楼市进入观望期

新‘国五条’及其地方细则正在逐渐显现效果，经历过此前政策窗口期的‘追尾’效应后，4月以来楼市买卖双方观望情绪渐浓。而土地市场在京沪分别产生高价地的同时，整体来看房企已开始收缩拿地规模，同时今年前两个月持续加速的房地产投资增速在3月开始环比回落，都显示着新政后新一轮观望期的到来。

3月房价涨幅明显

国家统计局4月18日公布的70个大中城市房价统计数据显示，3月份共有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨，1个城市房价持平，只有温州（楼盘）的房价环比下跌。

一线城市继续成为房价领涨者，与二、三、四线城市涨幅的差距也在拉大。上海（楼盘）、广州（楼盘）、北京（楼盘）、深圳（楼盘）四城市新建商品住宅价格分别环比上涨3.2%、2.8%、2.7%、2.5%，上海的房价涨幅位居70个大中城市之首。数据显示，3月份70个城市的平均新建商品住宅指数上涨明显加速，这也是平均第10个月上涨，平均指数环比上涨1.09%，且同比也出现了明显上涨。对于一线城市领涨房价，中原地产市场研究部总监张大伟表示，一线城市的信贷相比其他城市更加宽松，因为土地供应稀缺，新建住宅供应又相对偏少，而且最近出让的部分土地溢价率上涨，则更提高了在售项目价格的上涨预期。

3月全国房价的另一个特点是限购城市上涨更为明显。限购城市新建商品住宅、二手住宅价格环比指数分别为101.22和100.71，未限购城市分别为100.93和100.51。限购城市价格涨幅依然高过未限购城市，但是从3月价格上涨增速看，限购城市的新建商品住宅价格环比增速先于未限购城市回落，对于调控政策调控，已经采取限购的城市在价格变化上反映更为明显。

“各地落实新‘国五条’细则均在3月的最后一天，对3月份整体市场的影响不大，反而是对政策的恐慌导致成交量大涨，明显影响了3月份楼市的整体售价。而且需求暴涨使得部分开发商明显提高了价格，减少了折扣。”张大伟表示。

而随着调控政策逐渐起效，房价的快速上涨局面或将中止。“从房价上涨、持平、下降的城市分布来看，上涨城市数量已经接近顶峰。从3月底开始，调控政策进入新一轮实质性收紧，未来一段时期，价格上涨城市数量可能在维持一定高位的基础上逐渐回落。”链家地产市场研究部研究员张旭表示。

一线城市由于潜在需求巨大，集中释放的可能性高，使得当前价格上涨的压力并不亚于2011年调控前，未来在新政调控上，也会比其他城市更为严厉。而包括西安（楼盘）在内的二线城市，近期相继出台“补丁”细则，关于“二手房20%增值税”的征收与一线城市看齐，要求严格征收，限购限贷升级。预计后续这种地方“补丁”政策还会陆续出台。“价格3月份上涨前列的城市，在后续调控政策下可能会再现变化。目前从整体来看，‘国五条’各地细则还有深化落实的可能性。政策的力度也有可能因为最近3-4月份各城市房价走势而出现调整。”业内人士表示，结合此前多数城市出台房价调控目标，势必会对新房价格采取“红线”管控，导致房价上涨趋势减速，成交量下滑。

4月成交开始回落

调控政策的效应已经对4月份的楼市成交量产生影响。中原地产市场研究部数据显示，4月上旬，54个城市新建住宅成交951万平方米，环比3月同期下跌3.5%，较3月全月的成交均值则下降12%。4月8日至4月14日，54个城市合计住宅签约56993套，相比3月份单周成交明显下降，成交量显现出高位回落态势。

此前全国最为火热的北京新房市场的这种表现最为明显。数据统计，4月8日至4月14日，新建商品住宅成交2845套，扣除保障房后的纯商品住宅成交2062套，与3月第四周相比减少20.8%。

供应下降成为主因，受京版新“国五条”细则出台影响，4月至今新增期房项目仅4个，供应量为1241套，供应处于低位。张旭认为，3月30日京版新“国五条”细则的出台，使开发商推盘难度增大，一方面高端楼盘难以入市，另一方面普通住宅项目开盘也面临不能明显高过前期和周边同类项目的价格监管压力，原本打算近期入市　的开发商可能需要重新调整开盘结构和销售价格以及定价方案。预计短期内，低供应仍将持续一段时间。而开发商受限于政策或主动或被动的观望做法，将在未来一段时间内继续影响成交量。

