美国购房投资攻略隐性成本高风险大

房产大佬看空国内房产转战北美 但记者调查显示海外投资梦只是“看上去很美”

近日，地产大佬张欣与王石在境外媒体上表示相对看空国内地产，而看多国外地产发展的机会，尤其是北美市场，并纷纷出手购地或洽购写字楼。王石甚至透露，万科旧金山项目虽然还没有竣工，已经有国内买家订购了200套房产。

但是，记者通过和美国当地华人及投资者接触发现，由于国内投资者大举购房，房价已有所抬升。而由于越洋购房存在风险，许多房屋出现闲置。在美国“低投入，高回报”的购房投资梦对于普通的国内投资者来说，只能说“看上去很美”。文/记者潘彧

美国购房故事

记者在采访中发现，在美国买房投资对于有移居美国需求的人显然更有意义，不过也有投资者抱怨“在美投资硬伤太多”，并表示将放弃其购房计划。

移民家庭：购房后放租“养老”

移民美国、刚刚退休的李太太告诉记者，她一共在加州洛杉矶的一个社区投资了六套别墅，目前已经全部放给了中介出租。

据其介绍，由于投资者“囤房”，她购买的社区房屋价格相对较高，平均成本为40万美元/套。而买房的动机主要是觉得遇到了入市的好时机。

她告诉记者，房子租给谁她并不关心，因为这些都会由中介搞定，仅需要每个月交给中介月租金5%的手续费便可以，据其介绍，一般都是学生或者普通家庭租住这种房子，学生可以混住。

“每套房子的面积应该在3000~3500平方英尺之间，租赁的价格大约在2500美元/月左右。”据李太太估计，按现在的市场行情，除去税负等一应费用，平均租售比不低于7%，她对此表示“很满意”。

投资客：门槛较低但“隐性成本”惊人

林先生说：“我是属于纯投资客，未来数十年可能都不会去美国发展，就想买个房子出租，顺便等升值。”抱着这种目的，他辗转了拉斯维加斯和加州两地。

“我先看了拉斯维加斯的公寓，很便宜，7万美元一套，但已经比去年最笋的时候涨了1万美元。”中介向其表示，该公寓可以租给清洁人员等人居住，月租金可以达到800美元/月，但由于是公寓，必须给公寓管理方缴纳每月170~180美元的管理费。“这样一计算，我觉得很不划算。而且中介表示公寓由于没有自己独占的地皮，升值幅度不如独栋别墅。”

林先生表示，自己随即在加州开始看独栋别墅。“价位大多在25万~30万美元之间，如果配齐家电出租，可以租至2500~3000美元/月，看上去确实很美。”

但是，经深入了解，林先生就发现了一些“硬伤”。“在美国交易房产必须通过中介，缴纳给中介的费用为交易费用的6%，还不算税费，交易的成本很高。”他发现，身边不少当地的朋友为了省这笔费用，自己考中介方面的资格证，但是作为投资客，没法做到这一点。

“虽然别墅没有高额的管理费用，但美国的房产税大约每年要缴纳房屋评估价的1~3个百分点，而自己未来不在美国，委托给中介处理房屋，每月月租的5%肯定省不了。”

美国购房投资攻略：

一、哪些区域更适合中国买家投资？

相对来说，中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。业内人士表示，是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛，像在国内购房一般买便宜的地段，等发展起来再升值，在美国是难以行通的，应该重点选择发展较好的成熟区域。

美国也有中国所谓的学区房概念，好的学区房一般都大幅贵过周围，房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑，则应该尽量购买学区附近的房源。

二、如何选择合适的房屋？

美国房市的房屋种类很多，最主要的有公寓、联体别墅、独栋别墅等。根据年初搜房网对于投资者的调查，投资者最青睐的是独栋别墅，不同的州有不同的价格，一般数十万美元可以购买到一套。业内人士表示，独栋别墅因为有自己的土地，未来升值潜力较大。而公寓产品易于出租、总价低廉，也有部分投资者考虑。

三、美国买房究竟需要多少税费？

按照美国的通例，房屋经纪人的中介费“市价”为房价的6%。此外，还有贷款手续费、房屋交易税等各种税费，各州不同，一般在1%以下。一般没有在美国工作经历的中国人，无法取得美国银行贷款，要想购房多是一次性付清。

四、美国“养房”的开销有多大？

根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子评估总价的0.5%~3%不等。如果出租，还必须支付租金的5%~10%作为管理费，而如果是购置的别墅类产品，由于是木质结构，还面临种种修缮费用。

精打细算

出租风险大  不少投资客“囤房”待涨

当林先生和中介讨论到出租的问题时，中介的一番提醒更让他没法接受。“在美国，法律相对保护租客，如果房屋里的家电器材坏了，没有及时维修，租客可能会去法庭告你，而如果租客拖欠房租，你也不能直接赶他出去，也必须走法律手段，这两种情况，我都必须飞去美国出庭，而且在这段时间里租客是不会缴纳房租的。”