从试水到战略 房企提速国际化

“慢慢地都会走出去的。”6月19日，面对越来越密集的房企“出海”潮，万达集团董事长王健林告诉中国房地产报。

去年以来，万科、碧桂园、绿地、首创等一批知名房企陆续迈开“出海”步伐。“不光是大房企，一部分中小房企，甚至一些非房地产企业也开始出海投资。现在差不多有几十家。”中国海外投资联合会CEO郑帅告诉记者。

数量骤增的同时，规模也颇为可观。目前海外投资规模已经超过百亿美元。如果说当时出海只是企业试探性的举措的话，经历了最近两年的播种期，越来越多的房企开始把国际化纳入战略考虑。而这一趋势还将进一步持续。

“有的企业已决定在洛杉矶投资，目前正在做尽职调查。”谈及今年5月房企组团去美国洛杉矶考察的成果，全联房地产商会秘书长钟彬告诉中国房地产报，房企对海外投资热情高涨。虽然没有透露达成投资意向的房企名字，但钟彬告诉记者，当代集团、富力地产、招商地产(000024,股吧)等房企参与了本次考察，“投资方向主要是酒店、旅游地产、还有一些是持有型商业及配套住宅。”

“11月份，商会将组织规模更大的访问团。”钟彬说。

　　试水小成

“不让我们在国内投，我们就去国外投资。”5月27日，华远地产(600743,股吧)董事长任志强在一场论坛上的此番言论引来了富力地产集团联席董事长兼总裁张力、洛杉矶市市长安东尼奥·维拉莱戈萨等周围人一阵会意的笑声。

当然，对于大多数房企来说，国际化并非是一时赌气之举。而早期走出去的房企取得的业绩，也是坚定房企国际化信心的强心剂。

例如，碧桂园在马来西亚有三个项目。目前推售的碧桂园·金海湾项目在今年5月启动海外项目考察团活动，首批楼花在几天内去化达到7成。而另外两个项目也将在今年进行销售。

今年5月，绿地首个海外项目——绿地健康旅游城取名为“汉拿山小镇”，即将正式开售。该项目拥有2000多套住宅，每套别墅售价约400万元人民币，其中的70%打算卖给中国人。

5月31日，SOHO中国CEO张欣牵头的财团以7亿美元收购美国纽约通用汽车大厦40%股权，成为中国企业在美最大一单不动产投资。

今年6月，万科集团董事会主席王石表示，“万科在国内市场发展了近30年，我们已经习惯了被折磨，习惯了很多事情很不容易，但到美国去投资后，发现在一个成熟透明的市场投资效率很高，可以说是一种享受”。

目前，万科在香港和新世界联合竞得香港荃湾西站6区项目，在美国与铁狮门合作开发旧金山201 Folsom项目。今年4月进入新加坡，与吉宝置业确定了位于新加坡新樟宜路上段的首个合资项目。

“万科在海外开展业务主要还是带着学习的目的，我们会选择一些比较成熟的市场进入，通过具体项目的合作，学习优秀同行的商业模式和管理经验。”万科内部人士透露，“未来的拓展计划还需要视目前的项目发展情况而定。”

相形之下，万达、绿地的表现更为自信。

6月19日,万达集团宣布以10亿英镑投资英国,走出了万达国际化战略的第二步棋。与去年万达并购全球第二大院线美国AMC不同，这一次万达的“出海”战，并购和投资并举。3.2亿英镑并购圣汐游艇公司，7亿英镑投资超五星级万达酒店，在并购的同时，万达也输出自有品牌万达酒店。

“之前在国内建的万达五星级酒店主要是与索菲特、希尔顿等国际大酒店品牌合作，学习国外的酒店管理运营经验。但经过这么多年的合作，万达已在高端酒店运营上，拥有自己的运营经验，成立了自己的酒店管理公司。未来，万达在海外建的酒店完全是自己运营，不再需要靠与国外企业合作来学习经验。”万达集团一位内部人员向记者透露。

绿地也表示在德国法兰克福的绿地铂骊酒店已正式挂牌营业，绿地自主酒店品牌成功输出海外，并拟逐步从管理权置换发展为资产置换。

　　从走出去到国际化战略

“海外移民潮为万科带来了海外置业的实际需求，万科是跟着客户在走。”王石表示。

对于越来越多的房企走出去的趋势，首创置业董事长刘晓光分析，主要有四个方面原因，一是全球一体化要求中国企业国际化，二是中国的市场肯定有一个饱和的时间，三是从产业分布来看应该有区域划分，四是中国的企业有成长、学习本身的需要。参与国际市场竞争过程中赢得的品牌提升和实战经验无疑是宝贵的财富。通过学习国外先进的开发模式、产品设计、创新理念等，利用国际化的资源反哺国内市场的开发是未来竞争的重要砝码。

