11万元套·月“租金之王”不在二沙在白云

相较于中海观园，誉峰小区面积更大，户型选择也更多。

金湖花园在外籍人士的圈层里有着很好的口碑。　　资料图片

凯旋新世界楼下就是广粤天地，在这里租房子，休闲娱乐举步即达。

南都记者对广州“超级租金房”进行大起底，发现它们基本位于珠江新城、二沙岛等区域，但史上放租价最高的物业却是白云区金湖花园一套850平方米的湖边别墅

近几年，广州房租一路看涨，市中心的租金更是不断攀上新高，白领纷纷逃离市中心。在租一个两房单位就动辄三四千元的时代，我们越来越好奇，广州租价最高的房子能贵到什么程度？哪些房子堪称“超级租金房”？花这么多钱，是谁住在里面？

我们也看到，不是所有曾经的豪宅都能经历市场考验。租金作为高端物业价值的重要参考，既反映了物业对高端人群需求的满足程度，也区分出谁才是具有保值空间的资产。

珠江新城二沙岛等区域租价最高

南都记者根据中原、合富、满堂红提供的数据，以套为单位，分别墅、洋房、公寓三类进行月租最高房源调查，最后选出11个堪称“超级租金房”的楼盘。别墅盘中租金最高的是金湖花园、金亚花园；洋房盘中租金位于前列的有金海湾、星河湾、凯旋新世界、汇景新城、誉峰、中海观园国际、天河新作；公寓中租金最高的则是万菱汇君临国际公寓、岭南会。

他们分布在珠江新城、二沙岛、滨江东、华南板块等豪宅扎堆的区域。在租赁市场，这11个楼盘不单租价高，交投也最活跃。它们或者拥有江景、园景、山景等稀缺自然资源，或者位于中央商务区，或拥有名校资源，经过高端人士火眼金睛的评判，在圈子内口口相传。

“超级租金房”大多逾2万元/套·月

7个入选的洋房楼盘，大部分超过2万元/套。星河湾250平方米单位月租达到2万元以上，300平方米望江单位最高租到3.5万-4万元；金海湾260平方米单位月租2.5万元，300平方米月租3.5万元，而400平方米复式单位租金高达6-7万元；汇景新城200平方米四房租金2万元左右，350平方米复式在3万元左右。别墅楼盘更让人望尘莫及，如白云区金湖花园最高放盘价曾达到11万元/套。

近几年，豪宅的租金呈小幅上涨趋势，“以珠江新城豪宅为例，2011年平均租金55.6元/平方米，2012年升至64.9元/平方米，今年头四个月升至71-72元/平方米，有一部分豪宅的租金单价超过100元/平方米。”满堂红研究部高级经理周峰介绍，滨江东2011年平均租金42.5元/平方米，2012年44 .9元/平方米，今年头四个月达到48.4元/平方米。

谁会花这么多钱租房子？

月租少则一两万，多则十几万，谁会花这么多钱租房子住？“外籍人士，尤其韩国人、日本人；外派广州长期工作的中国企业高管；香港人。”所有中介人士的回答几乎一致。

在汇景新城、星河湾，韩国租客聚集。“韩国人喜欢群居，他们携家带口，周末喜欢聚会，他们选择小区，不仅看中环境，更看中圈层关系。星河湾也是他们最终理想的选择。”合富置业星河湾二分行主管汤秀玲分析。

不同的人群，租房考虑的因素也不同。中国私企老板更看重风水，选择一个楼盘要看是否旺自己；欧美人喜欢运动、社区活动，喜欢舒适度；韩国人看重亲朋好友在附近；香港人除了这些，还看重物业品牌等。如号称国际社区的金湖花园，绝大部分是说英文的外籍人士，综合性价比高，自然会赢得他们的长久青睐。

别墅

金湖花园

最高达11万元/套　很多人排队等

31位外国驻华使节和83位世界500强企业CEO在此居住的历史数据，一度是金湖花园的骄傲。“到今年，我们没有最新统计，驻华使节至少增加了十几位，CEO就更加数不胜数了。”金湖花园经营总监陈小姐介绍。

号称比二沙岛更国际化的金湖花园，位于沙太北路938号，规划以瑞士日内瓦湖为参照原型。小区分四期开发，一到三期都是以独立别墅为住，共108套，只租不卖，正式公开发售是金湖花园第四期金湖翡翠谷。

