开发商猛推盘 南京刚需房卖得最火

“国五条”细则出台已近满月，虽然没有地方政府宣布“政策落地”，但“国五条”的影响仍在市场上持续发酵。扬子晚报记者昨日从南京多家开发商以及相关部门获悉，南京即将于下个月起执行新的商品房预售规定，限制开发商在房价上肆意虚报，并且新领预售证的房源面积必须要超过3万平方米，以杜绝开发商分批领证借以抬高房价的行为。

　怎么理解

　　申报价不得超过前期成交价105%

1、一家开发商卖楼盘，一期的成交价是1万元1平方。

2、开发商推出二期楼盘，售价不得超过10500元1平方。

　新政之1

　　申报价不得超过前期成交价105%

解读：过去开发商在申领新房的预售许可时，申报价一般不得超过前期申报价的105%(无明文规定，但官方默认的涨幅“红线”)，调整后，新一批房源的申报价不准超过前期房源实际成交价的105%，楼盘的价格涨幅将受到进一步抑制。

南京城北一家楼盘去年9月份推出过一批房源，当时的售价为每平方米9800元左右，前不久该项目向物价部门申报新房源的售价时，被告知涨幅不能超过前期的5%。“对比的不是申报价，而是成交价，这下有点惨了”，该楼盘的一位工作人员说，以前房企申报价格时，都会稍微虚报一些，比如申报价为每平方米10000元，给出各种折扣后，实际成交价只有9500元。这样一来，下一次申报时就可以在10000元的基础上上浮5%，即每平方米10500元。新的政策实施后，按规定只能在9500元的基础上上浮5%，即每平方米9975元，开发商在价格上的“回旋”余地变小了。他还无奈地告诉记者，原本开发商准备将最后一批房源即“楼王”的价格拉高到每平方米12000元以上，按照这个政策，价格肯定涨不到那么高。

“我们也接到了口头通知，差不多一个多月前吧”，仙林楼盘高科荣域的销售负责人表示，这个政策最大的变化就是不再跟之前房源的申报价相比较，而是直接跟成交价做对比，“水分”被挤干了。该人士告诉记者，物价部门并没有发出明文通知，而是在企业申报房价的时候招呼一声，“听说正式执行是在今年的第二季度，应该就是下个月了。”

保利地产南京公司的相关人士也向记者证实了这一消息，他告诉记者，这一政策在执行时也会有所差异，比如对“前期房源成交价”的理解上，有一种做法是前一批领取预售许可证的房源的实际成交价，还有一种做法是上个月该楼盘实际成交的房源的最终售价，不过无论是哪一种做法，对于上市新房的价格涨幅均会有所抑制。

新政之2

　　一次性申领预售面积不得小于3万平方米

解读：南京的楼盘在申领预售证时的最小单位通常是“幢”，一些开发商钻空子每次少量推出房源，借机推高房价。设置3万平方米的最小领证规模，可以“压缩”开发商的操作空间，不过执行难度也不小。

“这下真的太难办了，工程进度完全赶不及啊！”河西一家纯新盘的销售负责人告诉记者，他所在的楼盘上周五向物价部门咨询领预售证的事，可对方工作人员头一句就问“你们什么时候开盘啊”，得知4月底才会销售后，物价部门的工作人员直接告诉他，“你们赶不上老政策，要按新的来！”

这位销售负责人表示，所谓“新政策”指的就是一次性领证面积要超过3万平方米，这个“杀伤力”太大了。“这个楼盘总共也就十多万平方米，按100平方米一套计算，3万平方米就是300套，我们的工程进度赶不上啊”，他说，预售证不能领就无法销售，企业的资金压力大，建不了房子就达不到领证的要求，如此一来其实是恶性循环。

高科荣域的营销经理也向记者表示，最近这段日子确实有这个传闻，不过他认为真正实施起来很难。“比如说有的楼盘只有三四万平方米，你让它一次性领取所有房源的预售证，显然不太现实”，而且在市场好的状况下，有时会成为一些中小楼盘捂盘的理由。

记者了解到，2010年1月份国务院下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出，要“结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。”南京市相关部门表示，所谓“最低规模”可以有两种解释，一是指某处小区的最小单位，可以是一幢，也可以是一个单元；另一种解释则是指房源的面积，大的三五万平方米，小的一两万平方米。南京市目前的做法便是第一种，而上海市则执行的第二种，最少一次是3万平方米。

　记者求证：物价部门未正面回应

记者昨日就此两条新政致电南京市物价局价格处处长王阳，他在电话中并没有否认，只是表示自己人在外地，等他回南京后再向相关部门或人员询问此事。不过，他跟记者表示物价部门从来就没有针对房价发布过什么所谓的“红线”，对于房企申报价格的审批通常是依据楼盘自身的售价、周边环境及房价水平等诸多因素来核定的。