买卖二手房防纠纷 先约定如何交税费

一年一度的“3·15国际消费者权益日”刚过，深圳楼市便传出按差额20%征收二手房个税政策将落地的消息，有关二手房交易的纠纷案例也不断出现。

深圳二手房律师团表示，包括税费、套贷、学位、赎楼等环节容易出现交易纠纷，买家应尽量了解并作出预防措施。

广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师张茂荣表示，任何规避楼市政策的行为都存在巨大风险，有条件的购房者可在签订相关购房合同时向律师咨询。

税费谁交、怎么交提前约定

日前，国家宏观调控释放出售二手房将按差额20%征收个人所得税的信号，对于这一新增的高额税费，律师表示，税费承担部分经常产生二手房交易的纠纷。在二手房买卖合同中，一般没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按核定计算（个人所得税为核定价的1%或1.5%），以往出现房价上涨后，便出现业主要求买方按差值20%的方式，承担由此增加的少则十余万元多则数十万甚至上百万元的税费，以此达到胁迫买方放弃购买的案例。

“这种案例在新‘国五条’出台后集中爆发。”张茂荣建议，购房者务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。

对于一些符合免税条件（如5年以上家庭唯一住房）的房屋，房价上涨后，有业主拒不配合买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而退，以达到毁约目的。对此，张茂荣表示，购房者可在合同中明确约定，业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。

规避限购、限贷方式有风险

对于“阴阳合同”、“借名购房”、“裁决过户”等规避限购、限贷措施的交易方式，律师表示，均存在巨大的风险。

所谓“套贷”就是买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行以求获得审批贷款更多的行为。此前出现过当房价上涨时，业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。

张茂荣建议，即便业主配合也不要为了多贷款而向银行递交“阴阳合同”，深圳二手房律师团已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。

此外，当买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以过户到其指定人名下，这即为“借名购房”。这种行为的风险是，如届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷等。

张茂荣认为，对于买方而言，购房前要确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署《产权确认书》；对于业主来说，不以自己名义购买的买方或不符合购房条件，或不符合贷款条件，或炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，建议同等条件下选择优质买方；对于被借名者来说，存在另行购房资格及贷款受限、实际业主逾期还款自身信用受到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借名。