广州增加住房用地供应与土地匮乏难题待解
房地产市场调控的新“国五条”政策措施,从字里行间认真分析,可以感觉到中央对近年来投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场调控取得积极成效,房地产市场形势逐步平稳的局面,是持肯定态度的。中央认为住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施,是发挥了关键作用的,今后仍要坚持不放松。
新“国五条”考虑到未来我国城镇化快速发展阶段,短期内会出现热点城市和中心城市住房供求紧张趋势,具有预见性地提出了增加中小户型供应量,以及把外来务工人员纳入当地住房保障范围等针对性、可操作性很强的一些政策措施。诚然,地方政府在实际执行新“国五条”中,会有很多困难有待克服。例如,关于“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应”这一条措施,执行难度相当大。主要问题在于,深圳、广州等一线城市能用于住宅开发的土地日益匮乏;而开发商即使拿到土地,却未能及时开发中小户型住宅供应市场,也是造成中小户型住宅供不应求的重要原因。
根据广州阳光家缘网站监测数据,中小户型住宅呈现供不应求态势,若2013年中小户型仍然供不应求,将导致房价飙升。而中小户型之所以旺销,很重要原因是大部分购房者对房价的预期,已从预降逐渐转为预涨,不再观望转而入市;其次,广州近期公布了诸多规划利好,对购房者争相入市亦形成了推动作用;另外,房贷的充裕亦使众多购房者有能力入市。由于2013年通胀依然,而买楼防贬值之心人皆有之,故总价不高的中小户型成为市民首选。可想而知,今年房价上升压力主要来源于中小户型的供不应求,而不是大户型。因为大户型目前供过于求,涨价可能性不大。从政策层面看,今年房地产调控政策不会放松对投机投资性需求的抑制,而对于自住及合理的改善型需求,政策仍然给予支持和鼓励。刚需不受调控抑制,今后楼市交易主力是刚需。实际上,若要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力,可以通过增加中小户型住宅用地供应来解决。不过,广州市由于可用于建设开发的土地捉襟见肘,要做到新“国五条”要求的“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量”,恐怕难度较大。
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