恒大发行类优先股产品 房企融资模式百花齐放

记者昨日从有关渠道获悉，恒大地产近期拟发行30亿元类优先股产品，筹集资金用于恒大地产4个项目公司的运营。该份资产管理计划委托诺亚财富发行，首年预期年化收益率8.2%-9%，后续预期年化收益逐年递增，恒大地产担保本息。

类优先股，与永续债性质相近，是一种没有固定到期还款日的债券，却可以不计入有息负债。由于《公司法》明文禁止出售无固定期限的债券，这种在境外资本市场并不鲜见的融资工具，在境内至今未有突破。不过，这种制度上的约束，正在市场层面被悄然突破。

　　恒大30亿类优先股产品

　　拟本月完成发售

据介绍，该产品实质上是以“股”的形式进行永续债的发行。募集资金用于购买几个项目公司超过40%的股权，成为项目公司股东方。待项目进行清算后，本息全部结清。一般来说，一个项目的开发销售周期为3至5年。也正因为有了5年期限等模糊界定，该产品被冠以“类优先股”的名称。 另外，因优先股属于公司股本，不计入企业有息负债，虽然恒大集团本质上借款30亿元，但这30亿并不计入公司有息负债，这就会大大降低公司有息负债率，扮靓财务报表，同时大大增加公司现金流

据了解，恒大地产该产品的还款来源是4个项目公司的销售回款，这4个项目分别是重庆（楼盘）恒大名都、长沙（楼盘）恒大翡翠华庭、石家庄（楼盘）恒大御景半岛，以及沈阳恒大绿洲。四个项目的楼板价分别为1982元/平方米、1170元/平方米、2571元/平方米和544元/平方米。而上述项目前销售均价分别为12500元/平方米、6500元/平方米、7700元/平方米，和6500元/平方米。对投资者来说，项目还款来源似乎相当有保障。

问题是：一个貌似信托的理财产品，为什么被称为类优先股产品？这30个亿的资金对恒大来说，到底是债还是股？实质上，一字之差，对上市公司而言却是意义非凡。在目前中国资本市场积极探索优先股试点的大背景下，恒大此次尝试，尤其值得关注。

资料显示，优先股是相对于普通股而言，主要指在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先股的索偿权先于普通股，而次于债权人。本质上，优先股股票是一种类似举债集资的形式，其股东不能按股权比例享受收益分红，而是事先设定固定的股息率。优先股股东一般没有选举权和对公司重大经营活动的投票权。这种形式，本质上更像一个没有约定还本付息期限的永续债。但目前国际市场发行的大多数优先股股票都附有赎回条款，以规避所谓永续债券带来的部分风险。

今年5月，有媒体报道称，中国证监会召集相关监管机构、交易所、证券公司、基金公司、商业银行等探讨在进行优先股试点的相关问题。证监会主席肖钢提出，优先股试点方案将上报国务院。未来上市公司可以通过发行优先股的方式，实质上做到以较低利率发行永续债券。

从诺亚财富承销的恒大类优先股产品来看，企业层面的探索已经展开。一位了解该业务的人士介绍，这一产品实质上是以“股”的形式进行永续债的发行。募集资金用于购买几个项目公司超过40%的股权，成为项目公司股东方。但财务投资人不享受按比例分红待遇，而是以固定利息获得回报。待项目进行清算后，本息全部结清。一般来说，一个项目的开发销售周期为3至5年。也正因为有了5年期限等模糊界定，产品被冠以类优先股的名称，有效地保证了投资人的本息回收时间。“没有哪个债是会永远展期存在下去的，因此永续债多数都有赎回约定。另外，这种以股权方式存在的债券，最大的魅力还在于它不计入企业有息负债。”方正信托一位业务主管称。

据了解，优先股属于公司股本，不计入企业有息负债。也就是说，虽然恒大集团本质上借款30亿元，但这30亿不计入公司有息负债，这就会大大降低公司有息负债率，扮靓财务报表，同时大大增加公司现金流。

消息人士称，如果这30亿类优先股产品发行顺利，恒大未来将通过这一模式融资百亿元，把更多项目公司超过40%的股权让渡给机构投资人，而受益于持有资金的大增，恒大操盘规模将有新一轮大幅增长。

当然，对于投资者来说，这一本质是债券的股权投资也有一定风险，由于优先股的股利不是发行公司必须偿付的一项法定债务，如果公司财务状况恶化时，企业可以不付股利。为了规避这一风险，很多产品在设计时增加了息率递升条款。即债券到期未被赎回，投资者可以获得更高的回报率，即息率“递升”。比如恒大产品就规定，如果项目公司及恒大地产任何一年不宣布分红导致恒大一方不承担当年付息的义务，则当年资金成本上浮50%，并递延至下一年支付。如果当年分红后，项目公司不支付资金成本，则为违约行为，发行方有权要求项目公司清算使得贷款到期，本金及利息的偿还可以主张担保方履行义务。

实际上，无论是优先股还是永续债，在海外资本市场并不鲜见。摩根大通除日本外的亚洲高评级债券资本市场负责人Mark Follett曾表示，寻求高收益率的债券投资者通常有两个选择，一是买入低评级公司发行的普通债券，或者买入高评级公司发行的永续债券。

今年初，包括长江实业、雅居乐在内的四家公司在海外发行了总计25亿美元的永续债券，以满足投资者对高收益投资机会的需求。2012年亚洲市场永续债券发行总规模达到创纪录的105亿美元，较2011年增长近一倍。

有消息称，银行间市场交易商协会将批准中国首只永续债券标售，发行企业为招商局集团，发行规模10亿元。此举有望正式为境内市场带来新的融资工具。

　　房企融资模式进入“百花齐放”时代

资金实力意味着拿地能力，也意味着在开发资金杠杆率下降，销售回款周期不确定性增强的情况下，企业可以具有相对持久的抗风险能力。于是，为找到钱，房地产企业各显其能、百花齐放。到今年前5个月，房地产开发企业到位资金45115亿元，其中国内贷款仅8051亿元，企业自筹资金高达16588亿元。而在企业自筹资金中，信托与基金的权重日益加大。民间资金量大量涌入的同时，也令房企负债率高居不下，融资成本日益提升。类优先股，很可能成为未来企业融资的主要模式之一

随着房地产宏观调控的深入，房地产业正越来越呈现金融化趋势，融资能力的强弱将直接影响房企生存能力和扩张实力。包括万科、绿地、万达、保利、恒大、绿城等越来越多的房企开始探索多样融资模式。因为资金实力意味着拿地能力，意味着房地产业独特的生产资料——土地资源的获取能力，同时，也意味着在开发资金杠杆率下降，销售回款周期不确定性增强的情况下，企业可以具有相对持久的抗风险能力。于是，为找到钱，房地产企业各显其能、百花齐放。

2012年，房地产信托余额总量6800多亿元，房地产私募基金也如雨后春笋般出现，大量民间资金通过购买基金和信托的方式，变相参与房地产市场增长盛宴。到今年前5个月，房地产开发企业到位资金45115亿元，其中国内贷款仅8051亿元，企业自筹资金高达16588亿元。而在企业自筹资金中，信托与基金的权重日益加大。

只是，民间资金量大量涌入的同时，也令房企负债率高居不下，融资成本日益提升。目前，房企发行信托和基金产品，10%左右的年息是相当普遍的情况，尤其是中小企业和资金量需求比较大的民营企业。动辄70%至80%的资产负债率，也常常令房地产企业背负高风险运营的市场质疑。在这种情况下，明股实债的融资模式开始受到企业青睐。类优先股，很可能成为未来企业融资的新模式。