增加土地供应难解楼市供需矛盾

徐绍峰

国土部日前编制了2013年住房用地供应计划。

根据这份计划，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量(4.03万公顷)的1.2倍。

增加住房用地供应，一直被某些专家和地产大佬视为缓解供需矛盾、遏制房价上涨的重要措施之一。在这些人看来，只要不停地增加土地供应，只要不断地让开发商建造住房，就可以从供给端放量，使房价失去上涨动力。而国土部似乎也认同并遵循了这样的线性思维结论，在增加土地供应方面毫不手软。

我国真的需要每年在住房建设方面如此毫不心疼地大肆挥霍土地资源，以满足所谓的居住需求吗？住宅建多少是个够？

还是先看看这样的数据吧：到2010年，我国积累的存量住房为179亿平方米、2.2亿套的住房，按照2010年常住人口的家庭户计算，户均1.02套。到2015年“十二五”以后，户均城镇家庭户会达到1.08套。而国家统计局4月15日发布的数据更是吓人一跳：截止到3月末，商品房待售面积42441万平方米和352992万平方米的在施工面积，按照人均30平方米计算，足以解决1.2亿人口的住房问题。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国住房发展的最大问题并非是供需缺口，而是住房资源的不平衡。诚哉斯言！

秦虹所说的不平衡，在当前楼市主要体现为：一是住房资源占有不平衡，部分家庭占有多套房产，而部分家庭买不起房；二是速度不平衡，有的家庭换好几次房，有的首次置业，有的甚至买不起；三是大中小城市购买力和供给量不平衡，大城市房价超过居民支付能力的问题始终存在，而三四线城市供应量巨大。

这表明，要解决楼市供需矛盾，当务之急并非增加土地供应、一味地增加住房供给。中国是个人多地少的国家，举凡涉及土地供应，都应三思而行。房地产市场的所谓黄金十年，正是中国耕地被严重侵占和流失的十年。十多年房地产市场的快速发展，带来的是如今失地农民增加，一些地方已经到了无地可供的地步。且不说继续增加土地在一些地方已是巧妇难为无米之炊，即便有土地可供，耕地的持续减少，也将日益威胁粮食供给和粮食安全。较之人人享受宽敞住房，人人能吃饱肚子更加重要。

解决楼市供需矛盾，增加土地供应充其量只是办法之一，而且只适用于供需矛盾尖锐的地方。在一些住宅供应早已供过于求的地方，再增加住房用地供应，鼓励开发商多建住房，只会大幅增加库存，造成资源严重浪费，对地方经济发展也毫无益处。

显然，当前楼市最需要在解决住房资源不平衡方面，多管齐下，采取措施：通过开征房产税的方法，增加多套房持有者的持有成本；加大反腐力度，让“房叔”、“房姐”、“房爷”们囤积在手中的住房资源释放出来；严格保障房分配制度，确保保障房能真正分给亟待保障的人群；采取差别化土地政策，对住房供应量较大的三四线城市，停止住房用地供应，对北上广深这些住房依然紧缺的一线城市，在既有住房用地充分开发的基础上，适当增加土地供应；敦促地方政府加大对闲置土地的利用力度……