老城区地王高价路线无压力 郊区地王变身刚需盘

编者按：尽管史上最严厉调控政策--“新国五条”来势汹汹，但广州楼市丝毫没有降温迹象，在作为风向标的土地市场，单月诞生三幅“地王”仿佛令人回到炙手可热的2009-2010年。

回朔到2009年，在经历次贷危机的洗礼后，沉寂一年多的广州土地市场终于迎来生机，珠江新城D8-C3住宅地王的横空出世更揭开了广州新“地王”时代的序幕。根据网易房产统计显示，从2009年广州楼市回暖至今，共诞生二十余宗区域地王。在“面粉比面包贵”的时代，这些地王的生存状况到底怎么样？高价地王最终能否以更高的楼价卖出？网易房产将为您带来连续报道。

网易房产6月9日讯 荔湾、越秀、海珠，广州三大老城区的土地向来以“卖一块少一块”来形容。成熟的各类配套优势下，老城区的“地王”无论在售、在建还是待建，利润空间和房价支撑力都不小。

而在土地市场和楼市都热火朝天的氛围之下，即使是稀有“地王”的萝岗、花都、南沙等区域，“地王”项目的收益也倾向乐观。

老城区再出地王助涨房价 在售“地王”高价无压力

用“卖一块少一块”来形容广州老城区的土地，并不十分夸张。就像人人都知道中心区域交通便利配套成熟一样，开发商也十分清楚稀缺成熟地块背后的巨大价值。

不过，今年5月不少人的地价认知再次被刷新。越秀地产以24.6亿元地价，竞配建42000平米拿下的海珠区南洲路宅地，楼面地价已膨胀到了36361元/平，溢价142.4%（计入3000元/平建安成本），估算项目日后售价5-6万/平。

“地王”一出，海珠区一二手物业立即涨声一片，周边的罗马家园吹风价已涨到3.6万/平以上，业主二手叫价已涨到2.4万/平，珠江御景湾临江的二手单位甚至涨到2.8万/平以上。

但不少业内专家也担忧，地价过高、条件有限，房企最终赚钱与否仍是未知数。

老城区地块盈利潜力如何，或许可以看看已开卖的“地王”们。

2010年11月 广铁集团联合珠光地产拿下的荔湾区广铁南路地块，地价86亿，折合楼面均价达17203，溢价80%，成为当时的区域“地王”。

而“地王”目前已蜕变为珠光御景壹号，荔湾区的首席豪宅盘。首推产品便是全部300多㎡以上的观江大户型产品，最低准入门槛1500万，而目前项目在售的314、369㎡四房，478㎡的五房，均价也达到58000元/㎡，创荔湾区楼价新高。

实际上，根据网易房产数据中心统计显示，荔湾区近一个月的成交均价20913元/平，珠光御景壹号近一个月网签的5套住宅，成交均价则达到51875元/㎡。

不过值得指出，项目月均成交量基本维持在5-10套之间，现有存量176套，似乎并未出现超出支撑力而带来的滞销等情况。

同为荔湾区，2010年8月由中铁地产以6.25亿，折合楼面均价7408元/平，溢价率134.8%拍出的芳村地块，也成为当时的“区域地王”。

而地块目前上建项目中国铁建荔湾国际城均价21000元/㎡，仍是略高荔湾区域均价。

项目价格较去年有5%的涨幅，但相较板块内其他楼盘，项目价格一直以“平稳”著称，目前主推面积83-140㎡两至四房的“刚需户型”也颇受追捧，近一个月也签约量48套。

老城区待建“地王”越放越贵 高定价支撑力大

目前，芳村地区的实际“地王”价，已被2012年珠江实业104946万元，配建3100平方米保障房的高水平刷新，地块楼面均价达到14210元/平（不含保障房），溢价率也高达45.04%。

从单价上来说，此宗“芳村地王”较珠光御景壹号17203元/平的楼面均价，仍有不及，但地块上建项目定价想达到甚至超越珠光御景壹号，或许并非不可。

在日前的2013珠三角房博会上，珠实内部人士就向网易房产介绍称，荔湾区的金蝶项目将打造成具有区域标杆意义的“江景豪宅”。而“豪宅专业户”的珠江实业，目前在广州唯一在售的豪宅盘德公馆均价就达到53000 元/平，珠江金蝶项目定价不会低于预期。

