专访王小广新“国五条”调控子弹已经射出

调控十年，中国房地产的变化并非三言两语可以概括，然而，有目共睹的是房价仍旧是大多数人难以承受和消化的“奢侈品”。

有人说调控十年，毫无作用，房价还是不停上涨；有人说如果没有调控，房价会更高。很显然，作为国家行政学院决策咨询部研究员的王小广属于前者。

他说，调控十年基本上是假调控，是失败的，没有什么切实的措施。“不调控房价会更高？我认为不对，根本不是那么回事。”

2010年“国十条”出台，王小广认为，不可能把房价调下来，因为“盯着目标没开枪”。不过，最大的优点却是把中国房价高的原因找了出来由于投机投资性需求过多。

但这一次“新国五条”的出台，在王小广看来，“已经瞄准并且开枪”。只不过，子弹还在射程当中，应该可以打到目标。只是目前无法断言的是，子弹中弹药的威力究竟是不是很大，还是试探性的信号弹呢？

王小广指出，其个人感觉这次调控是动真格了，因为运用了过去从来没有用过的税收调节。“结果你看到，市场马上就躁动起来，犹如惊弓之鸟。这说明什么？说明有效。”王小广称，反对的声音越大，说明政策越奏效。若能严格实施税收调节，这将成为最有效的方式。

王小广甚至表示，房地产已经到了最后疯狂的时刻。

然而，正如王小广所言，政策不可能完美，因为无法预见它所有的变化和后果。“任何政策都会有漏洞，找到漏洞以后马上堵上就没有关系。”

在“新国五条”中有关20%个税征收的问题上，就非常容易出现转嫁的问题。王小广指出，只要严格执行，就能够有效的控制漏洞。他建议，房子过户的时候，无论是现金结算还是贷款，都必须经过银行。银行直接和税收挂钩，只要进行了交易就收税。“就像我们的工资一样，怎么可能逃掉呢？”

另一方面，他还认为目前的限购政策是比较宽松的政策。第一，只限第三套，允许个人有两套房子。第二，只是进行局部性限购。王小广表示，限购是个有缺陷的政策，是税收政策的一种替代。

值得思考的是，中国需要什么样的住房制度，王小广认为，中国需要的是一户一套的住房制度。

以下为观点地产新媒体对国家行政学院决策咨询部研究员王小广的专访实录：

观点地产新媒体：广东率先出台国五条落地细则，但未受到广泛赞同，甚至被批为“粗则”，您怎么看调控在地方的落实？

王小广：

现在一些地方政府还是按照老办法办事，不太认真去执行中央的政策，特别是有效的政策更不想去执行，希望不断拖延。

我觉得地方政府还在琢磨这一次中央政府是不是真的要调控，所以都在观望，还是想按照老办法办事，这也是大家感到比较迷茫的原因。

老百姓不再相信政府的调控，因为房价越调越高，当然也有人说如果不调控房价会更高，我认为不对，根本不是这么回事。

2010年国十条出台的时候，我当时有个评价是：盯着目标没开枪，不可能把房价调下来。但国十条有一个最大的优点就是把原因找出来了，中国的房价高是由于投机性需求很多，炒作引起的。

这次新国五条是开始瞄准并开枪，这一枪已经放出去了，还在射程之中，应该是可以打到目标。但这个弹药是不是威力很大，还是试探性的信号弹？这个非常重要。我个人感觉这次调控是动真格了，因为运用了过去从来没有用过的税收调节。

过去的调控都是限购、限价、提高首付等，但这次方式不一样，动用税收调节，结果市场马上就躁动起来，犹如惊弓之鸟。这说明什么？说明这个东西有效。反对的声音越大越说明越有效。运用税收调节这个方向是对的，要是能够严格实施，这将成为最有效的方式，所以我感觉这次调控跟过去不一样。

每次出台调控政策的时候，房地产商和一些专家都说好，如果是这样的情况那么这个调控一定无效。但是这次新政出台反对的声音就特别多，所以我觉得这次是打到要害了，政府开始“动刀子”了，税收政策出来后，金融政策等也会慢慢跟上。

观点地产新媒体：您认为这次调控能够真正起到切实的作用？

王小广：

其实光有一个政策是不够的，这才刚刚开始，20%个税就已经搞得大家那么恐慌。尽管最后结果被误导了，说房价反而涨了，还有很多人连夜排队买房。但交这个税是天经地义的事情，公民有纳税的义务。

这次新政出台还有不大一样的地方，例如过去政策出台后大家都不买，需求量马上萎缩。前几年新国八条出台，需求量马上萎缩，大家都在观望。但这次大家都疯狂了，正好表现出了对这个政策的恐惧。但是这个现象被误读了，认为这个税会转嫁，使得房价越来越高，于是大家就开始拼命的买房。

