新政满月成交创40个月新高 每卖出10套房8套是刚需房

3月春季房展会，吸引了很多刚需置业者。　　早报记者 王辰 图

转眼间，“新国五条”出台已过40天。从3月初的二手房过户潮直至3月底地方细则出台，楼市逐渐恢复平静，无论是开发商还是购房者都已逐渐消化政策所带来的影响。在成交量经过一轮爆发式增长后，未来楼市又将如何发展？

供需双双罕见激增

金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，3月，上海市商品住宅成交面积为153.82万平方米，环比增加180.70%，同比增加了92.95%。成交均价为22896元/平方米，环比下跌7.01%，比去年同期上涨3.22%。其中3月份153.8万平方米的成交量创下近40个月来的成交新高。

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，3月刚需买家的心理最受考验。在库存结构性失衡导致刚需产品严重供不应求的背景下，刚需产品的价格上涨，买家对价格产生了“越调越高”的担心，因此频繁“抢货”，造成成交急速上涨。

供应方面更是出现了罕见的激增。搜房网数据监控中心截至3月28日统计数据显示，2013年3月上海住宅（含别墅）共有61盘实际开盘或加推，环比爆增7倍，同比增加74%。

上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿表示，3月开盘量激增，又恰逢政策层面“新国五条”调控出台，激化了市场上供需方面的恐慌情绪，使得积压已久的需求提前释放。

4月首周回落六成

经历了3月成交激增的情形，4月首周成交大幅回落。金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，4月首周（4月1日-4月7日）上海市商品住宅成交面积为17.35万平方米，环比减少59.73%。住宅成交均价为25249元/平方米，比前周上涨3.85%。

上海良玉投资公司总经理郭玉良表示，“新国五条”细则落地前，买卖双方大量透支了后市的量。目前新房成交回落也在预期之中。

黄志坚指出，供应持续的急剧放量某种程度上也进一步表现出部分开发商对调控的担忧，需要借着目前市场上买家的“恐慌”来出货，以规避政策对后市的影响和不确定性。交易双方皆恐慌的现象会随着新政细则落地而趋于“平静”，一二手市场上透支的需求也会影响后市的成交量。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，近期成交量的回落，主要是地方细则执行层面的不确定性致使市场心态由前期的恐慌转变至观望。另外，3月成交量的大幅透支也在某种程度上决定了4月开局的低迷。上海楼市后段时间的短期走势，将会是一个逐步下探“摸底”的过程。

但也有开发商和购房者看好未来楼市。上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，虽然4月首周成交出现大幅回落，但较2011年和2012年同期仍有所增长。细则出台后市场需要一个适应过程，这个成交低谷会很快过去。

新浪乐居调查显示，在新政上的海细则出台后仍有超过七成（71.3%）的受访者看涨新政后上海房价。

　刚需房仍是未来成交主力

根据德佑地产监控的数据显示， 3月上海刚需（单价3万元以下）公寓成交面积105.4万平方米，比2月上涨207.6%，比去年3月上涨78.1%；4月1-10日刚需公寓成交面积16.4万平方米，比3月同期下降44.8%，比去年4月同期上涨34.4%。

“新政满月，上海楼市成交主力依然是刚需产品，从近期楼市成交数据来看，3月政策刚出台后的‘末班车效应’让刚需房成交暴涨。进入4月上海细则出台后，个税等相关政策逐渐明朗，刚需房成交量开始收窄。” 德佑地产代理项目二部总监高胜全对记者表示。

“‘新国五条’出台后，刚需项目成交量大涨，3月周均成交套数接近2300套（成交量接近25万平方米）。成交价格新政后首周出现明显下滑，随后几周平稳上扬。” 上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。

21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申指出，从成交结构来看，3万元/平方米以下的刚需房源成交套数占全市成交比例高达80%，成交面积占比接近75%。也就是说，新政后，每销售10套新房中就有8套是刚需房。

刚需房成交猛涨，成交价格也出现了向上浮动的趋势。21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，新政公布后至今，上涨幅度最大的是金山区的亭林板块，涨幅高达51.8%。松江区九亭、浦东新区张江等板块涨价幅度明显，每平方米涨价1000-2000元。

中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，本轮调价显示了一个较为明显的特点，即市区与郊区分化明显。受新政作用影响，买卖双方均期望能在政策窗口期迅速达成交易。市区项目特别是一些前期交易较好的项目，由于受到市场的追捧，供不应求，开发商自然适量提高价格。相反，郊区一些不太卖座的项目想要促成交易，必须靠降低价格来吸引购房者的关注。

