万通“出海”轻资产下的定制物业

阴雪

一边是国人的境外置业梦想，一边是房企的“出海”投资冲动，如今正在发生着强烈的撞击和融合。

喜欢看琼瑶小说的万通控股董事长冯仑有着浓厚的台湾情结，他旗下的万通地产(600246,股吧)（600246.SH）不仅仅是最早一批成功“出海”的开发商，也是进军台湾的第一家大陆房地产企业。

“在台湾，房地产项目一年能够卖出50%就很好了，而我们卖了70%。”5月9日，万通地产总经理云大俊在接受《第一财经日报》记者专访时表示，万通地产管理层对于这一销售速度较为满意，“预计到今年末，我们能卖掉85%”。

出海动力

在宏观调控越发严厉的环境之下，生存与发展是每个房地产企业必须思考的问题。新的增长点到底在哪里？不少房企都想到了到境外一搏，万通地产也不例外。

云大俊此前曾对外坦率地承认，大陆房地产市场的调控使得万通地产和所有的地产公司一样销售受到一定影响，面对房地产调控政策，万通地产正在实施“走出去”战略，“针对特殊客户到港台地区及海外市场开发定制物业就是我们的一种选择。”

万通台北2011项目，对于万通地产来说，就是投资境外市场的第一次“试水”。

资料显示，万通地产选定的万通台北2011项目位于台北阳明山附近，占地面积29734平方米，地上建筑面积58270平方米，户型从145平方米至398平方米，总计294套房，目前销售均价约合人民币42000元/平方米，预计2014年底交付使用。

“这个项目前面有8个开发商都没有成功，我们是第9个。”云大俊并不讳言。

“我们卖的不是房子，而是一种生活方式。”云大俊说，万通台北2011项目在万通地产整体战略中的定位是旅游度假的细分产品，针对的客群也并非台湾本地客户，而是怀有台湾情结和梦想的华人。

据万通地产统计，在目前已销售的70%房源中，在北京（楼盘）完成销售签约的超过五成，其中大陆客户占比超过30%，台湾本地客户仅占25%~30%，其余为海外华人。

“国内的住宅市场受到政策的压制，民间资本需要出路，一些财富阶层会有在全球范围内进行资产配置的考量。”云大俊表示。

有数据显示，近两年来，每年几乎有200亿美元的资金出海购买物业。

在这一背景下，“其实中国开发商到境外发展的支撑动力主要是中国人到境外移民、投资等的置业需求。”云大俊坦言，这其中他更看重也更看好的是以移民为主的自住需求。

不与当地开发商抢夺客源，引入新的增量客户，也成为万通地产与境外合作伙伴谈判的重要砝码。

“增量市场是非常受当地开发商欢迎的。”云大俊称，带进大陆客群，引入新的需求，才能够使当地“地主”的土地价值最大化，才能在双方合作中创造共赢，万通地产也可以通过与台湾本土开发商的合作将自己的投资风险降到最低。

高杠杆率

对于开发商来说，境外地产市场更为宽松的管制和要求，给了他们“一根杠杆撬起整个地球”的机会。

目前台湾的房地产开发政策与大陆截然不同。由于台湾实行土地私有化，业主拥有永久产权，因此，万通台北2011项目尽管占据了绝佳的风景，但土地的获取并没有产生实际费用支出，而是采取地主方以土地入股的方式实施开发。

此外，根据台湾现行的政策规定，开发商只要注册成立公司，取得房屋建造执照，就可以预售收取意向客户20%的首付款，累积一定的客源后，即可向银行申请土地贷款，开发到一定阶段以后还可以申请开发贷款，而当地银行目前的贷款利率仅为不到3%。

“投资台湾的资金成本优势很明显。”云大俊表示，融资渠道宽、杠杆率高以及规避风险的多种方式，是在境外进行房地产开发与境内相比的最大优势。

在与台湾合作伙伴的分工中，万通地产承担了建造、策划和营销等工作，而有了上述优势的支撑，万通地产的实际投入并不算多。

据测算，台北2011项目销售完毕后，按股份比例，项目公司将分得的销售额约为13亿~14亿元人民币，这与万通地产近两年来每年约50亿元的销售额相比，占比超过20%。而这也一定程度上实现了冯仑对于万通地产“轻资产”的要求。

“由于境外业务的拓展不可能像境内业务一样是稳定持续的，因此对一家房地产公司来说，境外业务能够维持10%的业绩贡献就算是很不错的了。”云大俊如此解读。

除了业绩贡献之外，试水台湾对于万通地产来说，具有更大的战略意义。