首开方兴失手玉渊潭地块 京投系46亿逆袭

一系列的出售京外资产之后，京投银泰(600683,股吧)近日终于在北京土地市场有所斩获。

据北京市土地整理储备中心1月18日公布的信息显示，京投银泰子公司京投置地联合其大股东北京市基础设施投资公司(简称“京投公司”)，以46.5亿元的价格中标北京市海淀区玉渊潭乡地块，溢价率22.4%。

首开方兴失手

此次成交的玉渊潭乡地块位于北京市海淀区西三环外，东至万寿路，南至京门铁路用地，西至五路居东路，北至五路居南街，被规划为F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地。

据招标文件显示，玉渊潭乡地块总用地面积为22.359万平方米，建设用地面积32.99万平方米。

其中，包含不少于2万平米的公租房，7.57万平米的居住用地，17.42万平米的商业综合面积。另有其他配套0.52万平方米，地上汽车库5.38万平方米，交通配套0.1万平方米。

此外，招标文件还要求，该宗地由北京市海淀区玉渊潭农工商总公司以5150元/平米的价格回购5万平米地上建筑面积，性质为办公楼。以此计算，该宗地经营性用地面积约为20万平米，倘若根据这20万平米的经营面积来计算，玉渊潭地块楼面价仅为2.3万/平方米。

对此，有业内人士表示，玉渊潭乡地块商业面积占大半，又属于地铁上盖城市综合体，料其未来住宅售价或达6万元/平米。

正是由于其体量巨大，同时又位于三环至四环之间，有6号线和10号线从区域内经过，所以该地块一经推出便备受关注，被视为近两年继东直门香河园地块、海淀万柳地块后具有“地王”潜力的地块。

据了解，于1月16日刚进入投标阶段，玉渊潭乡地块便引来5组(包括联合体)企业参与投标。包括京投公司和京投置地联合体、龙湖时代置业、北京天恒、中化方兴下属的兴茂置业和首开股份(600376,股吧)联合体，以及新创置地。

值得一提的是，其中，首开兴茂联合体拿地呼声最高，报价达到52亿元。早前就有业内人士指出，如果首开兴茂52亿中标，那么该地块有望成为北京总价第四高的地块。与此同时，首开兴茂联合体还在政府要求配建保障房面积基础上，主动承诺多增加1万平米。

不过，兴茂联合体最终还是未能中标，与热地失之交臂。

竞投联合大股东

事实上，对于此次联合大股东在京拿地，京投银泰早已准备多时。

翻查历史资料发现，去年5月12日，京投银泰曾公开宣布，拟与北京市基础设施投资有限公司以组成联合体或其他合作方式参与开发地块的竞标，竞标成功后合资组建项目公司。

并将其合作投资范围定位为，以轨道交通上盖(车辆段、车站)和沿线物业项目及北京市域范围内的其他普通住宅物业项目为主。

分工方面，京投公司将为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，京投银泰则主导项目公司的经营管理。

京投银泰董秘邓志高在接受观点地产新媒体采访时曾表示，京投银泰目前资产规模相对比较小，资金实力也不强。与京投公司合作可以增加京投银泰在土地拓展方面的实力。

“只有跟他们合作我们才有可能获取一些优质的地块”，邓志高坦言。

而对于此次购得的玉渊潭乡地块，研究人士认为，该地块成交价格比较理性，开发商也有利可图。

根据标书，京投公司为该地块的一级开发商，该宗地底价中，土地开发建设补偿费总额为30亿元。这也就意味着，京投联合体仅需要再付16.5亿元即可拿到该地块。

长期研究京投银泰的分析人士认为，对于近来一直迫于资金链压力，多次出售项目股权的京投银泰来说，联手大股东或许是其在京发展的良好借力点。

其实，京投银泰与京投公司的类似合作已有多次，早在去年，京投银泰就曾与京投公司以及万科组成联合体，开发北京郭公庄项目。

此外，京投银泰1月18日公告宣布，将以同样的方式(京投置地联手京投公司)，参与北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地(配建公共租赁住房)的投标。