广深第二套房或提高首付比例

执行限购令以来，深圳的购房者以刚需群体为主。

南方日报记者 鲁力 摄

当市场还在解读、消化上周刚刚出炉的“国五条”，其细则已跟进出台。昨日傍晚，中国政府网发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》除要求各直辖市、计划单列市和省会城市新建商品住房价格控制目标在一季度向社会公布外，限购、二套房贷及二手房交易个人所得税等方面均有新的变化。业内人士分析，预计新政策会对楼市起到降温作用，成交量将有所下降，短期内市场将处于观望、消化政策的状态。

值得注意的是，《通知》中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”的内容，将对楼市炒家产生较大影响，并给二手房市场带来压力。

抑

制投资性购房限购覆盖城市全部行政区

以广州为例，如果从严理解“限购区域覆盖城市全部行政区域”，那么可能增城、从化也要纳入限购，届时部分投资客将遭到“冻结”，上述两地的成交量有可能出现较大幅度的下滑

在抑制投机投资性购房、严格执行限购方面，《通知》明确提出：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。

业内人士表示，“国五条”中最引人注意的是提出了“限购扩容”，而《通知》对此划定了更明确的规范，也给地方政府留下自我调节的可能性。

“从政策条文来看，给了各城市从严调控的空间，并不是‘一刀切’。”中原地产项目部总经理黄韬分析说，以广州为例，如果从严理解“限购区域覆盖城市全部行政区域”，那么可能增城、从化也要纳入限购，届时部分投资客将遭到“冻结”，上述两地的成交量有可能出现较大幅度的下滑。

据了解，在广州十区限购的情况下，“限价不限购”的增城成为广州楼市的宠儿，成交量一路攀升，高居全市之首，部分投资客东进增城购房。

不过，“国五条”明确“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施”，《通知》中并未进一步细化。业内人士指出，究竟怎样算“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大”没有明确标准，这给地方预留了一定空间。

同时，“国五条”要求的各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）须制定新建商品住房价格控制目标也有了明确的时间要求，《通知》要求各地须在一季度向社会公布。

据了解，2011年“国八条”也曾要求过各城市出台年度房价控制目标。但从新出台的“国五条”及《通知》来看，此次并没有像2011年那样明确以“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”为制定控制目标的参考，而从范围来看，直辖市、计划单列市和省会城市的范围划定也比上一次小。

征

税政策变化

10年内楼龄房子受影响大

在广州，过去5到10年，房子价格翻倍的情况十分普遍。在二手房交易中，普遍的情况是卖家将所要承担的税费转嫁给买方，这也意味着接下来购房成本可能会大幅增加

业内人士分析，《通知》中威力最大的政策之一是“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

据了解，此前执行的个人所得税政策分为几类情况：普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得（卖出价格-买入价格，下同）的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。

对比可以发现，新旧政策的“或”字之差将给二手楼市带来巨大改变。业内人士指出，此前卖房的业主可以在两种计征办法中选择较为便宜的一种，“以普通住房为例，通常来看，一般成交价的1%会比转让所得的20%少，因此执行中往往会选择1%”，“新政策规定凡是能够核查到房屋原值都应按转让所得的20%计征，很多房子的征税额都会大幅上升”。

假设一套80平方米的房子，5年前购入的价格大约为80万元，经过5年的价格上涨，目前售出的价格大约在160万元。如果按照原办法，业主可选择成交价160万元的1%即1.6万元缴纳个人所得税；但按照新政，业主则需缴纳（160万元-80万元）×20%即16万元个人所得税，比原办法多出了14.4万元。

“像在广州，过去5到10年，房子价格翻倍的情况十分普遍，因此新政可能会对二手市场造成较大的影响。”知名地产专家胡广东表示，“在二手房交易中，普遍的情况是卖家将所要承担的税费转嫁给买方，这也意味着接下来购房成本可能会大幅增加。”因此，预计新政实行后，二手市场的放盘量和成交量都会降低。

有业内人士分析，能否提供完整资料成为确定计征方法关键。据了解，近年交易的房子大多可以查到原值，这部分房子以电梯楼最多，特点是单价相对较高、近年涨幅也较高；而早年的房子特别是房改房等，可能存在房屋信息缺失的现象。可以预见的是，楼龄较老、近年没有成交的房子受到影响的可能性较小；而近年有过成交、特别是电梯楼等将受到很大影响。

上述业内人士分析，楼龄在10年以内的房子通常是炒家比较青睐的，因此该政策能够较为精准地打击到炒房赚差价。

收

紧二套房政策

房价上涨快城市信贷从严

假设某地二套房贷利率由1.1倍变1.3倍，按照贷款100万元并选择20年还款计算，月供将从目前的7879元上涨至8890元，月供负担多出1000多元

此前社会上关于二套房贷首付和利率要进一步提高的传言此次变为现实。《通知》要求，银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

