“国五条”落地仍显温柔

从此次各地的细则中不难看出，不同类型的城市，有不同的市场形态，在保持政策方面也有着相应的灵活性，而由于“细则”并没有一个真正详细的时间表，因此对房价可以预期的实际影响的节点还很难预测。

前不久，包括北京上海在内的全国30多个城市先后公布了“国五条”的实施细则，高唱了一个月的“新政”终于成功落地，新政出台后一周，广州全市成交量缩水近一半，不少人惊呼“新政凶猛”，但冷静思考以后笔者认为，“国五条”的落地比起之前的调控政策并未有实质性的大突破，对市场的冲击仍显得温柔。

在分析广州版的细则之前，笔者想先尝试解释一下“成交减半”的情况，来释疑“新政凶猛”的谬误。首先新政推出后的第一周正值清明假期，广州人有不在清明期间买楼的习俗。其次，由于新政细则出台前，“国五条”已经在市场上吹风超过一个月，在此期间一手市场开发商大量推货，二手市场忙着买楼过户，在三月楼市已经形成了一个小规模的井喷式高峰，量价都有上涨。可以说，急着在新政落地前买房的购房客已经在三月出手，而选择在新政前观望的购房客一定会继续观望。在这种情况下，进入四月之后成交量出现萎靡就显而易见了，但可惜的是萎靡的只是成交量，房价并没有任何下行的信号。此外，开发商在四月之后推货的减少，也很大程度地影响了市场的成交量。

综合来看，造成四月成交量下滑的主要因素均是市场变化本身的因素，和调控政策中的实质性内容并没有具体联系，因此将楼市转淡的“功劳”归功于新政的细则，显然是不合情理的。

撇清了目前市场态势的根本原因，再让我们看看市场的后续走势会不会受到来自新政细则的大幅度影响。从此次各地的细则中不难看出，不同类型的城市，有不同的市场形态，在保持政策方面也有着相应的灵活性，而由于“细则”并没有一个真正详细的时间表，因此对房价可以预期的实际影响的节点还很难预测。

比如广东版的细则里明确指出：“根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定2013年我市新建商品住房（不含保障性住房）价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。”但实际上这个人均可支配收入的实际增幅的值目前还是一个虚值，这条细则只告诉了我们房价不会无节制的暴涨，但具体涨多少短期内仍然难以预测。因此“国五条”的细则目前来看还是非常温柔的，虽然其中也暗含杀机，比如根据这一条就可以推断，如果广州出台个人所得税收取的细则，那么整个交易量就会严重萎缩，到那时对房价将会是一个明显打压，但显然这个走势地方政府也会预料到，不会轻易走出这一步。