金地业绩会盈利变压力 赚钱不再容易

“每年在交年报答卷的时候都觉得思绪万千，而且压力很大。我们在过去的一年中还有很多的缺点和不足，比如说我们盈利能力还不够强，利润增长也比较一般。我们在拓展、提高公司盈利、控制公司成本方面也还有很多的不足之处，也需要我们进一步提高。所以，每次到年底交年报的时候还是觉得诚惶诚恐，压力很大。”

4月15日的2012年度业绩推介会上，金地集团(600383,股吧)董事长凌克在致欢迎词时如此感慨。

根据金地早前发布2012年年度报告，报告期内，公司实现营业收入328.63亿元，同比增长37.40%，归属于母公司股东的净利润33.9亿元，同比增长12.2%，资产总额达1025亿元，同比增长13.3%。

报告期内，公司房地产项目结算面积241.21万平方米，同比增长31.78%；结算收入318.72亿元，同比增长37.30%；房地产业务的毛利率为32.04%，比上年减少7.27个百分点。

凌克坦言，地产以后赚钱没有原来那么容易，毛利率也会下降，所以能不能提高盈利，这是一个很大的压力。包括能不能拿好地，能不能控制好成本，这些压力都是很大的。“拿到一块好地真的不容易，把建安成本，销售费用控制得很低也是非常不容易的，这都是我们非常大的压力。”

“另外，我们调整企业文化的要素，主要是觉得今后中国房地产的市场竞争会越来越激烈，因为集中度越高的时候竞争就更加激烈，所以我们要更加努力，更加进取，除了经营思想要调整，我们的企业价值观也要调整。”

关于毛利率下降方面，金地财务总监韦传军指出，在调控期间，特别是限购、限贷的情况下，受到最大影响的是高端大户型的房子，这些房子去化速度会比较慢，定价也不会很高。“从实际情况来看，中小户型好卖，基本上也算是热销。在这种情况下，在调控时它的毛利率反而会更高一些。所以，新政对中小户型产品的销售有正面的影响。”

韦传军续称，去年毛利率下滑是整个行业普遍的现象，只不过有的降得快一点，有的降得慢一点。但是，相信从这个行业趋势来看，毛利率还是会逐步下降到合理的水平。

以下为现场问答实录：

现场提问：今年金地在深圳（楼盘）将有哪些项目问世，都是些什么类型的产品？

施鑫华（运营管理部总经理）：

在深圳我们目前在运作的项目共四个，一个是观澜天悦湾项目，目前一期仍在售，二期会增加一些刚需产品，今年开始动工，预计明年一季度面市。龙岗区金地名峰项目今年新推户型主要为88至90平方米的刚性置业房子。

另外，我们在坪山中心区的新项目大概会在十月份推向市场，超过七成的产品都是中小户型。我们目前还在运作一个旧改项目，现在在做前期性工作，预计最快将在12月份推向市场，或者明年一二季度推出。

此外，我们在岗厦的合作项目也是重点产品，会陆续推向市场。但因为项目地理位置比较特殊，位于市中心区，所以总价和单价都会比前面几个刚需类产品高些。

现场提问：今年公司在拿地的力度上有所加大，且新开工面积也有所增加，这是否预示着金地在未来两年会进入高速发展的时期？

黄俊灿（总裁）：

我们希望通过体系的整合，使公司未来在资源的获取方面，包括融资、土地拓展方面的投资，乃至运营、开发、销售等方面都能够进一步提高。而且，我们觉得，虽然现在行业处于调整期，但首置首改的需求非常坚实。所以，主要抓住市场时机，整合好资源，拿好地，做好开发销售，还是能够实现比以前更快速度的增长。

现场提问：去年生命人寿举牌了金地，这个事之后，生命人寿有没有派出董事的计划？如果它继续举牌，是否会影响公司的管理？

凌克：

生命人寿没有派出董事的计划，我们和我们的大股东共同认为，福田区建设公司最合适做金地公司的大股东。当然我们也非常欢迎这些保险公司投资金地，我们也希望和他们进行一些合作，因为我们也做资产管理，他们也需要资产管理；我们也发展商业地产，他们也需要做商业地产的投资，我们也希望跟他们一起在这些业务方面进行合作。所以，金地公司的管理团队对这个没有任何问题。

现场提问：这个合作有没有实质性的进展？

凌克：

没有，现在还没有具体的项目，但不排除以后有可能合作。保险公司投资商业地产是保险公司非常主要的投资方向，所以我觉得我们今后一定会和保险公司进行商业地产的合作。当然，不一定是生命人寿，也可能是别人。

另外，保险公司在股权类或在部分债权类的资产管理业务方面，和我们公司有非常多的合作机会。比如说我们在过去就和平安保险合作，我想这种合作今后会越来越多，以后地产公司和保险公司的合作也会越来越多。

现场提问：金地通过基金融的钱参与金地本身的项目，是从哪个环节就开始参与？金地作为开发商，即是资金的募集者，又是资金的使用者，金地如何处理和投资者的关系，怎样保证投资者的利益？

