广州楼市成交3月井喷4月下滑 5月恢复正常

“国五条”调控细则出台一月有余。南都记者结合最新数据发现，末班车挤兑效应形成楼市3月的一片火红后，4月和5月至今房地产已经下滑，成交理性回落。尤其4月北上广深等六大主要城市二手住宅成交面积合计约431万平米，环比3月大幅回落71.8%。广州新建住宅成交面积和均价在4月均环比下跌。另外今年北京二手房价在4月上旬首现回落。

南都记者采访中原地产、伟业我爱我家、链家地产等机构负责人获悉，随着市场各方逐渐对新政适应，房源挂牌量和客户咨询登记量都有所回暖，但待购观望心态依旧浓重，楼市成交量依旧低位徘徊。合富辉煌市场研究部副总经理龙斌向南都直言，楼市“供不应求”的形势下，房价易涨难跌，广州形势可能是“小幅上涨，幅度难定”。

　4月数据环比“双降”

进入5月，不少大城市如广州、北京的房价成交数据延续了4月已经出现的下降趋势。

2013年5月上旬北京纯商品住宅(不含保障房)网签1404套，环比上月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。

下降趋势从4月已出现苗头。南都记者从广州市国土房管局发布的《2013年4月广州市10区商品房网上签约情况的通报》获悉，2013年4月，广州市辖10区新建商品住宅网上签约面积57.53万平方米，同比增加15.4%，环比减少31.8%。网上签约均价16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%。

从对比数据中可获悉，这是自去年10月以来，广州新建商品住宅出现的首次价格下跌。末班车效应结束，成交理性回落。

根据中原集团研究中心统计，4月北上广深等六大主要城市二手住宅成交面积合计约431万平米，环比3月大幅回落71.8%，但较2012年月均成交水平仍有15.3%的增长。

其中，一线城市的跌幅让人瞩目。4月大城市二手住宅成交中，环比跌幅最高的北京达88.8%，广州环比跌幅为36.0%。业内直言，这与北京细则最为严厉，同时也是唯一一个严格征收20%个税的城市不无关系。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，5月上旬我爱我家接到新增房源挂牌量环比4月下旬增加了8.4%；新增买房客户登记量环比上月下旬上涨了15%；但本月上旬的新增合同签订量环比上月下旬下跌了2.3%。

“4月上旬房价的回落，并不代表房价迎来拐点，而仅仅是2012年初以来房价接连上涨的势头得到有效遏制。”上述机构副总裁胡景晖向南都表示。

胡景晖认为，由于实际购房需求仅仅是在3月“赶搭”末班车提前释放，目前房价逐渐由上涨期进入滞胀的稳定期，对于后市，“受楼市调控影响，预计9月份以前北京二手住宅交易量都将维持低位，受此影响，个别区域的房价或将在二、三季度出现‘稳中有降’的趋势”。

　　末班车后回落乃“惯例”

不少业内专家结合过往调控经验指出，在政策出台的窗口期会出现因赶搭“末班车”而骤然高升的成交，但随后由于消费需求提前集中释放，将会迎来一段冷窗期。

“根据我们内部系统数据，5月上旬均价为26869元/平米，与4月份的成交均价相比下跌了2.6%，这是自2012年年初以来北京二手住宅均价首度出现负增长。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向南都分析称，“国五条”调控细则出台一月有余，随着市场各方逐渐对新政适应，买卖双方对楼市的关注度开始逐步恢复，房源挂牌量和客户咨询登记量都有所回暖，但是持币待购的观望心态依旧浓重，楼市成交量依旧在低位徘徊。

“由于政策出台后短期内二手住宅成交集中过户，而4月政策窗口期就结束了，各地二手住宅成交量开始高位回落。”合富置业市场经理梁燕明告诉南都记者，这也是政策执行前后期市场的惯例。

在合富辉煌市场研究部副总经理龙斌看来，用“恢复正常”形容当前楼市当属合适，“3月份是井喷，4月份的数据跟正常的月份是持平的。现在购房者入市的预期增加，像广州这样的城市还是小幅上行的趋势。”

　　一线后市有上涨压力

虽然成交特别是二手房成交短期下滑，但在各大城市特别是一线“供不应求”的卖方市场上，楼市的压力仍然较大。多位业内专家认为今年楼市“易涨难跌”。

据伟业我爱我家市场研究院数据，5月上旬北京新建商品住宅交易均价为21695元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨3.2%，价格总体保持稳定，新房总体成交量缩价稳。

“政府与企业价格博弈刚刚开始，近期价格还会继续不涨不跌”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向南都记者分析认为，多年经验表明，政策调控后最先表现出来的是市场交易量的萎缩，之后才是价格的波动与下调。

业内强调，新房市场交易量下降并不意味着房价调整期的到来。

上述机构统计自2012年11月以来数据发现，6个月内北京累计新增供应仅为26283套，累计交易量达到50706套，新房市场新增供应量与交易量的差值高达24423套，新房库存量继续下滑，供不应求的形势严峻。

合富辉煌市场研究部按工程进度统计预测，2013年广州十区新货超7万套。全市十区可售货量约为11.2万，还略低于去年水平。

广州市房管局5月数据显示，截至2013年4月底，广州市可售商品住宅面积达到540万平方米。房管局分析称，目前市场库存量仍处高位，市场继续保持供大于求的格局。

“持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施至今价格不跌的根本原因”，胡景晖认为，倘若这种“供不应求”形势不能得到改善，新房房价可能迎来补涨时机。

“近几年供给量小幅小于需求量”，东北证券房地产行业分析师杨骞结合统计数据分析，楼市需求在2020年后递减明显。基于人口数量、城镇化率、人均面积和老旧住宅拆迁改造假设预测的需求总量，2020年前，每年的住宅需求13-14亿平方米/年，2021-2030年间住宅需求10-12亿平方米/年，2031年-2050年间住宅需求由9亿平方米/年降至6亿平方米/年。近两年供给水平以新开工面积测算约13亿平方米/年，以竣工面积测算约8-10亿平方米/年。同时保障房对商品房分流作用有限。

“房价上涨的主要驱动因素一方面来自供需关系的紧张，而供需关系的紧张将趋缓。”杨骞表示，另一个原因来自于成本，主要是土地价格上涨，土地价格与建安成本上涨具有一定持续性。

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　　房企4月环比业绩下跌，土地活跃度下降

截至昨日，20家房企公布4月销售业绩604.23亿元。总体而言，前4月同比大涨，4月环比下跌。相比3月份的730.05亿环比下调了17.2%。

20家房企中，仅4家环比上涨，1家持平，其余全部环比下跌。跌幅最大的首开达64%。

行业龙头万科对于4月的业绩双降解释认为，4月140亿元推盘较3月170亿元有所回落，以及去年2季度的低基数两个因素造成了4月销售环比降同比增的情况。

东北证券房地产行业分析师杨骞认为政策与房地产相关性强，尤其是政策与上市公司股价表现的相关性比政策与房价的相关性更明显。房价上，除了2008年住宅价格略微下降以外，严厉的调控政策并未能阻止价格的迅速上涨。但部分政策对股价刺激作用明显，虽然有一定滞后。