该盘前期租户主要针对的客户群体就是驻华大使、跨国企业的CEO、世界500强的高层管理人员。有网友戏谑，“走在这里像进入另外一个国家，经常见到金发碧眼的外国小孩在嬉笑玩闹。”国际化社区不是徒有虚名，除了国际学校满足小孩读书的需要，还定期举办大大小小的活动，这对于热爱社区活动的外国人来讲，很受欢迎，日积月累，在外籍人士的圈层里形成口碑。

放租价方面，最低3万元/套，最高达到11万元，租金最贵的是850平方米湖边别墅，设计有私家花园、独立泳池、车库，5个房间以上的卧室，连洗手间都望湖边美景。“总共有7套，有很多人都是排队等，一套退租，至少有三四个人在等。而250-300平方米的户型，数量则较多。”该负责人介绍。

然而，受制于国际金融形势，外籍人士承租能力也受到影响，为了留住客户，租金涨幅维持在7%- 10%左右，由于租户住的时间长，租金也不可能一下子与市场接轨，租期一般最少一年，最长的有十年。

金亚花园

装修费通过出租根本收不回成本　少有放租

二沙岛别墅宏城花园迄今少有放售或放租，其“邻居”金亚花园别墅相对活跃些，但在经纪印象中一年也不过是一两宗。

一个多月前，一名业主将其靠近大通路的410平方米别墅以5万元/月放租。“我带了不少客去看，业主都说不合适，最近又不打算放租了”。兴业地产经纪亚涛表示郁闷，“业主都是些大老板，可能打扰到他了觉得烦了，又不差钱，就索性不租了。”

经纪饶先生介绍，金亚花园小区较大，有洋房也有别墅，别墅有一部分临江，但有一部分别墅近大通路较嘈杂。去年上半年，其司曾以6万元租出一套4层半的独立别墅，有独立泳池、花园、车库，可以望江，面积约650平方米，实用面积约400平方米左右。

“我们公司2011年曾经租出过一套，400多平方米月租7.5万元”。满堂红星汇国际分店店长梁国珍记得，当年的租客是领事馆人士，近些年少见放租和成交。

在二沙岛上工作了四五年的亚涛证实，金亚花园的别墅几乎95%为自住，望江的别墅一般月租都要七八万元，其高租金非一般的客户群体所能接受，而业主对客人也非常挑，通常一年就只有一两套放租。

“二沙岛的别墅尤其是新世界花园和宏城花园，业主一向轻易不卖，当然更不会放租了”。豪宅专家张吉臣说，豪宅的业主装修费用通过出租根本收不回成本，一套一千平方米的别墅起码要花一个亿甚至两个亿装修，无论如何收租也收不回，给保姆或管家看着也不出租，免得出租收回后又要再重新装修。

洋房

金海湾

游泳池是区域内最大的 企业高管最爱

金海湾在2007年均价就达4万元，在顶层的三层高空中别墅，总价上亿元。“这个小区的第一手买家以广州、潮汕、香港、温州、深圳人为主，香港客户估计占三分之一。他们大多自住，买卖、租赁房源都比较少，我们很久才会成交一单。”合富置业滨江东分行主管叶雪颜介绍。

金海湾全部户型均有阳光庭园及望江庭园的双花园设计，部分复式户型设有三个阳光花园。260平方米单位月租2.5万，300平方米单位月租3.5万，而400平方米复式单位租金高达6万-7万元，而周边其他比较高端的楼盘如海珠半岛，租金在6000元-2万元之间。记者走访多家中介了解到，近几年出租的单位，面积大多集中在260和300平方米。

虽然没有中央商务区浓厚的商业氛围，但靠江、靠中山大学校园环境，还是吸引了部分高端人士选择滨江东。“住在金海湾，你不用担心别人会拿着望远镜看你”。中介介绍，企业高管，尤其外企高管，以及一些小国家的领事，他们喜欢游泳，而小区里的游泳池是区域内最大的，会所里有会客室，活动中心有小孩玩耍的地方，所以不用什么事情都带到家里，在小区内就可解决，时不时还可以去中大校园，享受一份宁静。

