流动性收紧倒逼“影子银行”中小房企最后的“土地盛宴”？

每日经济新闻(博客,微博)记者 杨羚强 发自上海

过去两个月以来，信托和股权私募资金成就了中小地产商的土地盛宴，但他们的好胃口能持续多久是一个疑问。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，以往房地产信托、私募资金很大一部分是来源于银行的表外资产，而当国家增大对“影子银行”的治理力度，上述资金势必将开始流回银行体系内。那些借信托和私募资金高价拿地的公司，未来能够筹措多少资金用于房地产项目开发存在疑问。

兰德咨询公司总裁宋延庆更进一步指出，早在几个月前流动性收紧的信号已经慢慢释放，但是房企没有引起足够的重视，依然在疯狂拿地。可以预料的是，下半年地产商的资金开始收紧，土地市场面临退烧的趋势。

流动性宽松造就土地市场繁荣

继去年下半年土地价格不断攀新高之后，今年上半年全国土地价格上涨趋势依旧明显。克而瑞的最新研究报告称，典型企业土地成交总价243.48亿元，环比提升12%，同比增长249%；平均楼板价3302元/平方米，环比增长65%，同比增长122%。

流动性的放松，无疑是造成土地价格大幅上涨的原因。中国指数研究院5月发布的 《中国房地产上市公司融资状况分析》报告显示，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%。

获取大量融资的并不只有上市公司。黄金湾投资集团董事长申威在其2013年的致词中直截了当地指出：“无论是房地产政策继续从严还是松动，我们明显地感觉到资金层面已经有了松动，银根正在放松，大型房企的融资成本降低，信托融资也重新恢复审批。”

据用益信托工作室不完全统计，5月房地产领域共成立58款产品，募集资金166.2亿元，占总成立规模的32.46%，比上个月大增9.56个百分点。

亿翰智库董事长陈啸天说，目前地产商的募资通常有两种方式：一种是先募集资金，然后再拿项目；一种是先拿项目，再募集资金。而在过去的几个月间，前一种方式无疑更为主流。

《每日经济新闻》记者调查发现，很多地产信托往往从推介到正式成立只有几天时间，开发商普遍感觉不到太大缺钱的压力。

　流动性收紧将带来“退烧”

实际上，货币资金收紧的信号已经显现。宋延庆说，其实北京（楼盘）的预售款加强监管，以及提高预售门槛，就是对于银根收紧的一个信号。

此外，上海（楼盘）从5月份开始，就放缓了公积金贷款发放的节奏。也有地产商说，3个月前就已经审批获得的开发贷，到现在都没有放下来。