1月以来上海楼市成交量创5年新高 刚需房源为主

1月以来上海楼市成交热度，并未伴生成交均价的上涨。

中介数据显示，上周上海楼市20677元/平方米的成交均价，是去年5月以来的次低(周成交均价)。

沪上楼市成交量惯性冲高的动能仍在。

1月14日，金丰易居&佑威联合研究中心发布的监控数据称，上周(1月7日-1月13日)上海市商品住宅成交面积为26.42万平方米，环比(较前周)上涨17.33%；新增供应面积为15.90万平方米，环比增450.17%；成交均价为20677元/平方米，环比下跌3.31%。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，受去年年末的成交惯性及滞后效应影响，当前的楼市成交量仍在延续向上势头。但随着时间的推移，这一动能将逐渐弱化。1月下半月，上海楼市成交量或呈现逐步回落的递减行情。

1月楼市成交量冲高

“1月份本是楼市成交传统淡季，但今年1月至今的成交量算是很好。”嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜说，自去年9月以来，上海楼市成交逐步回暖，1月以来成交势头的延续，说明购房者对房价下跌的预期在扭转。

据德佑地产市场研究部统计，2013年1月1日-13日，上海市商品住宅成交面积为43.19万平方米，是2012年同期成交量的3倍多。而且，2013年前13天，上海市商品住宅的成交面积已达到近5年以来的新高。相比2012年12月前13天39.11万平方米的成交量，增加了10%。

德佑地产据此预计，1月上海楼市成交量极有可能超越2012年12月，达到2011年深入调控以来的最高点。

也有市场人士对此持保留意见。

“由于临近春节，无论是从开发商的推盘意愿，还是从购房者的入市动力来看，1月下半月楼市进一步趋冷的概率都更大。”沪上某市场人士认为，今年1月楼市的成交量虽然会维持相对高位，但很难超越去年12月。

据佑威此前发布的统计数据，2012年12月，上海商品住宅成交面积为120.87万平方米，环比上涨23.15%，同比(较上年同期)上涨109.21%。这一成交量创下自2011年1月以来的近两年“月度成交量”新高。

“好卖的还是刚需房源”

值得一提的是，1月以来上海楼市成交热度，并未伴生成交均价的上涨。

佑威机构执行董事黄志坚介绍，上周上海楼市20677元/平方米的成交均价，是去年5月以来的次低(周成交均价)，表明刚需房源的成交权重很大。

据佑威统计，上周上海楼市的成交结构中，单价在2.5万元以下的商品住宅成交面积为20.71万平方米，环比上涨了27.93%；单价在2.5万-4万元的商品住宅成交面积为4.41万平方米，环比下跌了11.40%；单价4万元以上的商品住宅成交面积为1.30万平方米，环比下跌了4.04%。

“低价房源成交量涨幅高于平均涨幅，而中高端房源成交量未涨反跌，是上周上海楼市成交均价下跌并维持在低位的主因。”黄志坚说。

德佑地产研究主任陆骑麟还提到，2013年前13天，外围区域的中低价位楼盘热销。

佑威统计的上周成交面积排行前十的楼盘中，有6个楼盘的成交单价未超过2万元；排名榜首的楼盘成交均价甚至不足1万元/平方米。

谷文胜的感受也是，“目前较为好卖的，还是刚需和改善性项目”。

“企业为了回笼资金，还是会注重这些项目的推盘，因此会拉低成交价格。”谷文胜认为，随着市场的回暖，优惠收缩将是必然的，2013年的房价应该会呈现稳中有小幅上升的态势。

黄志坚则强调，在限购背景下，上海楼市的商品公寓总体依然是供大于求，而大户型产品和联排别墅、独栋别墅一样，甚至有较严重的供过于求，价格有明显的下行压力。黄志坚认为，刚需产品买家对价格很敏感，一旦出现“暴涨”，就可能观望，从而造成成交量的“暴跌”。

部分房企仍在抓紧出货

黄志坚还提及，短期刚需产品的供不应求，并不表示长线意义上的供不应求。

他的观点是，在持续调控背景下，后续新增供应量中，中小户型房源比例必然会上升，且随着经济适用房的大量上市，长远看甚至可能造成中小户型刚需产品的过剩。

值得一提的是，上周上海楼市的新增供应量也有所反弹。

据佑威统计，上周上海市商品住宅新增供应面积为15.90万平方米，环比上涨450.17%。