“我刚接待了一个客户，印尼领事馆人员，住在金海湾，计划换一个更大的单位住，但是现在没有房源，只好再等等”。满堂红滨江东分店店长许国强说。

凯旋新世界

等房子升值　放租只不过是想有人帮忙看着房子

近两个月，满堂红、合富置业促成的凯旋新世界租赁，都曾出现高达2万元/套·月或以上的“天价”。比如一套185平方米单位的月租价为2.6万元；一套151平方米的单位月租为2.5万元。

“它的租金目前应该算是整个珠江新城最贵的”。中原地产营业经理邱宏伟介绍，该盘住宅分旧一期和新一期，旧一期望园景，150多平方米的三房租金约1.5万-1.6万元/月；新一期的170至180平方米的三房可望部分江景，可租到2.5万-2.6万元/月；而250至300平方米可望一线江景的单位，租金可去到四万多元。

“其实，收租根本不是业主的目的，等升值才是关键。房子久不住会发毛，业主放租只不过是想有人住着帮忙看房子”。满堂红上筑分店店长谢俊仁说，凯旋新世界的业主大部分属于投资，自住相对很少，“因为那里的环境有点吵”。

“两千多万元一套的房子，就算一年30多万元的租金，回报率也不算什么”。谢俊仁坦承，珠江新城的租金回报率其实都不高，普遍都是等房子升值，因而业主对租客也很挑，他们不在乎钱，更在乎找到一个好的租客。他称，其司曾促成的几个租客都是一租三四年。

谢俊仁表示，该盘的租客有七八成是从外地调来任职的公司高管，剩余两三成就是一些海归。由于其租客群体都处于金字塔，因而找客的周期比较长，普遍要空置一个月左右才能成功出租。

星河湾

韩国租客居多 看重居住舒适度

它是中国楼市的一个传奇，曾一度有“中国楼市看广州，广州楼市看星河湾”的荣誉，一套300余平方米的四房，月租金超过3万。

满堂红星河湾分店店长袁凯涛介绍，星河湾以自住为主，中介要很勤快地打电话，才能抢到有意愿放盘的客户。在这里，200平方米单位租金达到8000元以上，250平方米单位租金达到2万元以上，300平方米望江单位最高租到3.5万-4万元。最贵的就是6期望江单位，其独特的单边双向景观，使得室内能最大空间观赏江景。周边楼盘租金望尘莫及，如锦绣银湾104平方米两房月租3500元左右，120平方米月租4000元，即使联排别墅的月租也仅在1万元左右。

“汇景、星河湾是韩国人比较集中的地方”，合富置业星河湾二分行主管汤秀玲介绍。一些韩国人在周边做电子、服装生意，他们带着家人来中国，周末喜欢聚会，因此很注重居住舒适度。在星河湾，小孩可以读国际学校，客户来了可以在星河湾酒店接待，朋友来了可一起游玩星河湾1.83公里长的骑江木道景观。“我刚接待了一个客户，是某知名电子企业华南区总裁，租了6期的一套房子，”袁凯涛笑着说，也有一些欧美人喜欢住这里，带着两三个小孩一个保姆，人口多，需要住较大面积的房子。

汇景新城

外籍租客中　至少一半来自韩、日

中原地产汇景新城分行营业经理简小强前不久接待了一个中国客户。“他是个私企业主，带着风水师来看房。六个房间，主卧有书房、浴室、独立衣帽间，他对这个户型很满意，认为格局旺自己生意，就租下来了。原本想买下，但业主只租不卖，他就选择边租边等。”

该盘也是外籍人士聚集的楼盘。据中介人士统计，租客和自住客的比例约在4：6，至少四成租客是外籍人士。而在汇景的外籍人中，至少有一半来自韩、日。他们喜欢群居，定期有很多聚会活动。广州法国国际学校的进驻，吸引了来自家乐福、H & M公司等外企驻中国的多个高层家庭，连学校招生量都迅速上涨。

该盘分期开发，由于楼龄不同、景观不同，最便宜的109平方米单位租金在5000-6000元，200平方米四房租金2万元左右，350平方米复式在3万元左右。这里租金较高的原因有：社区成熟，环境优美，以及高比例的外籍住户。二沙岛与珠江新城的绿化多为公共绿地，开放场所也带来密集人流，相形之下这里更隐秘安全。某国总领事曾感慨，每次新朋友来看自己，在惊叹汇景之美的同时，还会羡慕一番。

