动迁顽疾难除 瑞安房地产谋转型

5月初瑞安房地产（HK.00272）发布一份公告，宣布2013年前四个月已完成全年销售目标的52%，比2012年同期增长高达342%。

这是瑞安房地产数月来难得的一个好数据。2012年瑞安房地产年报惨淡，全年营业额、净利润均同比下滑四成以上，合约销售额甚至没有达到原定全年目标的一半。

开局数据的红火尚不能解除外界对瑞安房地产的担忧，《中国经营报(博客,微博)》记者获悉，因“旧城改造”成名的瑞安房地产如今却因动迁僵局备受困扰。瑞安在上海（楼盘）的多个项目动迁进展极为缓慢，瑞安房地产高层已明确表示，未来将不再进行大规模的动迁项目，而旗下商业地产业务或将独立上市。

　　业绩突然转暖

4月刚结束，瑞安立刻对外发布2013年的“成绩单”。4月份，公司合约物业销售额约14.71亿元，按月增长达125%；出售的总建筑面积达5.66万平方米，平均售价为每平方米2.6万元。

2013年前四个月，瑞安房地产累计合约物业销售额为46.5亿元，比2012年同期增长了342%，完成全年物业销售目标90亿元的52%。四个月累计出售总建筑面积为16.28万平方米，均价为每平方米2.86万元。此外，截至4月底，集团获得认购的物业销售总额为12.68亿元，预计将陆续兑现。

在业内人士看来，仅2013年前四个月，瑞安的数据就直追2012年全年，46.5亿元的销售收入让资金问题稍有缓解，围绕瑞安房地产数月的低迷氛围似乎有所散去。

但情况并不乐观。中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，瑞安2013年推出的“瑞虹新城”等新一期项目入市，是带来数据好转的主要原因。“但新入市的项目此前已有漫长的时间铺垫，瑞安房地产如今面临的最大问题就是项目入市缓慢，开发进度受困于地块动迁进度。”在其看来，未来几年能否保证不断有新项目入市，不再“走走停停”，才是瑞安面对的核心问题。

瑞安房地产在公告中披露，计划于2013年推出约60.69万平方米的住宅建筑面积以供销售及预售，覆盖该集团六个项目，包括上海瑞虹新城、上海创智天地、武汉（楼盘）天地、重庆（楼盘）天地等。

21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，瑞安进入2013年销售表现不错。2013年1月份至今，单价在3万元以上的楼盘销售冠军就是瑞虹新城，成交金额比第二名多出了7亿多元人民币。

“新楼盘销售回笼的资金很快就被投入用于下一期的动迁，但随着时间推移，动迁补偿标准越来越高。”薛建雄认为，瑞安房地产陷入了一种“卖一批新房、动一块旧地”的模式中，即使销售不错，利润也被水涨船高的下一批动迁成本吞噬了不少。

记者就业绩转好及动迁疑难等问题询问瑞安房地产，但截至发稿前瑞安方面没有答复。

　　“旧城改造”之困

“瑞安房地产去年业绩欠佳，我必须为此致歉。”2013年4月底，瑞安房地产董事会主席罗康瑞在2012年年报发布之际对外表示。

瑞安房地产2012年的业绩的确令人大跌眼镜。营业额仅48亿元，同比下滑43%，净利润20.29亿元，同比下滑41%。合约销售额仅57.32亿元，占120亿元的全年目标不到一半，也低于2011年的销售额。

更雪上加霜的是，截至2012年年底，瑞安房地产现金及银行存款合计为人民币88.63亿元，负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率达到70%。

“下跌主要由于交付的物业较2011年少。”罗康瑞表示，“过去数年，集团处于长期增长的轨迹，但其间因相对较长的发展周期而经历一些起伏，这也是我们建设交付进度一直相当缓慢的原因之一。”

瑞安房地产对外披露的数据显示，其太平桥116号地块2011年2月28日拆迁完成比例为78%，而2012年底的这一数据为85%。这意味着近两年时间仅推进了7个百分点。

此前，瑞安在中国内地因上海“新天地”项目一战成名，因改造上海石库门老房子，并将其转变为时尚购物街区而广受赞誉。罗康瑞也被认为是最早涉足内地房地产行业的香港企业家。罗康瑞曾对外透露，“新天地”的动迁在当时可谓效率惊人，在43天之内动迁了3800户居民。

瑞安房地产在此后的内地发展中沿用“旧城改造”模式，在全国多个城市都尝试“修旧如新”，然而，这一模式也让瑞房在近几年饱受困扰。

罗寅申告诉记者，瑞安目前动迁的区域是上海历史较久的老城棚户区，人口密度大，且板块体量巨大。“在上海，动迁是一个极大的难题，动迁时间几乎是失控的，在市中心尤为严重。”一位上海的房地产开发商如是说。

此外，动迁的“价位”已经随上海的房价一路暴涨。“一个20平方米的老房子，以前动迁补偿100万元，仅仅过了几年，差不多的区域再动迁一个20平方米的老房子就要补偿动迁户400万元了。”上述人士告诉记者。据透露，如今开发商在拿地的时候，都更青睐于政府已动迁完成的“净地”，避免资金链被拖累。

商业地产独立运营

动迁难已成为各类房地产开发企业在上海面临的共同难题，此前李嘉诚在上海数个地产项目就因开发时间过长而受到“囤地”质疑，公司方面对外表示，当地居民动迁困难是造成进展缓慢的原因。

2013年年初，瑞安房地产行政总裁李进港曾对外表示，近五六年，瑞房在上海投入动迁资金已高达120亿元，不但没有收益，还需支付利息等开支，因此公司未来将不再进行大规模动迁项目。

瑞安房地产的住宅常常“断档”，商业地产带来的租金收入却较为稳定。正因如此，瑞安也逐渐尝试摆脱对“旧城改造”模式的依赖，将重心转移至商业地产。