数据显示，在温哥华，中国人购房比例已达到29%；在美国，中国买家成为第二大国际购买人群，2012年的中国购房者在美国房地产市场全年共投入90亿美元，仅次于加拿大买家；而在英国伦敦，住宅销售总量5%～10%买家来自中国内地，在伦敦市中心的新建物业中，近两成由中国内地和香港买家购入。

瞄准日益增长的华人海外投资需求，试水“走出去”无疑是很好的选择。一来国内房企更了解华人的需求，且有较强的口碑；二来有客户的支撑也降低了走出去的市场风险。

“中国城市化已经过了高速增长的时期，房地产企业必须为转型做准备，而万科永远作为领跑者将率先迈出这一步。”相较于任志强的被动选择，王石认为，转型和国际化都是大型房企的必由之路。

由于中国房地产市场起步较晚，中国房企的国际化也不过是近几年的事情。虽然很多房企抱着试试看的想法迈出第一步，但对海外市场的了解仍旧很懵懂。在钟彬看来，现阶段的房企出海不完全是简单投资，更多是抱着学习的心态，学习国际发达国家的成熟市场经验以及房地产运营经验。

因此，在跟着客户走出去时，房企大多选择了与当地市场企业合作。“现在中国房企出去主要是通过合作。直接投资买地的也有，但都比较辛苦，跟国外企业或基金合作，都是房企国际化比较良性的做法。”全联房地产商会名誉会长聂梅生告诉中房报记者。

“中国房企到美国投资，找地主的时候，总是第一个打电话给我们。我们一直相信不动产全球化一定要有本地特色，并希望成为中国企业海外事业的引导人。”美国铁狮门公司总裁兼联席首席执行官Rob Speyer说。

虽然仍以学习为主，但走出去的房企，正逐渐将国际化来定位企业发展的战略。例如，万科正计划将目前海外投资的比例由1%上升至20%，“美国只是第一步”。

碧桂园则声称，“对整个东南亚市场都会留意投资机会，有合适机遇的话不排除进一步拓展海外市场。”

绿地则把全面实施海外战略作为成长为世界级企业的必由之路。在韩国项目之外，绿地在澳大利亚悉尼的项目悉尼·绿地中心，在欧洲的西班牙马德里和巴塞罗那、德国法兰克福、法国巴黎，在北美的美国旧金山、加拿大多伦多等地落实后续合作项目。

万达进军海外的步伐也在稳步推进，“10年内，万达将在世界8至10个主要城市投资建设万达酒店。”

　　机遇与风险

“现在是中国机构投资者或房企投资美国的好时机，那里未来5到10年会比国内更有潜力。”6月6日，全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受中房报专访时指出，国内房地产市场处于严厉调控政策之下，一些城市甚至出现“鬼城”、“房价暴跌”等现象，但国外房地产市场却处于经济复苏期，且房地产政策相对稳定，再加上国外融资成本和税收等方面都会有相应的优惠政策。

在中国房地产报采访的多位业内人士看来，密集的房企“出海”潮，是国家经济发展到一定阶段，房企及个人资金、资源全球化配置的需求。此外，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，开拓海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。

在钟彬看来，目前投资海外的利润可能没有国内的高。不过，现在国内房企的平均利润也在下降，风险也高。“美国这样的国家法律健全，政策稳定，投资收益相对稳定。”钟彬说。

但风险也同样存在。

例如，中坤集团在冰岛买地便因政策等原因至今搁置。对国外法律环境、价值观、甚至政府关系的陌生等障碍，都会导致企业在出海之后水土不服。

潜在的风险还来自于，房地产投资本身具有很强的地域性，国内房地产品牌外国人未必认可。住建部政策研究中心主任秦虹向记者表示，中国的房地产企业到国外投建房产主要还是卖给中国人。这种“自产自销”的模式很难持续，国外的房子加上区域成本价格也不低，持有房产的税费昂贵，投资空间并不如国内。“中国房企在国外发展必须接受许多规则，如土地是私人所有的，房企间经验和文化有隔阂，对物业的持有管理重于销售等。”聂梅生也警示称。