专稿房产调控“新元年” 产业地产“新契机”

编者按：

　　随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业等需求的日益迫切，产业地产这种新概念的地产类型也随之孕育而生。有业内人士曾表示，就目前国内房地产市场来说，住宅地产服务对象是家庭，商业地产服务的是商家，而产业地产服务的是企业和经营单位。作为工业地产的升级与换代，产业地产围绕工作商务模式建设，客户个性需求更高，社会化资源整合程度相对较弱，因而更为复杂。

自2003年，联东集团提出产业地产这一概念，并且开始涉足这一领域以来，十年过去了。这个十年，产业地产从无序分散、缺乏标准，到实现质的蜕变。在“十二五”产业调整升级的难逢良机下，随着对产业、产品以及服务认知的不断完善，与政府、开发商、企业客户之间的密切合作，产业地产在十年里发展不断提速，使得更多投资者开始认识这一领域并且印象越来越深刻。

缺乏标准是产业地产的硬伤

4月26、27日，在广州召开的第四届中国产业地产高层峰会上，全国各地产业地产人士对产业地产十年的发展历程，进行了一次专业而深刻的探讨。产业地产人士普遍认为，缺乏一个统一而明确的标准是阻碍行业健康可持续发展的重要问题。在这个领域里，既有成熟而优秀、能够吸引众多客户的优秀开发商，也有滥竽充数、牟取短期利润的短视者，对于出炉行业标准的呼吁一直不绝于耳。

“产业地产，在国内地产领域还算一个新生儿，有无限的生命力和爆发力，但对于产业地产的评判标准，不是多大规模，多大销售额，多大占有率。”产业地产龙头老大联东U谷集团副总裁梁环宇表示，“应该从产业地产的本质出发，以产业给当地的产业升级和集聚做了多大贡献、单位产出做了多少贡献、引进了多少有质量的企业和数量的企业等为衡量尺码，同时还包括开发招商的速度、税收的贡献和持续性等，这才是评价产业地产成功的重要标准。”

梁环宇提出的这种“以产业为魂”的标准虽然得到了与会的各位研究人士和开发商的一致认可，但产业地产走向标准化的产业道路，形成一定的市场影响力扔需要经过时间和市场的考验。

盈利：多种模式 多管齐下

在地产领域，房地产行业基本上走的是制造业为特征的开发道路，就是“建设、销售”两个环节。而近年来，这个流程逐渐开始形成“建设、培育、销售”的模式，例如商业地产就包含了建设、招商、出售这三个环节。而产业地产并不是这种简单的开发运营模式。基于产业地产的特殊性，涉及到政府、开发商、企业多方面的利益因素，产业地产的盈利模式也呈现多样化。五矿产业新城副总经理赵锦明表示，当前产业地产有四种模式，包括：1、工业物业开发，这一模式的盈利点依靠物业产品租售，以及相对完善的物业服务政策获利，一般运用于一二线城市，因为这些地区的工业较为发达。代表企业：联东U谷；2、工业物业+住宅物业+商业物业；这一模式的盈利点依靠的是与政府的土地销售、置换、产业和房地产的配合、服务政策而获利。代表企业：华夏幸福基业；3、土地运营+工业物业+地产商业开发+产业投资；这一模式的盈利点通过工业园、产业园、产业新城的完善服务和利好的政府政策盈利。代表企业：中国五矿营口产业新城；4、工业企业转型为工业地产开发商；这一模式的盈利点依靠实力雄厚的工业基础，依靠政府的政策支持，转型做工业地产开发商。代表企业：海尔地产集团。

当前，房地产行业正受到历史上最严厉的调控期，国五条的逐步落地，住宅用地的审批、建设、销售越来越规范化，严格化，使得很多中小房企的获利空间越来越窄，发展步履维艰。不少房地产商转型为产业地产，其多重开发、盈利模式，无疑是房地产转型的一个可供借鉴和参考的方向。