与此同时，购房者的观望情绪也在加强。新政后政府对房价上涨控制严格，使得项目涨价难度上升，导致部分购房者对于房价上涨预期产生动摇，低价入市的期望程度有所加强。“新‘国五条’落地短期内，是需求观望和各方力量博弈的典型期，成交量会出现一定幅度回落。从长期来看，影响新房市场走势的不确定因素在增加，如二手住宅市场的预期传导、供应释放周期拉长、开发商销售策略等，都会影响新房市场的需求释放。”张旭表示。

土地市场的买卖博弈

在开发商与买房人作为楼市买卖双方均进入观望期的时候，作为土地市场买卖双方的房企与地方政府，也逐步进入观望。受“两会”及新“国五条”影响，政府和开发商在 3月份均表现较为谨慎，土地市场虽有高价地出现，但整体热度低于之前，居住用地供求量均有下降。中原地产监测的 13个重点城市数据显示，3月份居住用地供应面积环比下降约21%，较2012年月度供应均值下降约28%。成交方面，3月居住用地成交面积环比大幅下降约39%，较2012年月度成交均值下降约21%。同时，4月到期居住用地面积较3月下降约37%，预计4月居住用地将维持平淡的市场行情。

中国房产信息集团统计显示，3月份典型房企拿地量较2月出现大幅收缩态势。典型企业通过招拍挂拿地总建筑面积共计554.27万平方米，环比下降37%，土地成交总价178.69亿元，环比下降50%。从典型企业新增土地情况来看，保利地产(600048,股吧)、万科集团、恒大地产的拿地规模位列前三名，本月单家企业拿地量较低，均为超过200万平方米。

中国房产信息集团分析师李莹表示，3月典型企业拿地总量环比大幅回落，一方面是经过去年年底的土储集中补充期，各大房企的土地储备量较充足，因而拿地需求有所下降；另一方面，3月为新“国五条”细则未落地前的观察期，房企持观望态度，拿地策略也更为谨慎，预计未来在宏观调控长期伴随的情况下，典型企业拿地也将以理性为主基调。房企在土地市场谨慎拿地，一是由于楼市调控政策后的观望情绪；二是地价在一季度的快速上涨。根据中国土地勘测规划院地价所的统计，一季度在105个重点监测城市中，92个城市一季度住宅地价环比上涨，涨幅超过3%的城市共8个。

作为土地市场供应方，地方政府的观望态度似乎更为明显。国土资源部近日公布的2013年全国住房用地供应计划显示，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，虽然这一数字是2008-2012年年均实际供应量的1.5倍，但是却是2010年以来计划供应量的最低值，与2012年最初制定的供地计划相比，下降了12.6%。在住房用地计划供应总量较低的前提下，扣除保障性住房的部分，可以看到，实际可用于商品住宅开发的计划用地仅10.92万公顷，相比去年的12.24万公顷下降了10.8%。

“因为地方政府的推地计划与最终的实际供地量往往存在较大差距，根据以往情况，供地计划通常达成率偏低，而真正影响商品住宅市场供应的因素正是实际土地供应量。”业内人士表示，2010-2012年三年全国供地计划分别完成了68%、62%和72%，实际完成率都不高，这与当年房地产市场的环境好坏、企业投资热情的高低、土地整理难易程度以及地方政府推地意愿的强弱等因素有直接关系。

房地产投资数据环比回落

楼市及土地市场的观望情绪，已经使得房地产投资开发数据出现环比回落。国家统计局近日公布的一季度房地产数据显示，2013年1-3月份，全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点。

2013年前两个月初步显现的房地产投资加速趋势在3月新“国五条”落地之后再次出现小幅回落。从今年前两个月的数据看，与2012年相比，2013年年初住宅新开工速度明显加快，竣工量同比也有大幅上涨。但3月份住宅新增开工面积和竣工面积同比分别下降了19.5%和27.4%，造成一季度住宅开发速度整体减慢。“从长期来看，经过2012年商品住宅市场的长期回暖，房企存货降低，补仓意愿逐渐明显，房企开发或有提速。从供应层面看，去年房企土地购置面积持续同比减少，但受制于市场因素及地方政府的卖地意愿，在二季度将很难放量。”张旭表示。

库存压力或将成为打破观望期的重要因素。3月末，全国商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。其中，住宅待售面积增加345万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积增加43万平方米。商品住宅待售面积同比增长45.5%，而一季度商品住宅销售面积同比增长41.2%。随着调控政策在地方的逐步推进和落实，商品住宅销售有所下降，同比增幅开始低于待售面积的同比增幅，近期商品住宅库存压力有所上升。不过与以往调控不同的是，本次调控前房企均在资金层面做足了准备，将直接导致各方博弈的时间段拉长。2013年初，房地产到位资金同比大幅上涨，同比增速比去年全年增加了16.6个百分点。业内人士表示，房企财务优化主要有两个拉动因素，一是国内贷款额增加；二是房企销售状况转好，定金、预收款以及个人按揭综合涨幅超过5成。