荣盛发展预收118亿之谜 接近全年营收9成

理财周报实习记者 骆轶琪/深圳（楼盘）报道

因长期保持高周转、高杠杆战略，荣盛发展(002146,股吧)被业内人士称为“小万科”；因2012年疯狂拿地储备、激进扩张，其也被人称为“小保利”。

2012年，荣盛发展业绩首次破百，那是他疯狂扩张的一年。

据初步统计，2012年全年，其共拿地26宗，新增建筑面积相较2011年增长了182%，购地金额约63亿元，比2011年增长了243%。

此外，据2013年2月28日最新业绩快报显示，荣盛发展2012年度净资产收益率29.61%；营业收入134.22亿元，同比增长41.26%，净利润21.17亿元，同比增长38.16%。营业利润增加的原因为随着公司经营规模的扩大，各地区实现收入同比增长较多，公司加强广告宣传力度、拓展销售渠道，销售业绩获得稳步提升。

只是，作为民营背景的地产公司，荣盛在疯狂扩张的同时，还得通过不断向实际控制人借款、通过信托公司质押股权，得以缓解融资压力。

“他负债率稍微高一点，财务方面相比于其他公司要紧张一些，压力要大一点。”华东地区一证券机构分析师向记者表示，高杠杆模式是把双刃剑，“他弹性很大。”

荣盛发展的资产负债率，成为悬在其头上的一柄“达摩克利斯之剑”。

　　“小万科”高周转布局二三线城市

在业内人士看来，主要提供刚需类产品的荣盛，“快”是贯穿其发展的主要风格。

正是因为“快”，多家研究机构纷纷称其为“小万科”。“他现在市值超过230亿，但是他的销售还没达到这个数，说明他当年销售的产品当年就可以竣工，做得特别的快。”上述分析师认为，荣盛从拿地到最后推出的速度，在目前所有地产公司中都算排在前列。

荣盛被称为“小万科”的另一个原因在于，其目前的发展模式很像十年前万科起步的阶段。

通过观察荣盛发展近几年的全国布局，不难发现，其脚步主要停留在京津冀和长三角地区，铁路沿线的二三线城市。“这些城市的竞争不会很激烈，未来三五年有比较大的发展空间，这就是荣盛的选择方向。”高通智库分析师朱万芬表示。

如今，万科已然在全国快速布局，荣盛仍旧选择固守二三线城市这道城墙。

“在房地产最难过的那段时间，万科业绩都有所下滑，但是荣盛发展依然取得了不错的成长。”北京（楼盘）鹏远资产管理合伙事务执行人徐德生表示，深耕二三线城市的高周转模式保证了其长期稳定行进，这也是其近几年越来越被投资人士看好的原因之一。

“他保证他每一年的增长速度都很快，这一点是比较难的。”在上述分析师眼里，稳健前行是荣盛在A股上市公司里，最可贵、最突出的品质。

　　民企疯狂扩张的财务困境

选择走高周转、高杠杆的道路，导致其在发展过程中需要大量的资金支撑。

今年1月，荣盛房地产发展股份有限公司分别向大股东荣盛控股、荣盛建设工程和董事长耿建明借款共计不少于7.5亿元。

2月27日，荣盛房地产发展股份有限公司发布业绩预告，显示2012年其总资产负债率达到76.62%。

“通过对比就能发现，荣盛的账面资金相对较少，一方面可能他的资金运用效率比较好；另一方面可能是因为2012年他拿了很多地，花了很多钱。”据周伟分析，这或许就是其近期被称为“小保利”的原因。

2012年，荣盛发展疯狂拿地、激进扩张，风格极似保利地产(600048,股吧)，资产负债率整体偏高。

2012年10月，荣盛发展发布董事会决议公告称，同意将公司2012年度土地购置计划，从原计划建筑面积不超过350万平米，调整为不超过600万平米；购地资金从37.5亿元调高至60亿元。

据初步统计，2012年全年，其共拿地26宗，新增建筑面积相较2011年增长了182%，购地金额约63亿元，比2011年增长了243%。

“他资金稍微比其他做得慢的公司要紧张一些。他的杠杆一直很高，这在财务方面还是有压力的。”华东地区一证券机构分析师表示，荣盛的发展弹性很大——一旦楼市调控趋近，或者资金成本上升较明显，他的承压就比较明显，“这是一个双刃剑。”

然而，作为没有大树可依靠的民营地产公司，荣盛发展2012年疯狂扩张的背后，其融资行为显得辛苦且昂贵。

上述1月份的借款公告显示，其面向大股东的融资行为，借款利率在7.5%—10%之间。

2012年5月，荣盛发展发布公告称，公司大股东荣盛控股将其所持有的该公司2638万股，质押给陕西省国际信托有限责任公司。

截至公告发布当天，荣盛控股所持荣盛发展7.2亿股股份已经全部质押殆尽。

“他做了不少信托融资，利息都比较高，这是它的缺点。所以投资荣盛发展的时候对它资产负债表的安全性要更加留意。”徐德生表示，受地产调控影响，银行对信贷收紧，这是所有地产公司在现阶段发展过程中都会遇见的资金瓶颈。

　　荣盛基金、商业地产拓海外融资路

荣盛发展2012年三季度报表显示，其时预收账款为118.02亿，存货243.47亿。

上述分析师认为，荣盛的存货一直不算多。

“"预收账款"往往被视为企业的一种负债，说明企业已经预收合同价款，但尚未交付商品。”北京艺苑房地产开发集团副总经理王树森解释道。

就上述数据而言，截至2012年第三季度，除去预收账款部分，荣盛实际可售存货仅为125.45亿元。

对此，周伟表示，因为其产品的预售能力较强，销售策略较好，可以保证每年业绩的增长态势。“他的预收账款基本上锁定了2013年的业绩。”

2012年，荣盛发展销售额突破百亿，许多业内人士开始注目这家廊坊的民营房地产公司。

“因为未来城镇化中心还是在三四线城市，大家都把荣盛作为一个城镇化的标的。”上述华东证券分析师认为，“他在2012年卖了180个亿，我估计2013年他们的目标在200亿以上。”