道路：风险与曙光并行

与会人士指出，早期的客户或许仅仅需要一个厂房和办公楼，但随着外资客户的大量涌入和本土客户的不断成熟，对于产业配套环境和服务的要求日益繁多，如何去准确把握迎合客户的需求，充分发挥城市和资源的政策优势，形成产业的集聚效应，成为产业地产商开发运营成败的关键。

因为产业地产的主要客户是企业，客群很窄，投入比较大，资金产出周期比较长，风险比较大，因此如何规避产业地产所面临的各类风险，就需要产业地产商投资方面在更理性、更专业。作为一家专业的产业地产招商服务机构，臣通选址总经理商国臣在此次峰会上，比较详细地谈了进入产业地产必防范的8大风险：1、选址风险：产业地产的选址要考虑政府关系、产业基础、交通区位三个因素；2、政策风险：涉及土地指标、产权分割、预售许可等方便的因素；3、定位风险：包括产业地位、企业定位、产品定位三个方面；4、营销风险：目标客服群体定位不精准；找不到卖点或者卖点多而杂乱；找不到准确的传播渠道；意向客户数量储备少；定价策略不合理；5、招商风险：政策的产业限定；销售与招商的严重脱离；大量客户不能（缓慢）成交；客户的退定纠纷；回款难；6、团队风险：培养提拔缓慢；人才多而不和；7、成本风险：土地成本、建安成本、运营成本、营销成本、财务成本；8、资金风险：销售回款慢、财务成本高、银行资源少。在防范风险的同时也要有所侧重，应该做到产业与地产并重，重在产业；开发和经营并重，重在经营；政府与企业合作，重在多赢；短期与持续并重，重在持续。商国臣认为只有产业地产商练好“内功”，提升自身的抗风险能力，才能在更好研究和满足对中小型企业的融资需求，才能够切实为这些入园中小型企业，在资金需求上给他们解一点难处。只有这样，产业地产才能朝着理性的发展方向，创造一个地产行业的崭新空间。

新趋势：产（业地产）城（镇化）一体化

近10年来，由于市场化因素的强力植入，产业地产领域已经爆发了一轮创新高潮。在2012年，这种新趋势的脉络将更为清晰。在产品功能方面，由最初的产业地产与城市化密切结合，由单纯的园区向新城转变，综合化、社区化的趋势越来越显著。产业新城由最初选址在工业发达的一二线城市，转向三四线工业起步城市，进而将投资目光转向城镇化程度相对较高的近郊乡镇。汇商工谷产业园区董事长袁青鹏对产业地产的产（业地产）城（镇化）一体化发展趋势，表达出极大的信心。

十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。

城镇化是工业化和现代化的必然趋势。在我国,城镇化是改造城乡二元结构、缩小工农差别和城乡差距、解决“三农”问题的重要方式,是加快农村富余劳动力转移、提高农业劳动生产率、优化农村经济结构的必要前提,是进一步开拓国内市场、增加对农产品和工业品的消费需求、刺激基础设施建设和房地产业发展、扩大投资需求、拓展经济发展空间的有效途径,对于节约资源尤其是土地资源,保护环境,实现可持续发展也具有重要作用。

新中国成立以来,特别是改革开放以来,随着经济持续稳定增长,城镇化水平逐步提高,城镇规模和数量不断增加,城市建设取得了显著成就，也出现了一些影响城镇化全面、协调、可持续发展的问题。主要是一些地方政府单纯追求提高城镇化率,以为只要提高城镇化就能繁荣经济,从而互相攀比指标,大量圈占土地,造成严重的失地农民问题,全国已有4000万的失地农民,其中相当一部分成为“三无”(无地、无业、无社会保障)农民。由于农民征地补偿费和居民拆迁补偿费很低,加上一些地方截留、挪用征地补偿费现象严重,农民和居民的损失得不到合理补偿,群众利益严重受损。