50亿住宅资产注入东力 招商搭建境外融资平台

在招商地产(000024,股吧)和港股东力实业于23日双双停牌后，市场纷纷猜测招商地产可能会将商业地产注入东力实业，但出乎外界意料的是，招商地产此次选择的却是将住宅项目注入其中。

4月24日晚间，在停牌两天后，招商地产正式发布公告称，拟将全资子公司香港瑞嘉投资旗下四家控股公司的股权及相关债权注入于去年收购的东力实业。

而据招商地产披露，此次注入的资产绝大部分为内地的住宅项目，将以约49.64亿元的价格转让给东力实业。

近50亿资产注入

根据公告，此次注入的控股公司包括汇聚控股100%股权、华敏投资100%股权、乐富投资100%股权以及会鹏发展50%股权。

上述四家控股公司共持有中国境内八个房地产开发项目，分布于重庆（楼盘）、广州（楼盘）、佛山（楼盘）和南京（楼盘）四个城市。

具体项目则有重庆长嘉汇、广州金山谷、佛山依云曦城、佛山依云水岸、佛山依云天汇、佛山依云上城、南京紫金山1号、以及南京雍华府。这些项目总建筑面积约538万平方米，目前未售面积约323万平方米。

招商地产在公告中表示，瑞嘉投资拟注入的项目公司股权连同相关债权将以约49.64亿元(折合约61.77亿港元)转让给东力实业。

而东力实业将向瑞嘉投资发行约61.77亿港元的永久存续可换股证券，作为收购瑞嘉投资转让的资产的全部对价，折股价1.61港元/股，票面零利率。

亦或者，东力实业按此次交易购入资产折算发行新股约38.36亿股，其中，向瑞嘉投资全资子公司成惠投资发行股份作为交易对价及向其他投资者进行配售股份，发行价格将不低于1.61港元。

另外，发给成惠投资的对价股数将不超过约28.97亿股，东力实业首先以股份作为对瑞嘉实业的支付对价，若有差额，则东力实业以向其他投资者配售股份募集的资金支付。

境外融资平台

对于此次将大规模资产注入东力实业，招商地产表示，注入完成后将直接提升东力实业未来的经营业绩，进而为其成为公司的境外发展平台奠定重要基础。由此，也将对公司整体资源的整合、拓展及发展速度带来积极影响。

其实在此之前，外界更多的是猜测招商地产会将旗下的优质商业地产项目注入东力实业，进而为今后商业地产分拆上市做准备。

但关于商业地产是否会分拆上市，招商地产却在之前早已进行了否认。招商地产总经理贺建亚在4月10日的股东大会上曾强调，公司的商业物业不会单拆上市。

如今看来，招商地产此次选择将住宅项目注入东力实业，是期望能在短期内尽快提升东力实业的规模和盈利能力，由此打造境外融资平台。

相关分析师也认为，招商此举确实是想尽快打通境外融资平台，此次将近50亿地产项目的注入，必会使东力实业今明两年的业绩大幅上升，从而在规模和质地方面得到质的提升，为今后的发债甚至扩股融资打下基础。

据招商地产2012年报显示，东力实业目前控股管理过渡平稳，经营情况良好，截至2012年的净利润为亏损987.78万元，截至2012年末的净资产为-8.61万元。

“只有大规模的资产注入，才能使东力实业的业绩在短期内改观，其实招商的思路与同为央企的华侨城颇为相似，都是通过向香港上市平台注入资产，期望在这个平台发展壮大后，然后借助其在境外进行融资。”上述分析师称。

资料显示，华侨城近年来不断向其香港上市平台华侨城亚洲注入资产，目前已陆续将成都华侨城51%股权、西安（楼盘）华侨城25%股权、以及上海（楼盘）苏河湾项目50.5%的股权注入其中。

事实上，不仅仅是招商地产和华侨城，其他内房企也一直把赴港上市或开拓境外融资平台视为一条融资捷径。此前已有万科、金地成功建立了香港融资平台，最近又接连传出万达拟收购港股恒力商业地产大股东65%股权、绿地集团有意收购港股公司盛高置地的消息。

相关市场研究人士也认为，对于房地产企业来说，资金因素非常重要，但在“国五条”影响下，房地产行业仍将处于严控阶段，房企的内地融资渠道基本堵死，因而多数房企选择赴港上市或借壳上市，主要还是看重海外融资这个大平台。

重新IPO？

通过此次资产注入，招商地产欲将东力实业打造成其境外融资平台的意图已显露无疑，但何时成行，或者说以什么方式成行，目前看来还存在不少疑问。

相关分析指出，在如今调控越发严厉的情况下，一二线城市所面临的政策调控压力明显，大户型住宅市场更甚，而此次招商注入的八个项目均位于一二线城市，刚好又以大户型产品为主，这些项目无疑将面临较大的政策压力和市场瓶颈，最终销售如何存在不确定性，能多大程度提升东力实业的规模也是一个问题。

除此之外，还有最为关键的一点，根据港交所相关规定，在上市公司控制权发生变化的24个月内，进行非常重大收购(上市公司向取得控制权的一方收购的资产值达到壳公司资产的100%)，则会被视为反收购行动，并将被视为上市处理，必须按照IPO(首次公开募股)的程序审批。

2012年4月27日，港股东力实业先行发布公告，称招商地产将透过离岸公司斥资1.99亿港元，向东力实业主席兼主要股东苏树辉等人合共收购东力实业70.18%股权。

随后，招商地产也在是年5月2日正式公告，其通过旗下全资子公司成惠投资成功收购香港主板上市公司东力实业控股70.18%的股份。

根据港交所的规定，由于招商地产收购东力实业控股股权仅一年时间，此次资产注入是否能顺利完成尚不得而知。

对此，相关分析师认为，如果严格按照港交所规定，招商地产此次资产注入将要按照IPO程序进行审批。