上“山”下“谷” 广州楼市进入盘整

3月的二手楼市因新“国五条”地方版悬而未决，成交量一时猛增，整个市场十分火爆。而随着广州版细则的落地，3月疾驰而过的“末班车”效应现已消失殆尽。据中介业者介绍，4月以来，买家和业主双方均持观望态度，成交量明显回落，部分板块的成交量更是比上月同期下跌两三倍。不过，根据以往经验和现时盘源供应状况来看，处于政策消化期的4月却是“刚需”买家入市的好时机。本期二手楼市将为“刚需”婚房买家，精心挑选市区交通便利、价格亲民的二手房“洼地板块”，扫盘范围涵盖天河、越秀、海珠、荔湾、白云五大区域，总有一款“上车盘”会啱晒你。记者 王雯倩

　3月成交同比暴增三倍多

据广州市国土房管局公布数据，2013年3月全市10区二手住宅登记宗数为12063宗，同比增加320.3%。当月受“国五条”广州细则在月底出台的影响，市场交易量激增，中介行促成的二手住宅买卖业务量是2月的4.3倍。满堂红市场研究部高级经理周峰认为，在个税“新细则”未正式公布前，广州的二手住宅交易仍旧会沿用总价1%的个税征收税率，这对部分在3月下旬因担心银行同贷书赶不及在月底前批出而影响递件的准客户是个利好消息，至少他们可以在4月上旬作出是否继续入市的决定。但4月份进入政策调整期已是不争的事实。

除房产转让个税征收细则悬而未决，在已落地的新版广州细则中，对外地客户的购房资格限制的收紧，给市区部分板块二手房成交量带来冲击。满堂红周峰分析，在广州实施“限购”政策的两年来，市场上大概有12%的外地买家通过补缴社保的方式进入一、二手市场置业。如今收紧对外地客户入市资格审查，其实也是进一步限制外地投资客来穗购房，在一定程度上可让楼价上涨动力有所减弱，但同时也将令第二季度的一、二手市场有效客户数量出现缩减，从而使调整期内的广州楼市存在更多变数。

据了解，4月1日~10日，经满堂红促成的二手住宅买卖业务量比3月同期减少近四成，成交均价继续在1.7万元/m2附近波动。在这种业主依旧看好后市，而最迫切入市的客户已基本被市场消化的情况下，二手市场的相对动态调整至少持续1.5个月，4月份的成交量在3月的基础上缩减三成亦属于正常现象，广州二手楼市势必在两个月内经历“高山”和“波谷”。

　盘整期里觅笋盘

　　天河：车陂东圃成交量锐减四成

　　买家淡定不追价

中原地产成交数据显示，3月天河区均价约2.6万元/m2，而在天河区各板块中，东圃板块和员村板块属于该区二手房价的“洼地”板块。东圃板块市场均价约为1.9万元/m2。员村板块均价约为2.2万元/m2，均价处于区域水平线以下，堪称天河房价“洼地”。

“进入4月，东圃车陂一带的二手房成交量明显回落，经我们分行促成的成交单，起码比上月同期减少四成。”合富置业储备分区营业经理王玉霞表示，3月份有部分买家为赶政策“末班车”，追价抢入市。但细则出台后，大部分买家都冷静下来，如今看房的买家多选择货比三家，入市心态明显要淡定许多。由于买家数量减少，现阶段该板块的盘源较为充裕，但业主放盘价会比早前上调5%~10%。

中原地产盈彩美居分行营业经理何志伟表示，东圃板块以自住型的业主为主，“刚需”客约占七成。刚刚过去的3月份，市场“井喷”释放了大部分“刚需”，加之4月以来雨天居多又逢清明假期，到目前为止整体楼市都较淡。

满堂红成交数据显示，在车陂、东圃板块，有超过七成的物业成交总价低于100万元，面积集中在50~70平方米的两房物业。这部分物业中，有近九成的买家是首次置业，选择贷款的买家超过75%。目前以楼梯楼单位成交居多，主要集中在棠德花园、富力新村等小区，二手均价在14000~15000元/m2左右，成交以80万~90万元的两房最活跃；电梯楼主要集中在天河广场，成交以120万~130万元的大两房或小三房为主。

　越秀：水荫路鲜见业主反价

　　西华路楼梯楼两房95万成交

占据优越教育资源的越秀区，向来是不少家长型买家的首选置业区域。合富置业水荫分行主管俞毅表示，水荫路板块算是越秀二手房价的“洼地”板块，而“刚需”婚房买家在此置业比例较大，总价150万~200万元的楼梯楼三房最受青睐。新“国五条”细则广州版出台后，该板块二手房成交量下降近三成，现时业主鲜见反价。

除水荫路板块，小北板块和人民路板块也是越秀区二手房价“洼地”板块。据中原地产小北二分行高级营业经理李勤海透露，目前在小北板块电梯两房总价基本在150万元以上，三房在180万元以上，盘源相对紧缺，其中学位房的买家高达八成。而3月的成交十分火爆，成交量上涨约八成，而4月相对有所下滑。中原地产嘉和苑分行高级营业经理沈志辉表示，针对首次置业婚房客户的需求，西华路一散盘十分适合，50平方米的两房，总价为95万元，物管费仅为30元/月。

　　荔湾：芳村板块套均总价低

　　证满5年买家并不计较

满堂红市场部高级主任李翔宇介绍，3月份无论是西关板块还是芳村板块，其成交均价均超过了“阳光家缘”登记数据。西关板块二手成交均价达18484元/m2，而芳村板块二手成交均价为13986元/m2。合富置业分区营业经理陈葳表示，4月以来，芳村大道西一带的二手房成交量明显下滑，受天气不佳与清明假期影响，4月1日~10日，经他们分行促成的二手房买卖交易，仅为3月同期的1/3。

现时芳村板块以二手均价在9000~11000元/m2的楼梯楼成交最活跃。其中，在芳村选择楼梯楼的买家有约43%是一次性付款，主要是总价在50万~60万元左右的小户型。李翔宇介绍，由于总价不高，选择芳村的买家对证满5年与否并不是十分计较，从3月份芳村成交看，有68%的物业证不够5年，成交集中的小区有金宇花园、祥兴新村、万兴苑等。

中原地产中山八分行高级营业经理黄少梅介绍，该板块目前盘源相对充足，由于业主心态并不强势，因而价格相对3月也有所下滑，“刚需”客和改善客的比例各占五成。

　　海珠：赤岗南洲笋盘多

　　买家观望情绪加剧

在海珠区各板块中，赤岗板块和南洲板块属于海珠区房价的“洼地”板块。中原地产赤岗分行营业经理王健武表示，3月的成交十分火爆，而4月则下滑了不少，盘源相对充足，但证过5年且是业主唯一物业的盘源较少。而“刚需”型买家约占六成，改善型买家约占四成。他建议“刚需”婚房买家可关注临近三号线大塘站聚德花苑，近期该盘一套72平方米的电梯两房放盘，总价为115万元，十分适合房款有限的新婚买家。

据合富置业南洲北分行主管张海辉介绍，目前该板块业主反价现象较少，由于近期成交热度减弱，部分业主的议价空间有所增大。现时热销盘源以总价为120万~130万元的电梯两房居多，近期买家观望情绪加重，板块盘源供应充足。

据中原地产东晓南分行高级营业经理朱艺书介绍，对于首次置业婚房的买家，可留意靠近地铁2号线南洲站的南洲名苑，该楼盘现有一套70平方米的两房单元，总价是103万元，楼龄约13年。

　　白云：盘源消化大半

　　4月成交明显下滑