按照此前的房贷政策要求，购买首套房贷款首付不得少于三成，利率不得低于基准利率的0.7倍；第二套房贷首付则不得低于六成，利率不得低于基准利率的1.1倍。很显然，若再提高二套房贷首付和利率，不排除部分城市出现此前传言中的二套房贷首付七成、利率上浮20%至30%的情况。

虽然《通知》中并未指出哪些城市是“房价上涨过快的城市”，但昨日中国指数研究院发布的《2013年2月中国房地产指数系统百城价格指数》研究报告显示，今年2月份新建住宅平均价格涨幅最高的两个城市为深圳和广州，涨幅分别为2.55%、2.36%。银行业人士分析认为，广深二套房贷首付利率加码概率非常大。

去年下半年以来，随着房地产市场回暖，个人房贷也火热起来。央行数据显示，2012年个人购房贷款、地产开发贷款增速较快，个人购房贷款全年增加9610亿元，同比多增23亿元。不过，近期已经有不少银行纷纷收紧了房贷发放，有几家股份制银行甚至已基本暂停办理房贷。有银行员工直言“首套房贷款都已经基本不做了，更何况二套房贷。”此外，广州市场上首套房贷优惠也大幅缩水，除了工行，其他国有银行大部分最低只有9折。由于各家银行纷纷进行业务调整，二套房贷政策对银行影响总体偏正面。

但是，新政策对要购买第二套房的购房人打击不小。假设某城市二套房贷利率由1.1倍变1.3倍，按照贷款100万元并选择20年还款计算，月供将从目前的7879元上涨至8890元，月供负担多出1000多元。此外，若要首付七成，二套房信贷杠杆效应就基本不存在了。这样一来，改善型需求也将受到影响，对二套房市场购买需求形成很大的打压。

单一豪宅楼盘受影响

增值多二手房压力大

市场分析

《通知》一出，就在业内引起了广泛反响。不少知名地产界人士纷纷在微博上转发评论，南方日报记者也第一时间采访了部分业内人士。

《通知》要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域。因此，一直以“限价”取代限购的增城从化或被重新纳入限购范围。从化得田地产总经理袁志敏表示影响并不大，“目前从化的市区市场仍然是供不应求，这个政策对于从化整体楼市影响并不大，但对非刚性盘影响会较大。”他认为，目前从化市区内“一地难求”，政府的土地推出量过少，过去几年新房成交很多都压在广州投资客购买为主的温泉北线、太平南线，《通知》会产生一定的抑制消费影响。

满堂红研究部主任肖文晓认为，《通知》对二手房影响比较大的是征收个人所得税要按照新办法征收，并提出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。肖文晓认为，“20%的所得税对于很多人来说都是相当大的一笔费用，特别是一些增值比较多的房子。这个税无论是买家还是卖家来承担，大家都很难接受，因此会对二手房产生比较大的影响。”

“《通知》看上去相对温和。”雅居乐集团相关负责人认为。《通知》中，提到对中小套型达到项目开发建设总套数70％以上的项目，银行要优先支持其贷款要求。“这与过去的政策类似。”

上述负责人分析称，《通知》的主要不同是通过银行作引导来改变开发商的建设模式。“银行贷款现在仍是主流的融资渠道，这对开发商经营上会有一定的影响。”但他认为，由于近两年来刚需产品比较好卖，大的开发商已经开始了综合开发，“这个政策对他们的影响是有限的，只是对一些单一开发豪宅项目的开发商会有一定的影响”。

2月十大城市房价

深圳广州涨幅最大

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南方日报讯 （驻京记者/刘晓静）中国指数研究院昨日发布百城价格指数显示，2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月以来连续第9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17个百分点。此外，十大城市中，深圳广州涨幅超2%，居前两位。

在100个统计城市中，住宅价格环比1月上涨的有74个城市，下跌的有26个城市。同比方面，百城住宅价格同比去年上涨2.48%，连续第3个月上涨且涨幅扩大1.28个百分点。其中，有58个城市住宅价格同比上涨，比上月增加8个。

与此同时，2月份，包括北上广深等在内的十大城市住宅均价为16596元/平方米，环比上月上涨1.09%。具体来看，深圳、广州涨幅均超过2%，成都、上海、天津涨幅在1%-1.5%（含1.5%）之间，北京、武汉、南京涨幅在0.5%-1%之间，重庆（主城区）、杭州涨幅较小，分别为0.08%、0.04%。

报告分析称，去年底以来住建部政策明确支持合理的改善性需求，新增贷款增长显著，使得企业市场预期乐观，市场量价稳中有涨。

“不过在政策面有收紧趋势、供求出现季节性低点等多重因素的影响下，本月百城均价虽延续去年以来连续9个月上涨的态势，但部分城市房价快速上涨势头初步被抑制，百城平均环比涨幅再次回到1%以下。”报告指出。

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