大市稳定与否还看地产

我们在3月份各地方的“国五条”细则尚未落地时曾分析，基于经济复苏乏力，且目前经济的稳定还离不开房地产行业景气度的稳健，本次房地产调控虽在两会前夕由国务院的“国五条”重重提起，但可能会被地方性细则“轻轻放下”。因为，经济结构转型需要以经济的稳定为前提条件和必要基础，目前时期经济的稳定还“割不掉”房地产经济。同时，我们通过对未来五年房产的供需分析认为，即使实施严格调控，未来五年全国房价整体上也是易涨难跌，土地资源日益稀缺的一线城市房价更是存在进一步上涨的压力。始于去年四季度的本轮房价上涨动力来自于2011年年初第九次调控后，刚性需求从观望等待再到累积的爆发，也是前两年土地供给减少、房企去库存进入尾声后导致供需失衡的结果，非政策性调控所能改变这一局面。这个背景，再加上土地资源供给空间有限的预期，任何增加房地产交易成本的政策都会助涨房价。

综观各地方性调控细则，就有把“不超过GDP增速”，或者是“不超过人均可支配收入实际涨幅”作为新的房价调控目标。这又给市场和社会营造了一个新的预期：由于“十二.五”规划明确未来五年的人均收入水平将翻番，许多地方政府也都制定了“收入增速超GDP增速”的目标。人均实际收入是人均收入剔除通胀后的概念，假设未来五年经济年均增速为7.8%，“收入增速超GDP”的增速为8%，年均通胀率在2%，则“人均可支配收入”年均涨幅为6%，这实际上正是“五年翻番”的概念，进而意味着“涨幅不超过人均可支配收入实际增幅”的房价将继续看涨。因此，从抵抗通胀角度来看，房产仍是最稳妥、预期最明确的资产配置首选，在有资产配置能力的阶层，“户均两套房”将可能逐步成为家庭资产配置的“标配”。