韦传军：

基金和地产公司进行合作的模式会比较多，比如说有一种基金是不定向基金，先形成一个基金池，而后与发展商一起投标，一起开发土地。UG美元基金就是这种情况，钱已经募集到了，如果大家都项目非常感兴趣，也都通过了内部决策的流程，双方就不存在代垫钱的问题，从一开始大家就一起做了。

第二种是，金地先把地拿下来，然后再推荐给外部投资者，这种情况下有可能出现金地前期存在代垫资金的问题。通常这种方式，对方会给代垫的利息，或我们收取土地溢价。

第三种则是，我们拿出部分在售项目出来合作，这种项目投资者进来的时间会晚一些，我们会根据项目的收益预计情况再来收一些溢价和钱的代垫利息。

另外，关于银行贷款的问题，按照国家的相关规定确实要四证齐全我们才能去贷款。在没有达到四证之前，通常我们都是以集团自有资金借给项目公司，一部分是注册资本，一部分是借款，来满足项目的资金需求。

徐家俊（董事会秘书）：

稳盛投资公司所发行的产品和投资的标的并不一定是金地的项目。实践当中，我们管理资产规模大多数投资的都是金地之外的项目。所以，稳盛投资管理公司是隶属于金地，但是一个独立的资产管理公司。有可能它会投资金地的一些项目，目前已经有两个项目是投资于金地。

在决定投资的时候，投资管理公司的投委会，我们的关联董事，比如说我们的黄总是UG投委会的成员，他会回避，但是不表决。UBS派出的董事会委员，他们会进行表决。所以，我们有一套内控的机制处理这些关联交易，以保证交易是公平合理的。

现场提问：从年报披露数据，2012年公司的毛利率出现下降，另外今年公司的中小户型占比达到80%，这些大部分都是薄利多销，可能会牺牲利润，那么金地今年要怎么保证利润和毛利率方面的指标？目前一线城市都有限价政策，金地很多货量都集中在一二线城市，目前的政策是否有影响到公司的销售？金地有何应对措施？

韦传军：

在市场较好的时候，一般来讲可能高端产品的利润会更厚一些。但在调控期间，特别是限购、限贷的情况下，受到最大影响的是高端大户型的房子，这些房子去化速度会比较慢，定价也不会很高。从实际情况来看，中小户型好卖，基本上也算是热销。在这种情况下，在调控时它的毛利率反而会更高一些。所以，新政对中小户型产品的销售有正面的影响。

去年毛利率下滑是整个行业普遍的现象，只不过有的降得快一点，有的降得慢一点。但是，我也相信从这个行业趋势来看，毛利率还是会逐步下降到合理的水平，假若长期保持40%或者更高的毛利率，我觉得这不合适，也不现实。

针对毛利率的下降问题，我们也是采取了很多的措施。最直接的方法是控制成本费用，大家也可能关注到在去年，我们的费用率的降幅非常大，包括费用率、费用总额等等。另外，我们也在加强工程成本管理，去年通过成本的优化，包括客户价值工程，对低效的成本进行优化，整体来讲我们目前在建项目的成本优化了接近20亿的规模。这些优化的成本也会陆陆续续随着项目的结转会体现在后续的毛利率中。

除了成本费用控制之外，我们的产品也在进行结构调整，同时施行产品的标准化、系列化。去年我们在四大产品系列基础上又新增了一个产品系列，主要针对中档、首置、首改的产品，这也会加速周转速度，通过这些措施稳定我们公司的利润水平。

现场提问：凌董刚提及，金地每次公布年报时都诚惶诚恐，您觉得金地最需要改变的短板在哪里？另外，你去年在“用心做事、诚信为人”后面加上“果敢进取，永怀梦想”，您能否介绍这个过程是怎么考虑的？

凌克：

我觉得金地今后会碰到的很大的压力是盈利的问题，地产以后赚钱没有原来那么容易，毛利率也会下降，所以能不能提高盈利，这是一个很大的压力。包括能不能拿好地，能不能控制好成本，这些压力都是很大的，拿到一块好地真的不容易，把建安成本，销售费用控制得很低也是非常不容易的，这都是我们非常大的压力。

另外，我们调整企业文化的要素，主要是觉得今后中国房地产的市场竞争会越来越激烈，因为集中度越高的时候竞争就更加激烈，所以我们要更加努力，更加进取，除了经营思想要调整，我们的企业价值观也要调整。

现场提问：从去年来看，投资界唱空金地很普遍，公司在关于核心增长速度和竞争力等方面能否给投资者一个定心丸，能否总结接下来的发展规划？因为2013年金地可能要进入增速的过程，在这个过程中金地的核心竞争力会体现在哪些方面？管理层对于这个增速会有什么期望？