现在完全是一种恐慌，对新政的误解误读导致大家恐惧性的购买。这种还不是投机的购买，投机性的购买还可以理解，是为了赚钱。而现在是恐惧心态，是对新政的恐惧。

观点地产新媒体：最近有数据显示，国家细则出台后，二手房交易萎缩、一手房成交暴涨，您怎么看？

王小广：

胡说八道，这是在造谣。二手业主想逃税，现在卖房的人居多。这些人有很多套房子，比如他有十套房子价值一千万，这一千万怎么变现？变现的代价就是要交20%的税。现在不变现，以后这个税可能变得更高，最高个税可达45%。

但是现在这些卖房者在误导新的购买者，说个税会转嫁，转嫁就会导致价格上涨。其实这些人卖房是很坚决的，但是这些买房人短期来看也很坚决，实际上这是在接最后一棒，这些新的购买人群才是风险的真正承担者。

观点地产新媒体：这部分购买人群为什么不去买一手房？

王小广：

很多一手房的位置比较偏远，市区内的房子位置好，但很少新房是小房。这些人带有投机的心理去购买，刚需当然是空话。大家都买这种类型的房子，并误导购买者税收会转嫁，就造成了二手房的火爆，价格没有降。但是这个肯定是不现实的，以后抛盘的人会越来越多，如果税收变成真实的是转嫁不了的。

现在是让购房者去接手，营造恐慌气氛，这样卖房者才能变现。但是，购房者购房后很快会发现根本不是那么回事，房价没涨，而且还跌了。

税收部门干什么去了？我觉得这个漏洞很好堵。过户的时候，无论是现金结算还是贷款，都必须经过银行，按揭和现金都要经过银行。银行直接和税收挂钩，只要进行了交易就收税，就像我们的工资一样，所以怎么可能逃掉呢？

所以，我觉得现在税收部门应该出来讲话，不然这个税收体系完全是形同虚设。既然出了新政，就要保证20%个税不会转嫁，这样就可以把抛售房屋转嫁税收的人打掉。实际上税收部门完全可以做到让这个税完全转嫁不了，但是现在税收部门不出来讲话，只有那些所谓的专家在讲。

像股票市场印花税的提高，这些政策出来以后股市马上大跌，因为交易成本增加了，而且转嫁不了，直接通过账户扣税。所以，税收是最有效的工具，但是税收的征管一定要严格执行，要有效的控制漏洞。

任何政策都会有漏洞，但是找到漏洞以后马上堵住就没有关系。因为政策不可能完美，也不能预见所有的变化和后果。当然也应该考虑，制定政策的时候要怎么应对可能出现的状况，或者尽可能的堵住漏洞，如果第一次堵不住，下次再堵。

观点地产新媒体：您认为税收制度是调控最有效的手段？

王小广：

是的，然后再加上金融手段，限购实际上是税收调节的一个替代方案。我曾经写过中国需要什么样的住房制度，这个制度叫一户一套住房制度。整个政策设计，税收、金融及各种其他的政策设计鼓励一户一套住房，这是一种权利，基本的生活保障。

一套之外的房子，就算是在两个不同的地方都不鼓励，都要抑制。抑制就是税收要高、利率要高、首付要高，要有很多限制来增加购房成本。买房可以，但是买房的成本要高，要交很多税。假设你买十套房，税收可以累计增加。第一套房免税，第二套房2%的税，第三套5%，三套房以上10%，这是完全没有问题的，因为这时购房已经不是为了基本需求了。

限购政策实际上还是宽松的政策，它的宽松体现在两个方面。第一，它只限第三套，没限第二套，允许有两套房子。有一个家庭住两套房子？在国外都没有这种事情，就是因为我们没有采取一户一套房的制度。

第二，限购都是在房价涨起来之后才实行的，而且都是局部性限购。为什么不能全国性限购？全国的房价都是需要抑制的。所以我觉得我们的限购政策还是宽松的政策，外地人到一个新城市可以买一套房子。中国的地级城市有666个，理论上可以买666套房子。

观点地产新媒体：如果有税收手段，您觉得限购是不是可以慢慢取消？您认为真正的调控是从税收开始？

王小广：

对，限购是个替代方案。之前是因为没有税收政策所以选择限购，但是我觉得过去的限购政策没什么效果，或者说效果有限。调控十年基本上是假调控，是失败的，没有什么切实的措施。

现在税收的政策出来，我觉得调控才有可能真正开始。新国五条还要完善和细化，还要继续出台相关政策。一方面是税收不完善；第二，要征收房产税，就是所谓的持有税。这个税以后需要全国联网，不管在哪里有房子，只有是第二套房就要交高税。关键是要鼓励一户一套住房，这个政策很好界定。

观点地产新媒体：全国住房信息联网的事情一直在推进，但是进展不是很大。

王小广：

这需要一个过程。首先一个城市联网，每个城市联好之后，全国整个大网一打通就行了。这个事情不是很难的事情，技术上没有问题。因为所有的房子都要登记，只要查登记原始档案就知道谁有多少套房子，都在一个数据库里面，完全可以搞清楚。