南京房地产调控“宁八条”出炉仍未明确“20%个税”何时征收

3月底没有出台，4月初也没有出台，南京（楼盘）市落实“国五条”的地方细则，在人们意料之外的昨天下午出炉。南京市政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称宁八条），同时住建委公布了该通知的解读意见。这两份文件都重申了房价调控目标、严格执行限购、差别化信贷、加强市场监管等既有楼市调控政策。

不过，对于人们普遍关心的20%个税问题，通知中只表示“贯彻国家和省的相关规定”，仍然未明确征收节点等细节。

现代快报记者 马乐乐

1

确保完成今年房价控制目标

原文：坚决贯彻落实国家和省各项房地产市场调控政策，采取有效措施，增加有效供给，保持住房价格基本稳定，确保2013年度本市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。各区人民政府、市各有关部门、单位要切实承担稳控房价、稳定市场的责任，认真落实好各项宏观调控措施，确保政策落实到位、目标任务完成。

解读

此次通知的8条规定中，房价控制目标被放在第一位，这可以反映出楼市调控的严肃性。3月31日，南京市政府按照国五条的要求，出台了2013年南京房价控制目标。值得注意的是，按照国五条要求，“房价”指的是新建商品住宅价格，剔除了保障房，减少了注水的可能性。另外，控制目标还要考虑到物价上涨水平。按照既往的相关数据统计，预计2013年的房价控制目标在10%左右。

南京市住建委表示，将通过增加普通商品住房及用地供应、坚决抑制投资投机性购房需求、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等举措，确保房价控制目标的完成。

2

继续严格执行限购等政策

原文：继续执行住房限购政策，坚决抑制投机行为。继续严格执行差别化住房信贷政策，落实好首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。认真执行第二套住房信贷政策，银行业金融机构、住建等部门要密切配合，加强信息互通共享，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

发挥税收调节作用，认真贯彻国家和省关于对出售自有住房者征收个人所得税的相关规定。同时，要继续推进应用房地产价格评估方法，加强存量房交易税收征管工作。

解读

限购、差别化信贷，是南京现在既有的调控政策。此次继续重申。“国五条”中最引人注目的，是对二手房交易征收20%个税，此前仅有包括北京（楼盘）在内的极个别城市，在出台地方细则时，将这个政策落地。此次南京落地细则中，对20%个税的说法是“贯彻国家和省的相关规定”。

对此，南京市住建委相关负责人对现代快报记者表示，目前国家和省里的细则对“20%个税”如何操作、何时征收都还没有明确说法，所以南京也在等待，一旦明确，将贯彻执行。

3

加大中低价位住房供应力度

原文：今年在四大保障房片区中推出保障性限价住房5000套，供应市场。今后将继续保持适度的保障性限价住房建设规模，逐步扩大保障覆盖面，重点解决中低收入住房困难家庭、新就业人群等群体的住房矛盾，引导合理住房需求，平抑房价。

切实加强中低价位商品住房建设，建立中小套型、中低价位普通商品住房建设项目行政审批快速通道，落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

解读

从5月1日起，南京的首批限价房将在岱山、花岗片区开始供应，售价为市场价的9折，接下来将逐步扩大供应量。

4

增加普通商品住房用地供应

原文：按照全市住房用地供应量不低于前五年平均实际供应量的要求，统筹编制2013年度住房用地供应计划，保证中小套型普通商品住房、保障性住房土地供应。加大土地供后监管力度，认真做好建设用地的跟踪管理和检查监督工作。对已供应的土地，强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管，督促企业尽快开工建设。对闲置土地，加大清理、公示、处置力度，采取有效措施消化盘活，促进土地及时有效利用。

解读

南京之前已经公布了今年住宅用地计划，供应总量是850公顷，其中商品住房用地500公顷，与去年持平。不过，之前在楼市低迷时，南京曾经出现土地供应计划没有完成的情况，如果再出现这种情况该如何问责，始终没有答案。另外，南京目前不少地块出让都已经达到或超过两年，“疑似闲置土地”并不少，这些地块都需要政府和开发商抓紧推动上市。

5

加快保障性安居工程建设

原文：今年新开工建设保障性住房300万平方米，竣工500万平方米。加快保障性安居工程的教育、卫生、交通、商业等公建配套设施建设，方便居住群众生活，确保四大片区保障性住房今年底基本交付使用。全面推进城中村、危旧房改造，全年完成190万平方米的城中村和65万平方米危旧房片区的拆迁任务，完成70个小区、800幢房屋的出新整治任务。

细化、完善保障性住房分配管理制度，健全保障性住房申请家庭经济状况审核机制，加强准入、退出、分配等环节的监管，切实做到公开、公平、公正。同时，加大信息公开力度，严肃查处擅自改变保障性住房用途和骗取保障性住房等违法违规行为。

6

强化房地产市场监管

原文：要加强房地产企业信用管理，建立联动共享的信用管理系统，及时记录和公布房地产企业的违法违规行为，对违法违规、信用评级较低的企业，住建部门暂停其预销售，国土部门禁止其参加土地竞买。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。要继续大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，确保信息安全、准确、畅通。

加强对房屋中介市场的专项治理工作，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。对涉嫌教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的中介机构和房地产经纪人员，暂停网上销售、责令停业整顿。情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书。涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

7

完善商品房价格管理制度

原文：加强商品房预销售许可管理，引导房地产开发企业理性定价。严格执行商品房销售明码标价、“一房一价”和“一价清”的规定，严格在申报价格以内对外销售。对预销售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预销售资金监管的商品房项目，暂不核发预销售许可证书。

解读

此前已有规定，系重申。

8

完善房地产调控联动机制

原文：要加强调控联席工作机制建设，要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产的不实信息要及时主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

解读

重申“国五条”精神。

分析

观点1

重申和表态无新意

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华指出，“宁八条”的出台表明了政府调控的态度。对于20%个税一事，意味着如果国家和省出台新的政策，南京就会严格执行。毕竟涉及到税收的政策，地方政府确实并无权限擅自做主。而除了这一条之外，其他内容并无新意。

李智认为，“宁八条”是对“国五条”的重申和表态，限购等政策都是现有的，并没有提出其他新执行的政策。他认为在短期内，“宁八条”对市场的影响还看不出来，南京楼市还会相对平稳地度过“金三银四”。

观点2

房价调控压力隐现

然而也有不愿透露姓名的业内人士分析认为，从“宁八条”公布的时间节点看，此中或有深意。

他指出，房价控制目标是评价本轮调控成果的决定性因素，而就在4月18日，国家统计局公布了3月份70个大中城市房价变动数据，南京再次“不幸地”冲到前列，环比涨1.9%，同比涨5.7%，都让南京处在“准一线”的风口浪尖。