贵阳超级大盘被指透支刚需 楼市难掩过剩之虞

去年，因为一则“购房入户”的“救市”政策，“十一”黄金周刚过，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”“贵阳楼市即将崩盘”的消息不绝于耳，贵阳楼市一度成为二三线城市楼市泡沫的“样本”。

新近出炉的数据显示，去年贵阳楼市的成绩相当喜人，在销量方面甚至实现翻番。不过，在2012年贵阳楼市已经消化了大量刚需的情况下，未来市场销售前景未必为外界所看好。《第一财经日报》记者采访的贵阳地产界人士认为，不同于鄂尔多斯和海南，贵阳楼市的发展虽不存在所谓的“崩盘”可能，但在大量潜在库存之下，仍有过剩之虞。

均价回到两年前

贵阳房地产官方网站筑房网商品房成交数据统计显示，2012年贵阳商品房住宅共成交100295套，成交面积为996.1万平方米，与2011年相比，分别上涨了112%和93%。

这其中，仅花果园项目便签约商品住宅54843套，占到了整个楼市销售量的55%，花果园开发商宏立城集团仅凭一个项目就实现销售245亿元，位列全国第18位，其销售面积更是超过了华润、世茂、龙湖、富力、绿城等巨头，位列全国第八。

贵阳成交量的翻番主要得益于低价吸引刚需策略的奏效。2012年，贵阳商品房销售均价为4577元/平方米，较2011年的5154元/平方米下降11.2%，与2010年的4579元/平方米相比基本持平。2011年成交住宅单套平均面积超过110平方米，但2012年单套平均面积却减少到了87平方米。

“主要还是像花果园、未来方舟这样的超级大盘以4000多元的均价入市，对刚需有着很强的吸引力。”熟悉当地楼市的贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授告诉《第一财经日报》，像超级大盘花果园基本上把全省的刚需都吸引过来了。

在贵阳当地，花果园和未来方舟被看作贵阳楼市的“花舟二人转”。两盘成交量加起来，在市场中处于绝对主导地位。未来方舟开发商中天城投相关人士说，2012年，两大楼盘以价换量刺激了刚需，甚至提前调动了1到2年的刚性需求。

超级大盘的涌现在很大程度上也扮演了“价格屠夫”的角色。“这两个大盘实在太火爆了，他们直接把整个贵阳的楼价压下来了。”胡晓登说，低价让一些中小开发商不得不退出这个市场，“我的一些房地产界的朋友现在都不敢入市拿地，他们认为只有等这两个超级大盘做完了才能再进入市场。”

过剩之虞

不过，红火的销售业绩之下，仍隐藏着不少隐忧。“市场需求的增长不可能是无限制的，在2012年消化了大量刚需之后，2013年、2014年销售增速势头肯定会减缓。”胡晓登说。

2012年年中，当地地产中介正行合智的一份统计报告称，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，去化约需4年。这一数据曾引起外界广泛争议，尽管后来证实该数据是未来数年的潜在库存，但如此大的潜在库存，在未来销售势头减缓的情况下仍可能出现过剩之虞。