浪奇63亿土地补偿恐是一梦 企业受惠程度很难说

广东“三旧改造”概念股遭爆炒

图/东方IC

市场预估广州浪奇或从“三旧”改造地块中获益63亿元；但“三旧”土地补偿比例从40%到60%，且容积率等尚无法确认就过高预测地块价值，分析称有明显炒作倾向。

由广州浪奇掀起的一波广东“三旧”改造概念股行情，引发了市场关注，有证券分析师更把涉及三旧改造的珠江啤酒、广州浪奇、广州药业、白云山、国联水产、冠豪高新、佛塑科技等七家上市公司，给予了“存在机会”的研判。那么这些公司的土地升值潜力究竟有多大？羊城晚报记者发现，在广州，对于旧厂房用地改造的补偿，从40%到60%不等，弹性空间很大。

浪奇地块带来收益63亿？未必！

此次上涨行情中，广州浪奇被炒作的噱头是其位于广州国际金融城规划区内的原厂址地块，不断有消息称该地块将被收储，其拥有的“三旧”改造用地或将因此带来超乎预期的63亿收益。

据了解，广州浪奇原厂址位于广州市天河区黄埔大道东，且与金融城核心起步区邻近，占地面积约为12万㎡。恰在广州国际金融城的规划区之内。在本月7日，金融城首批3幅地块拍卖，最贵的一幅该地块楼面地价为17762元/㎡，而政府给出的底价为1.2万元/㎡。

市场据此测算出广州浪奇原厂地块的潜在价值。按照平均容积率7、平均楼面地价1.5万元/㎡计算，该地块成交后的价值为126亿元，如果广州浪奇最终获得50%的补偿，那么该地块潜在的价值可达63亿元，价值约为其目前市值的两倍。

不过，由于广州浪奇原厂地块容积率、楼面地价等细节信息尚无法确认，针对该地块的估值，业界存在不同意见。国泰君安的研报指出，广州浪奇拥有的地块按全部招拍挂处理测算，从公司附近天河区广氮地块，以及海珠区琶洲地块的土地出让形势看，公司土地的公允价值约为32.4亿元，出让土地可得到的收益或仅为16.5亿元，远低于63亿元的预期。

记者注意到，去年4月政府出让的天河区黄埔大道的坚红化工厂地块，折合楼面地价为9224元/㎡，若以此估算附近的广州浪奇土地价值就更低，只有11亿元。地产业内人士普遍认为，容积率和地价能否达到预期还存疑问，现在就过高地预测上述地块的价值，显然带有明显的炒作倾向。

“三旧”土地补偿比例从40%到60%

越来越多市场人士相信，这波行情游资借土地升值概念炒作痕迹明显。有证券机构推荐，随着广东省内“三旧改造”事项的推进，七家上市公司存机会。相关上市公司主要包括珠江啤酒、广州浪奇、广州药业、白云山A 、国联水产、冠豪高新、东凌粮油等，涉及广东“三旧”改造的土地分别为400亩左右、180亩、1500亩、889.53亩、119亩、120亩、155.5亩，主要是在广州、佛山和湛江。

据羊城晚报记者了解，对于旧厂房用地改造的补偿从40%到60%不等。

去年广州市“三旧”改造办发布了15宗获批的旧厂房改造项目，就明确这批旧厂房用地的改造方式主要有两种，一种是由广州市土地开发中心公开出让，将土地出让成交价的60%补偿给原用地单位，但要有一定的容积率限制，超过容积率3.5的部分不再计算补偿款。根据相关规定，旧厂房在规定时间以前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。