不抢地王不抬地价 房企抱团克制“补仓”图

[ 鉴于对未来房地产市场走势的不确定，越来越多开发商秉承不抢地王、不抬地价的购地准则，这也直接促成了曾经的竞争对手们走向合作，合作拿地、合作开发在大型房地产公司之间变得前所未有的频繁]

严厉的房地产调控，让身处其间的开发商历练得日渐成熟。

2012年的土地市场，尽管整个过程不乏天价地王的小插曲，但总体上开发商保持了较为克制的心态，从而导致全国土地市场成交下降近两成。

《第一财经日报》2012年房地产企业拿地排行榜显示，曾在2010~2011年连续两年以超过4000万平方米新增土地储备傲视全国房地产企业的恒大地产，2012年虽然新增的土地储备仍然位居第一，但新增的土地储备量仅2116万平方米，不足2011年新增土地储备的一半。

而万科、中海、保利地产等企业在2012年仍然保持平稳发展的步伐，新增土地储备基本上以“补仓”为主。上海的绿地集团则以1908万平方米的新增土地储备成为2012年的“黑马”，能够在严厉调控的市场环境下有勇气及底气新增如此多土地储备的地产企业在2012年屈指可数。

鉴于对未来房地产市场走势的不确定，越来越多开发商秉承不抢地王、不抬地价的购地准则，这也直接促成了曾经的竞争对手们走向合作，合作拿地、合作开发在大型房地产公司之间变得前所未有的频繁。

成交量整体下降

2012年，虽然土地市场出现翘尾行情，但纵观全年，整体交易量依然下降明显。

日前，国家统计局发布的2012年全国房地产开发和销售情况显示，2012年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1~11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

更早之前，中国指数研究院发布的研究报告也显示，2012年，全国300个城市住宅用地总体供求不及上年，推出及成交量同比分别下降17.3%、23.1%。

中国指数研究院分析指出，去年第一季度土地市场冷清，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。

事实上，无论地方政府推地量，还是开发商的购地量，都是在去年第三、四季度达到最高潮，以保利、万科为代表的一大批开发商的购地行为主要集中在下半年。数据显示，保利地产全年购买土地40宗，但绝大部分集中在11、12月，仅12月就买了14宗。

一位房地产上市公司高管透露，去年三季度之前，由于看不清市场走势，加上政府推地量不足，因此公司拿地相当少，但到四季度，随着优质地块逐渐入市，以及销售理想，公司果断加大土地购买力度，以补充库存。

去年底土地市场的升温，一直延续到今年初，使得土地市场出现有别于上一年的暖冬。伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，北京土地市场迎来开门红，单月成交土地18宗，成交金额205.7亿元，实现了近11年以来北京土地市场最好的开局。

值得提及的是，虽然去年全国土地成交量下滑，地价方面却不降反升。中国指数研究院的数据显示，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%，仍比上年同期低4.3个百分点。

行情重回一二线

如果说2012年的楼市有所回暖，那么一定是一二线大城市表现更为突出。事实上，这一轮调控让三、四线城市的风险显出冰山一角。

因此，开发商在新购土地的区域上更倾向于一二线城市。中指院统计显示，去年下半年，一二线城市土地成交量增幅明显，土地成交面积TOP20城市绝大多数为二线城市，三四线城市降幅则有所扩大。

同时，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，但一线城市的楼面均价继续领先，且去年下半年上涨幅度较为明显，北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米；长三角、珠三角区域年末住宅用地价格同比涨幅超过五成。

具体区域上，珠三角地区成交量恢复最快，中西部降幅相对较小，东北地区则下降近五成，成交量TOP20城市中长三角区域占据多数。

报告显示，与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。