黄俊灿：

投资人非常希望我们公司发展得更好一点，更快一点，我们管理层这些年也一直在努力，一直在做。可以看到经过内部管理机制的调整，我们在体系上更加强大，我们的体系协同效率会更高。最后反应在经营结果上就可以看到业绩增长会比较快，一方面是销售额的增长，另外一方面，如果我们希望快一点，我们在拿地金额方面也会进一步提高。另外，在拿地的时点上也会做一些更准确的把握。

我们今年公布的是150亿新拿地的金额，实际上，我们现在差不多完成了一半的投资。而且，产品结构主要是首置和首改，我们认为这样的产品未来的销售速度，包括市场需求相对比较稳定。而且，这样的产品在投资标准方面比原来的高端产品的投资标准调整不大，基本上是类似。所以，我想新一轮的投资项目将会保证未来公司经营业绩的增长。

至于怎么进一步做好利润方面，未来的发展速度我们在内部有一个控制的目标，由于信息披露的原因，我们不方便对媒体和投资者直接说这个目标，总体来说我们会有比较快的增长。我们希望通过企业文化的重塑、管理体系的再造，使公司的发展能够进一步提速，尽快把规模进一步做大，把业绩做得更好。

现场提问：今年金地计划开工面积比去年翻一番，但是最近的政策压力也比较大，金地在施行这个计划的时候有没有考虑政策因素，是否会因为政策而调整开工面积和竣工面积？金地在深圳的策略是什么样的？如何看待深圳市场，今年或者未来会不会加码？

施鑫华：

金地今年开工量大概是572万平方米，包含了2013年1月1号到现在获取的新土地，大概有近100万平方米。实际上老的项目470万平方米左右，这里面有一些大盘，像我们去年也有一些项目都实现了大概30万平方米的销售量。

今年会有几个大盘推出，比如西安（楼盘）西沣公元项目，开工面积会接近50万平方米，今年预计会实现32万平方米的销售量。烟台（楼盘）的项目开工量也接近32万平方米，剔除这几个大的项目，其他项目开工都是10万到12万平方米左右。所以，从单个项目情况来看基本正常。

这次政策整体感受到的是还是继续限制投资和投机，对于刚需包括部分改善型需求还是进行了保护。我们今年开工的572万平方米货量里面基本上集中在首置和改善型项目，在这样的大前提下，国五条推出来以后并没有调整开工面积。但是也不会下半年会一次性推出来，包括今年刚拿到的100万平方米估计会在三、四季度开工，后续会根据市场情况灵活调整。

第二，金地去年也公布了深圳的坪山新区项目，这个项目规模接近10万平方米，此外还会给坪山代建一些网球场，整个项目的规模会更大一些。去年我们在深圳拿到了一块地，但是对比北上广三个一线城市来看，年度新盘成交面积比较少，去年只有360万平方米的体量。相比深圳接近1200万平方米的规模来讲这个成交量非常小，所以这也促进了深圳二手楼盘成交比较多。

在一手楼盘市场，最近三到四年中公开市场每年出来的、不带任何限制性的土地也就两到五幅之间，前两年我们在公开市场也在比较积极寻求土地，有一些收获，保持在深圳每年都能够拿到一块地。

另外，深圳城市更新，包括旧村、旧城的改造项目非常多，包括像华润、招商本地的项目都非常多，这些公司在这些项目上的力度比较大。金地这几年也希望在这些项目上有所收获，但是运作时间会比较长。

有一个项目还没有达到信息披露的条件，公司也希望在这方面有所突破，可能到今年六、七月份会向市场公开。我们在深圳还是希望有一个稳定的发展，当然深圳的城市化率已经接近100%，不可能像别的城市一样超过集团平均水平的增幅。

现场提问：今年新开工面积翻番，存货也有700多亿，那么销售目标是多少？招商也第一次提出了千亿规模的目标，金地在这方面是什么样的战略和计划？

黄俊灿：

虽然今年开工面积大，但是开工的时点都不一定在年内开，所以这些开工的货量未必都能够在今年形成货值。全年的销售货值在700亿左右，按照60%去化比率计算就会有420亿的销售额。今年公司没有定一个销售目标，考核是考增长，每一个区域是不是比往年增长更大，集团层面当然希望大家都努力增长，最后使集团层面的销售也能够取得比较好的业绩。

当然，我们内部希望今年的销售能够突破400亿，这是一个想法，但是没有落到考核指标里，只是给大家做一个分析和判断。

至于千亿目标是未来三到五年要做到的，具体的时间表估计是在五年左右。当然，我们希望能够更快一点，一方面要看中国的宏观经济是不是能够比较稳定；另一方面，要看房地产行业政策是不是相对比较稳定，会不会出台一些特别的政策。

如果能够瞄准首次改善和刚需的市场，我想实现一千亿的目标还是可以实现的，未来也有越来越多的同行能够做到这样一个销售目标。

现场提问：北京（楼盘）金地广场项目已经运营了，这个商业项目今年有没有计划注资到香港上市公司金地商置？

徐家俊：