征收资本利得税能降低房价吗

近日，新“国五条”出台。大家关注最多的是，出售二手房要征收20%的个人所得税。百姓争论的是，这一税制推出是否真能降低房价？

有专家说，征收利得税后购房成本高了，炒房人自然就会不买或少买，从而需求下降，房价下降。这种想法多少有点令人费解，因为购房成本这几年早就高了，却迟迟未见需求减少。据我了解，没有经济理论主张可以通过增加商品的税负——无论是持有环节的税负（比如房产税），或交易环节的税负（比如利得税、印花税）来降低房价。

我们知道，政府对商品的交易征了税，市场就一定要有人支付这些税。具体到房产利得税，该税肯定会落到房子买卖的双方头上。哪方出得更多些不得而知，然而毫无疑问，对买卖的任何一方都不是利好。

开征利得税后，原住房所有者缴纳的税款便构成其投资成本的一部分。这些税款会包含在待出售的房价内，这样售价相对于没有税时恐怕会上升。如果原所有者有能力让房价上升的额度恰好等同于税额，则税负就被全部转嫁给了买方；如果房价上升的额度小于税额，则税负被部分转嫁给了买方。买方在其中承担的比例，取决于买方的需求弹性。

过去几年，我国房价的上涨速度惊人。以中国房地产指数系统（CREIS）发布的北京（楼盘）二手房价格为例，目前相对于2009年12月已飙升70%。

既然住房市场需求旺盛、供不应求，税收就很有可能会转嫁给买方。所以时下房产交易流行“净价”方式，即卖方称所报出的价格是净到手价。可见卖方在分摊交易税费方面还是有着一定的讲价优势。

笔者以为，要控制房价上涨，首先要搞明白房价上涨的原因。

房价不可遏制的上涨，其中的最重要原因一般是供不应求——无论是自住需求还是投资需求。有效的措施一是增加供给，例如大幅提高经济适用房的建设，政府和开发商合作大面积开发廉租房；另一个有效措施是控制需求。