中小户型大卖 保利今年推千亿货量

2012年，保利地产(600048,股吧)合约销售额首次突破1000亿元，并在多个城市上演项目开盘即热销的景象。据《每日经济新闻(博客,微博)》记者了解，去年保利地产旗下项目开盘当日的平均去化率高达52%，个别城市甚至达到90%。相关分析认为，中小户型在保利地产的住宅产品中占据了较大比例，加上在具备发展潜力的二三城市的合理布局，使得保利地产在相当长一段时间内都将具备较强的市场竞争力。

从保利地产截至去年年底的财务状况来看，较为安全的负债率以及今年来业绩的稳定增长将使得保利地产在融资方面具备较强的议价能力，从而大大降低融资成本，提升盈利能力。

　　新开工面积1200万平方米

去年销售一举突破千亿的保利地产在今年开局仍在持续着热销劲头。

1月18日晚，位于杭州的保利·滨湖天地北区9号楼开盘，仅20分钟，所推房源已经去化八成；同样是在杭州，于1月16日晚加推的保利·城市果岭也引发抢购潮，仅一小时几乎售罄。

在广州，保利·塞纳维拉去年年底开盘当日去化率达到了约九成。此外，保利在武汉、重庆等城市的楼盘也同样热销。

据《每日经济新闻》记者观察，无论在一线城市还是二、三线城市，保利地产热销的产品均为90平方米上下的中小户型，这与业界对未来市场主力户型产品的推断相吻合。

根据保利地产的数据，2012年在其住宅类产品中，120平方米以下刚需产品销售占比高达71%，由于顺应市场需求，旗下项目开盘当日的平均去化率达到52%，郑州、合肥等城市的楼盘开盘当天去化率高达九成。

截至2012年12月20日的数据显示，保利地产销售整体去化率高达81%，比2011年的68%高出13个百分点。

根据保利地产的预测，公司今年新开工面积将达到1200万平方米，仍将为公司提供千亿货量。如果按照去年120平方米以下户型占71%的比例推算，今年保利的千亿货量中仍将有约710亿元的货量为满足刚性需求的中小户型产品。

　　布局潜力二三线城市

《每日经济新闻》记者了解到，虽然业界判断中小户型产品将占据今年市场的主流，但由于此前多个三、四线城市暴露出库存加剧的问题，使得项目布局也成为房企今年盈利能力的一大关键性指标。

去年，保利地产在珠三角的销售额高达288亿元，长三角地区销售额突破140亿元，北京公司销售额为100亿元，成渝地区销售额也达到120亿元。公司在已进驻的区域市场份额大幅提升，2012年前11月在全国市场占有率达到1.72%，较去年增长0.48个百分点，在北京、广州、成都、佛山、天津、武汉、包头7个城市排名第一，在上海、南京、合肥等6个城市排名进入区域前三。

此外，房地产业务分地区情况则显示保利地产对一线城市的依赖性并不是很高。2012年半年报数据显示，保利地产在广州、上海以及北京三个地区的营业收入分别为23.87亿元、5.23亿元以及26.12亿元，总和在总营业收入中的比重仅为27%左右。

2012年，按照“等量补充”原则，保利地产的土地储备增加了约980万平方米。《每日经济新闻》记者发现，这些新增的土地储备大部分位于成都、武汉等二、三线城市，其扩张思路几乎与前几年一脉相承。

综合来看，目前保利地产的土地储备主要分布在长三角、珠三角、环渤海以及成渝区域，初步呈现了较为合理的结构布局。同时，在长三角、珠三角以及成渝地区，保利地产已经具备了相当的竞争力。

　　具低成本融资优势

近年来房地产的一个总体趋势是，行业的整体净利润水平已经出现下滑。在这种趋势下，压缩成本成为房企追逐高利润的选择。

《每日经济新闻》了解到的数据显示，去年保利地产新增土地储备的平均成本仅为3463元/平方米，已经为项目盈利“预留”了较大的空间。

但土地成本在开发商整体成本结构中的影响力正在削弱。从最近一波房企海外融资热潮来看，大多数房企仍在追求低成本融资，而稳健的财务结构是房企提高议价能力的重要保证。