誉峰

租客大多为40岁左右带家庭企业中高层

和中海观园国际一样，誉峰同样是望珠江公园的豪宅盘。但相较于中海观园，誉峰小区面积更大，户型选择也更多。而在租客眼里，两者也是各有千秋。

“我们调侃，喜欢誉峰的花园就不会喜欢中海，喜欢中海的物业就不会喜欢誉峰”。中原地产誉峰分行资深营业经理何伟荣介绍，在誉峰租房的大多是40岁左右带家庭的企业中高层。日前，他接待了一个韩国人，租住了一套279平方米的四房，四个卧室加一个工人房，夫妻俩一起住，租金2.1万。

“他们找到合适的房子，就以公司名义签约。看中的是社区花园面积大，有室内室外游泳池、健身房等。”何伟荣表示，论单价，珠江新城最贵的租金在90-100元/平方米以上，誉峰称不上最高，但由于面积大，租金总价会比较高。

中海观园国际

物业服务佳　南向望28万平方米珠江公园

中海观园国际的户型选择不多，据满堂红上筑分店店长谢俊仁介绍，190平方米租金1.3万-1.4万，240平方米租金1.8万，260平方米租金在2.2万-2.4万。“这个小区盘源保持在八个左右，放盘不会很多，因为租户签约很多都是两年左右”。租金这么贵，最主要在于南向望28万平方米珠江公园。

能租得起贵价房的人，不乏外派广州的企业高管、外籍人士，但在中海观园，香港人会偏多一些，他们看好中海的物业管理，管理费4.3元虽较高，但中海的口碑好，住在这里能享受到好的物业服务。

天河新作

天河北住宅租赁标杆　约60%租客是日韩人

在天河北住宅租赁市场，天河新作应属其中标杆。两个月前，中原地产成交了一套约126平方米的中层三房，一名韩国人以月租1 .6万元租下。相较于去年，其租金约有10%至15%的涨幅，比周边名雅苑等小区约5%的涨幅要高得多。“租金虽与珠江新城差不多，但其实天河新作更受高端客欢迎”。合富置业高级营业经理梁国雄说，该盘胜在靠近太古汇，配套完善，小区管理也更上档次。租住该盘的约有60%是日本、韩国人，多为外资管理层，普遍是公司出资，且多在附近上班。

公寓

岭南会

找房要等 租客多为

领事馆人士或公司高管

尽管已有超15年的楼龄，但这个二沙岛上的一线望江公寓，其租金在广州公寓租赁市场上仍属首屈一指。

“这里环境好楼盘高档，可以一线望江，又安静，很多老外都喜欢租在这里，很少搬走”。中介经纪饶先生说，在岭南会找房要等，整个小区一般比较少放租。前段时间公司出租了一套170平方米左右的，由于是一楼所以比较便宜，月租才1.5万元，否则都要上两万元。目前，岭南会在其司放租的就只有一套三楼和四楼打通的复式公寓，面积近500平方米，家私家电配齐业主开价5万元/月。

饶先生说，岭南会有十多年楼龄了，比较旧，不过一般都有重新装修过。比如那套近500方的复式公寓，业主也是重新装修过，但不算太豪华。

在3月份，满堂红曾出租了一套岭南会的公寓，167平方米月租为2 .1万元，单价为125 .06元/平方米·月。

岭南会的环境、配套等非其它一般楼盘能匹敌。其南向一线望珠江，周边有各类配套，小区有会所泳池网球场，且有酒店式公寓服务。据兴业地产的经纪透露，租住岭南会的租客普遍为在外国领事馆工作的人士或跨国外资公司的高管。

万菱汇君临国际公寓

港客为主

六成以上租客有公司买单

去年，中原地产的数据就显示，万菱汇君临国际公寓以均价103元/平方米·月的租金位居全广州1000多个楼盘的前列。

这个位于天河路与体育东路交界处的公寓，378套公寓有七八成的单位是47-77平方米的单身公寓和63-92平方米的一房两厅户型，另有少量的92-139平方米的两房两厅户型。其实，从国人的居住理念而言，其户型并非完美。