这套公寓，等交楼一年，之后租出去一年，租金还不到2万元，这还没算买家具的钱，早知用这笔钱购买银行理财产品还好。”2010年限购政策出台前购买了一套小公寓的卢先生有点后悔。

郊区公寓价 便宜过住宅

近两月，政府对住宅产品实行更加严格的调控措施，“限签限售”甚至“限价”等手段不仅让住宅供应越发吃紧，也让买家倾向于“一步到位”购买适合自住的小三房单位。而近两年分拆式商铺的负面新闻不断，也在一定程度上促使投资者更愿意将资金投放在相对保险的公寓产品上，“总价低、风险低、产品多、不占名额”这些优点让商业公寓进入爆发期。

目前，商业公寓产品在市场上相当丰富，市区主要集中在珠江新城，价格比较昂贵，单价基本上4万元/m2；郊区则主要分布在番禺、花都、南沙、增城和从化，往往50万~60万元就能有一套两房单位，目前供应最为集中的是番禺，超过4个项目在售或者将售。近两年来，万达的Soho产品、白云绿地的公寓产品、敏捷君御国际公寓等都是供应量较大且热销的公寓项目。

出租回报率 真心有点低

然而，和普通住宅产品相比，虽然绝大多数商业性质的公寓不占用购房名额，但50%的首付、40年至50年的使用年限、无法落户、较高的水电收费标准以及管理费等因素，不仅让商业性质的公寓维护成本比较高，而且郊区公寓的租值回报率往往不如想象中理想。

据业内人士介绍，目前哪怕是市区的公寓产品，投资回报率也不过在3%左右，即便是珠江新城的顶级公寓，投资回报率也只在3%~5%左右，这主要取决于当初入手时的总价。如果花100多万元买套公寓，每月租得4000多元，那就并不划算。郊区公寓的投资回报率则会更低，大部分只在2%左右，这样的年收益率甚至不如存定期。如果贪便宜选择偏安一隅的小公寓，今后的出租情况更是未必理想。

当然，目前投资公寓产品的买家，也许多数对商业公寓的短期投资回报率并不看重，注重的是房屋总价在未来几年内的升值前景。正如很多买家的共同想法：“股市不能进，基金不靠谱，黄金抢不到，还是买套房有揸拿。”

[投资案例]

投资公寓别只盯着入货价便宜

案例一：“鸡肋”版

吃亏在没看准地头入手

卢先生2010年年中买了萝岗一套商业公寓，面积约43平方米的单间，总价约56万元。时隔两年多，卢先生认为这套公寓多少有点似“鸡肋”，但仍打算继续放着，等有朝一日能升值。“主要是这边公寓量太大了，有1000多套。我现在收的租金才1600元/月，租客打电话来说，6月份租满一年后不打算再租了。”卢先生认为，自己购买的这套公寓，所在的项目周围都是办公区，距离萝岗主要住宅片区万科城、保利林语山庄那边太远，没什么配套和生活氛围，距离未来的地铁站也比较远，只能针对在附近工作的有车单身租客，客户群比较窄。

投资心得：如果能够再选择一次，会把钱用于购买理财产品，而不是放在郊区公寓上。

案例二：“达人版”

商住混合楼 管理是难题

在楼市征战多年的方小姐可谓广州楼市的投资达人，目前，她仅在珠江新城收租的物业就有两套，一套是保利心语70多平方米的两房，一套则是领峰公寓的42平方米的小公寓（住宅性质）。两套单位都已经放租多年，目前租价相差无几，保利心语月租约5000元，领峰公寓可净收4700元/月。但从投资回报看，则保利心语的收益更大。因为当初方小姐入市保利心语的总价只是100万元出头，而两年后入市的领峰公寓总价则要118万元。

投资心得：在CBD 有两套物业“揸手”，方小姐告诫投资客，其实还是住宅单位的变现能力更强，而公寓却不可一概而论。对于投资一些宜商宜居的公寓，更应该打醒十二分精神。因为这些公寓均可办理工商登记，交付之后，部分单位会作为中小型企业办公之用，比较容易出现管理混乱、出入人群杂、使用电梯不便等问题。而且公寓的水电费、物业管理费均比普通住宅要高一大截，投资客如果需用来自住，必须也要考虑到生活成本增加这笔账。

案例三：“赚翻版”