德佑地产代理项目二部总监高胜全则认为，短期随着二手房市场的热度消退，对一手房市场将会造成一定的影响，成交有所回落无法避免。随着5月楼市旺季的来临，刚需房或将再次迎来成交高峰，该类产品仍旧将在今年的上海楼市中占主导地位。

　地王再现 拿地热情重燃

新政似乎对土地市场影响有限，在迎来一波供地高峰的同时，拍卖市场上上演着一轮轮的土地盛宴。地王再现，溢价拉高，土地市场的热度正在回归。

六成住宅地块溢价成交

同策咨询研究中心数据显示，3月份，上海土地供应量达284.71公顷，环比大涨88%，同比涨幅更是达到了2.19倍。

而成交方面，上海搜房网统计数据显示，2013年一季度上海共成交42幅经营性用地，成交面积148.85万平方米，同比增加55.71%。成交金额方面，一季度上海土地出让金收入185.77亿元，同比增加172.44%。其中，住宅用地成交金额69.3亿元。

在成交的14幅住宅用地中有9幅出现溢价，平均溢价率高达47.28%。全面超过2012年四个季度。除部分迷你地块被小型房企竞得外，其余地块悉数被绿地、龙湖、九龙仓等大中型房企竞得，部分地块的价格则已接近周边房价。

同策咨询研究中心分析师许之静认为，一定程度上说，“新国五条”对于一手房市场并没有起到震慑作用。开发商大量推盘，3月呈现供销两旺的势头。成交量创新高促使开发商积极地投入土地市场。此次供地计划保持去年供地量，随市场转好，经营性纯宅地成交开始有溢价。

上海搜房网分析师张万雨表示，部分大中型开发商在上海的土地储备消化殆尽，面临无新项目开发的窘境，亟须补充库存，这也促使开发商在拿地方面越发激进，从而使溢价率不断升高。

土地的热拍拉动了板块内的住宅成交。如3月份世博园区A片区的6幅商办地块统一推出，利好消息拉动区域内在售的唯一别墅项目尚东鼎成交。该项目3月份共成交了11套别墅，是1、2月份成交量的总和。其中一栋联排别墅创下6.4万元/平方米的单价。周边的万科五玠坊、合生前滩一号、凯德嘉博名邸等公寓楼盘价格也都上涨5000元左右。

大企业加速储地

4月10日，上海2013年总价与单价的“双料”地王诞生。经过336轮竞价，浦东新区唐镇新市镇D-05-01住宅地块被上海浦东发展置业有限公司最终竞得，最终成交价格达到37.75亿元，楼板价18199元/平方米，溢价率65%，成为2013年上海名副其实的单价、总价双料地王。

汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，此次拍卖的唐镇地块楼板价直逼绿城于2009年在唐镇拿下的地王项目19040元/平方米的楼板价，不难看出近期土地市场已接近顶峰时期的状态。大型房企的资金链相对宽松，支撑其拿地底气十足。但这样看涨的心态或成为助推新房价格再次上涨。

上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩指出，除了大型央企、国企外，其他房地产开发企业，例如上市房企、外资房企，当前仍然偏向于高周转率的营销模式，一般不会选择高价拿地的策略。日后如果加强土地市场的监管力度，加大普通商品住宅土地供给量的比例，相信在房贷政策收紧、成交量回落的背景下，大部分拿地房企会更倾向于理性化思考，预计“地王”现象出现的频率将会降低。

　二手房买卖后市勉强达“温饱”

受新政后 “末班车”效应刺激，多家沪上连锁中介3月赚得盆满钵满。

德佑地产今年3月二手房业绩达到9119万元，创历史新高，相当于去年同期的2.3倍。中原地产今年3月公司总业绩达2.24亿元，较2月份上涨257%，同比去年3月上涨285%，甚至超过中原往年最高业绩达188%。

一季度成交抵去年一半

德佑地产监控的二手房市场数据显示，今年3月，全市二手物业成交量高达70511套，环比大幅上涨355.4%，创历史新高；其中二手住宅成交67506套，同样大幅刷新了历史最高纪录。目前，全市二手住宅挂牌量仅剩13.21万套，该数值亦为2011年调控以来的最低位。

“3月二手物业成交量刷新近9年以来的最高单月成交纪录。至此，今年第一季度上海市共计成交二手物业约为11.1万套，而去年全年二手物业合计成交约为20万套，也就是说，今年一季度的二手房成交量占到了去年全年的一半以上。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示。

