苦撑多年盼升值 第一国际业主疑被逼贱卖商铺

继2006年“封铺”事件之后，第一国际自由港又曝出纠纷。作为东莞最重要的商业体之一，第一国际的经营历经波折，其中一期财富中心自由港组团空置多年，200多户业主被死死套牢。随着城市建设的推进，自由港以城市核心区地铁口物业的身份被看好。去年八九月，有商业经营公司向业主广发邀约收购函，但不少业主并不愿意出售商铺。之后，广大业主便收到了从未出现过的高额物业管理费催交单，还有部分业主日前被物业管理公司告上法庭。

2003年及此后的两三年，全国范围内曾掀起过一股商业地产开发热潮。东莞也是遍地开花，涌现了第一国际、世博广场、华南Mall、地王广场等一大批商业项目，但东莞这些一拥而上的商业体后期经营大多不甚理想。

当时，第一国际自由港凭借描绘城市核心区的美好蓝图以及5年返租协议，赢得了市场的热捧，并且卖出了领跑市场的高价。当时，同类商铺每平方米只有数千元，而第一国际自由港则卖到了每平方米一两万元。

100多户业主近日集结应对。他们说，涉事的东莞市恒生物业管理有限公司（以下简称恒生物业）是开发商的关联企业。他们把业主套了七八年，从不敢催交管理费，现在眼见物业要升值了，便意图伙同他人通过高额管理费及违约金来逼迫业主贱卖商铺。

物管、开发商及商业经营公司均对此表示否认，一致表示物业收购与催交管理费是两码事。

先被套牢，又被“原价收购”

自由港是第一国际商业裙楼的一个组团，以购物中心的形式建造，坐落于东莞大道西侧，毗邻正在修建轨道交通R1线与R2线换乘的城市核心区枢纽站会展中心站、基本落成的写字楼和五星级酒店物业海德广场。其对面是正在销售阶段的东莞第一高楼——台商大厦写字楼，斜对面还规划建设东莞新地标——民盈广场城市综合体，附近还有会展中心、市政府大楼、东莞中心广场等市政配套设施。可以说，自由港坐拥东莞城市核心的黄金地段优势。

不过，从2005年五六月份出售至今的七八年时间里，自由港大部分时间处于空置状态，如今仍是一座空楼。自由港共4层，1楼、夹层、2楼划成格子铺散售于200多户业主，3楼未散售。

陈先生在2005年6月16日购买了2楼一间建筑面积约38.6平方米的商铺，总价约54.5万元，单价约1.4万元/平方米。

他说：“当时第一国际的广告铺天盖地，说位于市政府旁边，有地铁有酒店有写字楼，以后会很旺，而且还给返租5年。售楼员说有5年时间，第一国际早旺了。那时候很多人来抢铺，几分钟就成交一套，一天卖几个亿。”

近两年，由于住宅调控，资金重回商业地产领域。东莞的商业地产发展再起风潮，Shopping Mall、专业市场、社区商铺、写字楼等纷纷涌现。开发商的销售手法也大体类似，美好说辞再度上场，返租协议重出江湖。

业主张先生说，同期的其他商业体的商铺每平方米只要几千元，但自由港却要一两万元，大家就是看好他们的地段和返租政策才舍本买的。

返租，是指开发商将物业卖给业主之后，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，物业由开发商统一经营，同时在约定时间向业主支付固定的租金。现在，返租时间一般为5年，年回报率一般在8%左右。

乍一看，返租政策相当诱人，是一块甜美馅饼。5年时间就可以收回40%的资金；5年之后，物业旺了，按照8%的回报率，再过7.5年就可以全部回本。按40年产权算，业主可以赚得20多年的租金，并且租金可以随行就市地升高。

七八年过去了，建筑面积接近100万平方米的第一国际经营不甚理想，自由港200多户业主被套牢了。

多位业主说，返租期截至2010年8月31日。此后的两年多时间内，业主没有任何租金收入。作为开发商东莞市商业中心发展有限公司的关联企业，物业管理方恒生物业从未催过管理费。