有学位有租收更赚升值

张先生上周带孩子到体育东小学珠江新城小区报读小学，他在报名现场跟一起报名的家长聊天，发现不少人和他一样，都是通过购买领峰、汇峰这类住宅型小公寓来获得学位的。据说今年买汇峰公寓，一个41平方米的单位都要140万~150万元，张先生听了心里乐开怀，因为他去年初就入手购买同样的公寓，当时算是抄了个底，只需113万元。目前这个单位以4000元月租出租，投资回报率4.2%。张先生说，这笔钱当是存定期，每月收租稳定，且账面上已经获得近40万元的升值，加上儿子顺利报读名校，买这个小公寓可谓一举三得。

投资心得：回顾近年的多次投资，张先生觉得始终还是地产投资回报最稳定且可观。但一定要选对区域，比如中山大道周边的产业环境就比不上珠江新城，因此他最终选择了投资珠江新城物业。

记者 陈白帆、王荔珏、李凤荷

[置业提醒]

无商圈辐射的公寓，慎买！

广州限购令实施两年多，牵动着投资置业的资金走向新的途径。由于限购令主要针对的是住宅的投资行为，从而令商业地产迎来了前所未有的好机遇。众多投资客将目光转向商业地产物业。

有不少业内人士表示，在很多持有商业公寓项目的发展商看来，只要住宅限购不退出，商业地产亦无政策波动，商业公寓仍是“转跑道”投资客的首选产品。因此，基于“奇货可居”的心态，商业公寓项目的发展商，特别是地段优越的项目，其定价普遍“高开”，往往会透支未来三五年的升值潜力，这也将直接影响其租金回报率。而对于外围板块或缺少商圈辐射的商业公寓项目，虽然其价格与普通在售住宅无异，而且投资门槛低，但从长远来看，这类无商圈辐射的商业公寓，受制于租客群体十分有限，其租金回报堪忧，投资风险也更大。

对于市区核心地段的商业公寓而言，也并非“零风险”投资。由于管理费普遍较高，其空置成本虽不似写字楼高至20元/m2/月，但也比普通住宅高2~3倍。

日前，记者走访市场时发现，无论是CBD珠江新城，还是番禺的中心市桥，抑或华南板块的中心万博商圈，都有不少小公寓正在发售或即将发售，至于其投资回报有多少，变现能力强不强，都需入市者掂量清楚。 （王雯倩、王荔珏）

[公寓市场三问三答]

珠江新城公寓最贵可租140元/m2

全市哪个区域租金最高？

珠江新城

中原地产工商铺写字楼部区域营业经理朱少娟接受记者采访时表示，除了有不限购的特质外，商业公寓产品的租客群体还比普通住宅公寓更广泛，“既可以租给住家客当单身公寓使用，也能够租给创业起步期的小公司、小企业，以满足其注册办公之用。”

也正因如此，商业性质公寓的租值往往要比同路段、同面积的住宅性质单身公寓要高一些，其一二手的买卖价格也比住宅产品贵一些。据介绍，由大业主或发展商统一管理的商业公寓租值普遍较高，而全市租值较高的商业公寓集中在珠江新城，个别单位甚至可达140元/m2/月；越秀区的商业公寓租值要略逊一筹，素质较好的单间约100元/m2/月。

住宅和公寓哪种更贵租？

在CBD两者差别不大

据合富置业高级营业经理潘小强介绍，以珠江新城西区为例，在面积、物业素质差不多的情况下，商业性质公寓和普通住宅租金相差不会太大。如富力盈力、富力盈丰等商业公寓，面积在50平方米的单间，租金约4000元/月左右，而嘉裕礼顿阳光这种住宅公寓，38~43平方米的单间租金也可达3800元/月左右。

目前珠江新城西区内租金最高的商业公寓是爱丁堡国际公寓，该盘91平方米的单间租金在8000~9000元/月左右，这类单位二手价约250万元。周边同类型较具可比性的住宅有两个，一个是保利香槟，另一个是珠江都荟，80~90平方米的两房单位，租金大概是7000~8000元/月，租值逊于商业公寓，二手市场价约3万元/m2左右。而珠江新城西区内租金最高的住宅要数星汇云锦，该盘租金接近100元/m2/月，80~90平方米的单位二手价可达3.3万~3.8万元/m2。

在售商业公寓啥行情？