百亿担保扩张 “疯狂”泰禾的高杠杆隐患

国内“钱荒”问题愈演愈烈，资本市场地产板块在6月24日也全线失守，但面对如此背景，有些房企还是不为所动。

6月22日，泰禾集团(000732,股吧)发布对外担保公告称，将为旗下福州（楼盘）、上海（楼盘）两地的三个项目提供融资担保共计31亿元，担保期限两年。

而在6月6日，泰禾集团还曾为旗下北京（楼盘）台湖总部基地项目提供了25亿元的连带责任担保，该担保期限也为两年。

至此，泰禾集团实际对外担保总额已高达109.4亿元，占其最近一期经审计净资产的486.8%。

超高担保额

总担保额度已超过净资产近五倍，这在业内实属少见。而泰禾集团如此大规模的担保行为，与其在土地市场上的激进扩张无不关系。

据统计，泰禾集团上半年已在北京、上海等地拿下七幅地块，总金额近79亿元。更值得注意的是，泰禾拿下的多宗地块均出现了高溢价、高总价的情况。

今年4月份，泰禾曾以19.3亿元竞得北京通州台湖镇251亩宅地，溢价率高达112%；而其5月20日以11.25亿元拿下的台湖镇另一宗地块，成交楼面地价更是高达1.9万元/平方米，成为北京通州新地王。

激进的拿地策略也使泰禾集团面临极大的资金压力。随即，泰禾集团就为上述项目提供了25亿元的担保；同时，泰禾还将与重庆（楼盘）信托合作发行约20亿元的房地产信托，用于开发北京通州区台湖镇的项目。

而据泰禾集团早前发布的2013年一季度显示，其财务状况也呈恶化之势。截至期末，泰禾集团的货币资金仅14.79亿元，比年初27.27亿元减少45.76%，这主要是支付土地款增加所致。

另外，泰禾集团一季度末的总资产为147.77亿元，而总负债却为122.12亿元，资产负债率达到82.64%，同时其经营活动产生的现金流量净额则为-13.47亿元。

然而，在不断恶化的财务状况和资金压力趋紧的情况下，泰禾集团的拿地趋势却没有减缓。

今年5月21日，泰禾集团曾发布公告，在年初制定的50亿元拿地基础上，再新增60亿元的拿地额度，这意味着其全年拿地额度达110亿元。据此计算，泰禾集团今年还有超过30亿元的拿地预算。

以泰禾集团每拿一块土地就会为其提供担保的方式，毫无疑问，其今后的总担保额度还会进一步增加，而相应的风险也会进一步加剧。

对此，有分析直指，泰禾集团的这种担保模式，其风险会在债务到期时集中爆发，一旦销售节奏放缓，将对其造成严重的资金压力和财务负担，同时还会面临较高的资金成本，这对其经营能力和偿债能力都是考验。

另有分析也称，超高额担保说明泰禾的资金杠杆非常高，但此种模式风险也很大，一旦项目销售遇阻或市场有更严政策出台，那么泰禾集团极有可能面临资金链紧绷甚至断裂的困境。

扩张风险

通过高杠杆的资金运作激进拿地，从而实现高速扩张，这是泰禾集团正在坚持的发展模式。

据此前媒体报道，泰禾集团董事长黄其森在年初提出的目标是：2013年泰禾集团的销售目标翻番，并要进入全国更多区域实现更为均衡的发展。而黄其森的信心，主要还是源于对房地产后市的看好。

然而，这种规模扩张在实际发展中所面临的挑战，远非一句“看好后市”所能带过，多少房企因资金链崩裂而陷入困境？前有孙宏斌败走顺驰，后有宋卫平卖地卖股求生。

在产品线方面，泰禾集团扩张的住宅路线为中高端产品，其中最具代表性的是北京“运河上的院子”。但由于该项目位于北京通州，且每栋报价超过一亿，因而在区位不佳和售价过高的影响下，该项目运作多年后仍销售不旺。

除住宅外，泰禾集团从去年开始还逐步向商业地产领域扩张，并表示在未来3-5年内要开发10个到20个地标级的超大型城市综合体，甚至还提出“学习万达，赶超万达”的口号。

按照泰禾人自己的说法，泰禾的商业项目也将偏向中高端，并尽量形成差异化。但如果按照泰禾的计划，今后每年至少要布局3-5个泰禾广场，那么如何做到差异化运营，其实还充满疑问。

有分析就指出，成熟的商业模式并非想象中那么简单，对于泰禾而言，也许将商铺出售并不是问题，但后期运营和管理所面临的问题或许会超乎他们想象。

而一个更为现实的问题则是，在泰禾目前整体销售规模不大的现实下，其又将如何解决大举进军商业地产所需的庞大资金？