广州国五条细则靴子落地 留有后手利剑仍悬

文/羊城晚报记者 詹青  图/全景

踩着最后的时间节点，3月31日晚上10时多，广州版“国五条”细则终于在千呼万唤中出台。

不少开发商大舒一口气。“创新不多，更多是重申。”一位开发商负责人如此点评。“要真正给地产降温的可能性不高，最多只能算是‘心灵鸡汤’”，财经评论员叶檀认为，“指望房价大跌，无可能”。更有业内人士认为，“心灵鸡汤式”的调控恐怕半年左右便会被耐药性极强的市场所消化。

然而，也有部分商家感觉担忧。尽管“广州细则”并未如市场预期般严厉，却仍有不少“未知数”尚未敲定，这些“模糊细则”会否转化为更严厉的“后着”，成为高悬在市场头上的利剑。

A

政策提点

●今年房价目标低于15097元/平方米

2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州年度城市居民人均可支配收入实际增幅。广州市国土房管局表示，房价控制目标的对象调整为新建商品住房，不含保障性住房。同时，还改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅（即城市居民人均可支配收入名义增幅与CPI增幅的差值）挂钩，更直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系。

点评：按照广州今年的政府工作报告，2013年，广州房价目标为不超过7.5%。去年，广州市一手住宅均价为14044元/平方米；今年，广州一手住宅均价要低于15097元/平方米。

●非户籍家庭补缴纳税证明不予认可

对非广州市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。非广州市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

点评：被视为“广州细则”中操作性最强、杀伤力最大的规定。外地客户不允许补缴，断了不少外地买家短期内购房的念头，购房计划必须后移或取消，业内人士称，至少有两成购房人群会受到影响。

●预售申报价过高将被禁售

预售方案报价过高且不接受政府部门指导的项目，可暂不核发预售许可证。已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。

点评：此举主要针对高端物业，此前广州已有高端项目限售、限签的规定。不过，业内人士认为，高端楼盘有可能通过“剥除装修”等手段来取得入市资格。

B

留有“后手”

●“20%个税”怎么征？

关于“按所得征20%个税”的具体办法尚未明确。广州市地税局局长揭晔回应，具体规定何时出台目前没有时间表。广州地税部门与房管部门有共享系统，可以通过契税征管系统核实房屋原值，能核实房屋原值的按照转让所得20%征个税（即据实征收方式）；假如无法核实房屋原值的，还是会采用核定征税方式（即转让价格的1%）征收。

●增城从化会否限购？

增城、从化限购与否，由增城、从化市政府结合本市实际研究实施。广州中原地产项目部总经理黄韬认为，这说明增城、从化限购的可能性非常小。合富置业首席分析师龙斌认为，增城、从化限购的必要性不大。

疑难解答

C

●外地人补缴购房，

3月31日前网签有效

问：今后禁止以补缴税单或社保方式购房，此前已经网签但未正式递件的补缴买家，是否仍可购房？

答：广州市国土房管局有关人士称，目前广州一手房和二手房限购新政的实施界点都是按网签时间为准，只要在3月31日前已网签的补缴个案，仍可购房。

●现在卖房怎么征税？

仍按老办法

问：现在卖房，怎么征税？界定时间是3月31日吗？

答：目前税务部门仍按老办法征个税，能核实原值的按照差额20%征收，不能核实原值的按照转让价格全额的1%征收。至于卖房缴税的界定时间，还要待下一步的细则确定。

“模糊细则”，与“温柔”无关

一周热评

■本刊评论员

“国五条”地方细则陆续出台，并不意味着调控的“靴子”已经落地。模糊不清的地方细则，可能意味着不会再有新的调控，也可能酝酿着更厉害的“后着”。楼市调控，依然有看不到的风险。

对各城市的地方细则，各方反应迥异。部分消费者认为细则过于“温柔”，房价可能继续上涨，入市欲望增强。搜房网的调查数据显示，地方细则出台后，表示“将会出手购房”的受访者比细则出台前增加了约一成。资本市场更是一片欢腾，A股地产指数连涨两天，与之前两天的持续下跌形成鲜明对比。从悲观到乐观，皆因地方细则给予了人们不同的预期。微妙的是，最应该为细则举杯欢庆的商家，此时却仅表现出谨慎的乐观，并且还透出丝丝的担忧。

商家有担忧，只因地方细则出了，问号还有一堆。增城、从化限不限购？实行限价政策的增城、从化，很好地控制了房价涨幅，从这个角度来看，限购没有必要。但在有关文件出台前，一切都只是猜测。此外，二套房贷首付比例和利率提高这把“利剑”已被高高举起，这次没有落下，难保今年内都不会落下。在一切皆有可能的情况下，自然不能有水落石出的踏实感。