二手房地产市场量跌价企稳

随着政策“末班车效应”接近尾声，3月下旬市场开始出现降温势头。直至4月初，备受市场关注的20%重税虽仍未有细则出台，但从阳光家缘的数据来看，4月1日-2日每日二手房网签量回落到100套甚至更低的水平，远少于3月任何一个工作日的网签量。数据反映，尽管重税的靴子未落，但市场未再出现赶“新政末班车”的现象。量跌价却“企稳”。从目前的形势看，买家们普遍期望新政带来楼价下行的愿望已经落空。据满堂红提供的数据显示，4月1日-10日，经其促成的二手住宅成交均价继续在1.7万元/平方米附近波动，和3月基本持平。

3月攀“高峰”：

量价齐升，创出历史罕见新高

3月，受广州细则将在月底出台的刺激影响，市场交易量激增。据广州市国土房管局公布的数据，当月全市10区的二手住宅登记宗数为12063宗，是自2010年1月（12348宗）之后的最高登记水平，环比增加87.9%，同比增加320.3%。中介行促成的二手住宅买卖成交量也大幅增长。

刚需买家成为二手市场中赶“新政末班车”的绝对主力。据合富置业提供的数据， 3月份首次置业购房比例在整体成交中占高达七成份额，而当月首次置业购房个案的数量更比1、2月同类购房个案的总和还要多近50%。合富置业市场部经理梁燕明表示，首次刚需买家购房预算往往比较紧，对超出预算之外支出的承受力也远低于其他买家。为了尽可能避免新政落地对自身购房计划的影响，这些刚需买家因而成为最热衷赶“末班车行情”的购房群体主力。

楼价方面，据满堂红提供的数据，全市所有区域的二手住宅均价皆比2月有所上升。但由于番禺、花都两区的成交比重从2月的8.6%增加到3月的19.3%，故把整体均价有效拉低1.4%，且首次跟中心城区的均价走势相反（中心城区均价环比上升3.2%）。不过，梁燕明表示，在3月份“末班车行情”当中，由于业主心态转弱，这些新政落地后税费将大增的房源价格亦出现一定幅度的松动，降价空间少则1万-2万元，多则降3万-5万元，甚至降价幅度达放盘价的5%都有出现。

4月落“低谷”：

量跌价企稳，市场步入阶段性调整

3月31日，广州细则出台，关于征收20%个税的政策仍未“落地”。对此，满堂红市场研究部高级经理周峰认为，在个税“新细则”未正式公布之前，广州的二手住宅交易仍旧会按总价的1%的个税征收。“这对部分因担心银行同贷书赶不及在3月底前批出而影响递件的准客户是个利好消息，至少他们可以在4月上旬做出是否继续入市的决定。”但无论如何，由于前期成交量的“井喷”造成房源被大量消耗，再加上买卖双方多采取观望态度，4月份二手市场步入调整阶段已是不争的事实。

4月1日-10日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖业务量比3月同期减少近4成。周峰认为，在这种业主依旧看好后市，而最迫切入市的客户已基本被市场消化的情况下，二手市场的相对动态调整至少要持续1.5个月，4月份的成交量在3月基础上缩减3成亦属于正常现象，广州二手楼市势必在两个月内经历“高山”和“低谷”。