狂掷70亿打响圈地战 佳兆业资金链在钢丝上跳舞

截止今年5月底，佳兆业已经狂掷70余亿元在全国多个城市溢价圈地。虽然佳兆业在成功融资80多亿的凯歌中对外宣称集团现金流非常稳健，但佳兆业的圈地战依然让各种机构对其表现出了在钢丝上跳舞的深度担忧。

曾经，佳兆业一天内狂取九块地而被称为黑马。如今，佳兆业又狂掷70亿买地，令人瞠目。

融资80亿，买地花掉70亿

　　佳兆业突袭全国土地市场打响圈地战

昨日，广州开拍白云区沙太南路宅地，33号竞拍人再次赫然在列。据了解，5月6日33号竞拍人曾以18.6774亿元配建6.68万平方米的条件，竞得广州市白云区同宝路旧厂房地块，拿下了广州住宅单价“地王”。虽然此次33号竞拍人只参与报价，并未举牌，但16.4亿元的报价还是压倒了半数竞争对手，引起业界哗然。

知情人士向人民网四川房地产透露，33号竞买者正是最近在一线城市疯狂拿地的佳兆业集团，该集团经过一个月时间豪掷70亿元人民币，已经购入一线城市多处高溢价地块。

佳兆业公司通讯公告显示，集团在今年2月成功取得杭州、青岛及四川南充5块新地块，总花销11.4亿元。3月，在东莞拿地花费4.5亿元。4月，从成都、武汉购地花出8亿元。5月，从广州、杭州、上海及深圳取得5块新地，总代价约人民币48亿元。

经人民网四川房地产统计，截止今年5月底，佳兆业在置地上已经拿出70余亿元，而上海、杭州地块溢价率均超过80%。

而截至2013年5月31日，佳兆业集团拥有在建项目面积838万平方米，比去年年底上升90万平方米，而待发展项目面积也达到了1535万平方米。

中债资信黄钟先生告诉人民网四川房地产，经过了一季度的火爆销售，目前各大房企都急于补充土地库存。不过值得注意的是，下半年房地产行业的销售局面肯定不如上半年好，今年销售增速普遍会呈现一个前高后低趋势，年底的时候销售会遇到一个低谷。

对于佳兆业的疯狂圈地行为，一位匿名分析师告诉人民网四川房地产，佳兆业前4个月的销售还是很强劲，又发了80多亿元的债券，如果不购地的话，不太划算。

“目前佳兆业新购地块中最关键的是两个商业地块，如果自持的话，没有销售方面的风险。”该分析师说，“但发展成持有型物业的资金沉淀比较大，因此未来佳兆业的资金链肯定会紧绷一些。”

融资成本下降，资金回笼加快

　　佳兆业对外宣称集团现金流非常稳健

虽然房地产行业正面临一场销售寒流，但是佳兆业似乎并不担心现金流断裂。

佳兆业集团品牌负责人告诉人民网四川房地产，经过多年来宏观调控的考验，目前佳兆业现金流非常稳健，资金来源主要依靠销售回笼、股权合作、银行授信和海外融资。

该负责人指出，在销售回笼上，今年首五个月，佳兆业累计实现合约销售额87亿元，同比增长77%，达全年目标220亿元的40%；累计合约销售面积达约95.75万平方米，增长13%；首五个月合约销售平均售价为每平方米9090元，按年增56%。

该负责人还透露，在融资上，佳兆业1月发行5亿美元7年期优先票据，利率为10.25%；3月发行5.5亿美元5年期优先票据，利率为8.875%；4月发行的18亿3年期人民币优先票据利率仅为6.875%。

三次融资，佳兆业共获得约82亿人民币，整体融资成本有所下降。

人民网四川房地产查阅去年年报数据发现，在上个会计年度中，佳兆业2010年优先票据的利率为14.1%，2011年优先票据的利率为16.5%，2012年优先票据的利率为13.8%,。因此，通过海外融资和提前换债，佳兆业可以将融资票据的平均利率由14%降至10%以下。

辉立证券告诉人民网四川房地产，2012年6月末佳兆业集团的总借款为人民币154亿，较2011年末增加了18亿，但同期现金增加8亿至53.5亿，因此2012年末佳兆业的净负债权益比率为66.8%，较2011年末反而下降了9.5个百分点。

在钢丝上跳舞，基层销售压力大

　　佳兆业今年需确保在售项目的去化速度

虽然融资成本有所下降，但是目前佳兆业集团仍然依赖于较多的借款来维持不断增长的资本支出。

万德数据显示，去年年末佳兆业共有现金及现金等价物47亿元，加上近期融资的82.5亿元，总共可以调集129.5亿元，减去70亿元拿地资金后，下半年账面上可动用资金不到60亿元；而且自2010年末集团总负债与总资产之比就有逐年上升的趋势，去年年末达到了74%。

同时，快速的土地周转必然导致现金回笼压力加大。佳兆业的这种压力已经引起了众多业内人士的担忧。

京华山一就指出，佳兆业管理层预期2013年合同销售额将在2012年实现金额上增长27%，达到220亿元人民币，这大幅超出了京华山一预测的15%至20%指引水平，也超出了22%的行业平均增幅。

某劵商研究机构表示，实际上佳兆业在冒险，说好听点是剑走偏锋，说不好听点是在走钢丝，稍微掌握不好销售预期，在钢丝上编排的舞蹈就会险象环生。

而辉立证券同样表示，虽然2013年佳兆业的现金入账将显著增加，资本支出保持稳定，资本负债比率有所下降，但降幅有限。未来佳兆业依然将面临两大风险：销售放缓和资本支出超出预期。

对此，佳兆业品牌负责人告诉人民网四川房地产，拿地方面，公司一直秉承精选城市、精选项目的原则，形成一二三线城市协调发展的局面，因此降低了系统性风险。近期虽然在一线城市上投资很重，但是拿的都是优质地块，因此并不认同过多的土地储备会导致经营和回款压力增大。