网易房产探营也发现，金蝶地块目前有不少旧厂房，但现在已基本空置，厂房间大树依旧葱郁。但地块未动，板块内各大楼盘价格已一路走高。

区域内指标大盘价格均有不同程度的上涨，保利公园九里去年1月网签均价为13312元/㎡，至今（5月均价）已达18903元/㎡，涨幅达42%，是整个板块里面涨幅最大的楼盘，新世界凯粤湾的涨幅也达16%。

“芳村地段本身受到白鹅潭规划利好的辐射，区域市场预期普遍向好，‘地王’也给房价上涨预期提供了支撑，加之金蝶项目本身条件不错，一线临江、毗邻汽车站和地铁站，项目日后定价水涨船高，支撑力较大。”有业内人士就分析指出。

尚未开工的老城区“地王”中，越秀下塘西路登峰畜牧场地块则似乎销声匿迹多年。

多年无土地拍卖的越秀区，于2010年11月开拍了下塘西路金麓山庄旁的一宗烂尾楼地块，最终地块由君华集团以1.85亿，折合楼面均价12423元/平的价格，溢价71.3%拿下。

不过，该地块自2012年公示了4栋5层建筑规划以后，至今仍未建成，而项目开发公司也由君华集团变为了广州君信地产。

君华集团副总经理仝锡宽就坦言，地块限制条件比较多，对公司设计和开发能力提出了一定要求。当初政府出示公告的时候，存在很多不清楚的地方，也影响了公司的规划和设计。同时，这块地牵涉的相关单位很多，公司在拿到地后才发现存在这么多问题，所以现在承担的利息成本都很高。

不过，网易房产看到，地块位于下塘西路登峰街，原属于金麓山庄的一部分，地块面积很小，背靠雕塑公园，自然环境优良，周边生活配套也较成熟。

附近中介经理人则告诉网易房产，金麓山庄5月的二手房价格已经到21000元/㎡，较去年有4000元的上涨，逐月也有7%左右的涨幅。距离地块不远的金桂园二手房均价也在25000元/平，即使是老房花果山庄二手房也要16200元/平起。可以预计，待该项目若公开出售，价格将十分具有支撑力。

花都南沙地王成“刚需盘” 科学城地王“一路云端”

或囤放待升值，或开卖赚大钱，老城区“地王”的结局都不差。而在土地市场和楼市都热火朝天的氛围之下，即使是稀有“地王”的萝岗、花都、南沙等区域，“地王”项目的收益也十分乐观。

2009年10月 保利置业拿下的马溪村地块，地价7.02亿，折合楼面价2315元/平，成为当年“地王”，如今上建项目保利花城均价已达到12000元/平，在地价基础上，这样的价格利润颇佳，但在目前的市场上这样的价格并不算非常高，加之项目以82-175㎡两至四房的“刚需房”为主，受到颇多追捧。保利花城可谓利润和人气双赢。

实际上，在严打“限”字令的广州楼市格局下，定价中上、户型适中的“刚需盘”不仅政策风险小，人气旺，涨价动力也最为充足。中地行数据就显示，保利花城仅“五一”开盘定价就已涨至13000元/平，较4月均价10929元/平，上涨了19%，在广州同一时间开盘的项目中涨幅位居第三。

同样甚少拍地的南沙区，至今没有诞生过著名的“地王”。2012年富力地产以1.15亿折合楼面价2833元/平拿下的金枫中路东侧2012NJY-4地块，则是南沙迄今最贵的宅地。

不过，与土地市场的低调相反，去年以来南沙一直是广州楼市的热点，房价也早已“破万”。

“地王”上建项目富力海德公园虽然尚未开售，但周边的时代南湾、南沙珠江湾、优山悦海等项目售价基本在11000元/平以上，有高端项目售价更定至16000元/平以上。无疑，在南沙这片热土，富力这块“地王”不仅保值不成问题，升值空间也很大。

相比之下，萝岗区2009年10月诞生的萝岗科学城“地王”，在运营上则更需技巧。