德佑地产最新报告指出，3月全市各区县二手住宅成交套数的环比涨幅均在300%以上，涨幅最大的是金山和青浦两区，分别达到565.7%和541.4%。位于金山和青浦的一些动迁房项目成交尤其火爆，不少动迁房项目的成交量甚至在1万平方米以上。

另一方面，静安、黄浦（含卢湾）地区的成交套数涨幅也都达到400%以上，涨幅仅次于金山和青浦两区。

德佑地产代理项目二部总监高胜全指出，静安、黄浦地区是上海传统的核心区域，聚集着众多房龄较长的中高端楼盘，并且也是早期投资性购房最为集中的区域，有些房源原价与现价可能已经相差四五倍，一旦20%个税正式执行，区域内一大批总价高、购买年数长的房源都将在交易中面临巨额的税费，因此导致了众多房东一时间恐慌性入市，促成了成交量的急速上涨。

成交或缩水三分之二

进入4月，二手房市场开始进入冷静期。

从德佑地产成交的情况来看，4月上旬的二手房成交量相当于3月上旬的1/3。

据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店抽样统计显示，4月首周恰逢清明节期间，故七成以上门店上门咨询客户、挂牌量、成交量等均有不同幅度的回落，其中更有部分板块内的门店上门客、成交量回落70%、挂牌量回落50%的情况出现。

“3月份的天量成交显然对后续几个月的潜在需求有较大程度的透支，同时后续政策执行层面的深化也或间接导致后续2-4个月楼市逐步走低，面临一个相对冷清的阶段。另外在大量成交后，二手房市场供求之间的有序流通也需要时间调整。” 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔对记者表示。

高胜全预测，由于前期成交高峰的透支作用，后市二手房成交出现大幅下滑在情理之中，但出现类似2011年四季度月成交不足万套的“绝对零度”可能性不大，预计月成交依然可保持在1万-1.5万套之间，基本可以达到全市中介的温饱线。

宋会雍预测，后3-6个月市场成交量会降至5000-6000套/月，中介销售额缩至正常月份的三分之一。

　中高端市场回暖势头明显

受宏观调控影响最大的中高端市场，3月一反常态，顶级豪宅纷纷重现成交，供不应求态势凸显。

汤臣一品时隔9个月再成交

根据德佑地产监控的数据显示，2013年3月，全市中高端商品住宅（单价3万以上）成交面积为35.7万平方米，环比上涨130.3%，比去年同期上涨138%。全市中高端商品住宅成交均价为42175元/平方米，环比下跌2.52%，同比下跌11.12%。

德佑地产代理项目部总监孙扣华表示，3月全市中高端商品住宅市场成交量大幅上升，调控新政的出台，市场并未出现快速转冷，反而促使购房者加快买房步伐，导致中高端住宅成交面积创出历史新高，这也反映出目前中高端住宅市场明显的回暖势头。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出，虽然高端住宅成交量有所回暖，但中高端市场却呈现出量涨价跌的态势，这和市场上成交结构直接相关，目前仍是刚需产品的天下，因此中高端产品的价格震荡也在情理之中。上海细则出台后，由于二手市场逐渐趋于平稳，而一手房市场随着销售旺季的来临，前景依然良好，中高端住宅市场成交有望维持高位震荡行情。

值得一提的是，新政推出后更是不乏一些顶级豪宅成交，克而瑞上海机构提供的数据显示，3月顶级豪宅成交火热，汤臣一品在时隔9个月之后再现成交，两套房源的均价都超过15万元/平方米。滨江凯旋门也以接近12万元/平方米的成交均价成交2套房源。凯德·茂名公馆以超过10万元/平方米的均价成交4套房源。另外，沪上知名的豪宅项目远中风华园、绿城·黄浦湾、上海滩花园、佘山月湖山庄等顶级豪宅项目也均现成交。

别墅成交现“小高峰”

上海搜房数据监控中心提供的数据显示，最新统计的4月新开盘住宅项目增加11个，其中超过五成为中高端项目。而原本预计在4月推盘的六大别墅项目也将如期入市。中高端项目在市场窗口期迎来小幅供应放量。

3月上半月（3月1日至3月15日）在上海仅有46套别墅新增供应下，成交量却高达370套，是去年同期的2.55倍。上海搜房数据监控中心分析师姜亚岚认为，在目前并无太多新政策细则出台的“窗口期”，改善型置业者担心或有更加严厉的限贷政策出台，因此加速入市，别墅市场较为明显的成交增长也使开发商看好“银四”市场，积极推盘跑量，迎合购房者，以期在传统房地产市场旺季放量成交。