中国房价收入比“脱轨”源自“四过高三失衡”

一是世界银行评价标准。国际上一般用房价收入比来衡量。房价收入比是指家庭年平均总收入与一套住房平均总价格之比。世界银行认为，房价收入比在3至6倍为合理区间。根据联合国对1998年世界96个国家的统计，房价收入比在0.8—30之间，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3—6倍区间，发展中国家普遍在5—8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入分配严重不公的国家。

二是总理两项评价标准。温家宝总理在2012年“两会”的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。后来，温家宝总理在答记者问时，就什么是合理房价提出了看法：房价要与民居收入水平相适应，房价要与开发商合理成本和利润相匹配。总理的回答在社会上引起极大反响，不少机构纷纷以此计算全国和各地房价收入比，对各地合理房价与实际房价进行比较。

三是社会四项评价标准。沿着温家宝总理的思路，一些研究专家进一步提出四项评价标准，即：政府合理地价，政府合理税费，开发商合理成本与利润，与普通居民实际收入相适应。

中国的实际住房主要有四类：一是公开出售的商品房，二是公开的经济适用房，三是国有单位不公开的经济适用房和无偿分配住房，四是小产权房。四类住房价格相差很大，按价格高低排序，最高为商品房，其次为小产权房，第三为公开的经济适用房，最低的为不公开的国有单位经济适用房。后三类住房总量可能接近甚至超过商品住房。公开统计价格的只有商品房和公开的经济适用房。目前公布的全国各地房价，并不是全部住房价格，只是商品房价格。

据统计局公布的社会公开商品住宅房价数据显示，2000年，全国商品房销售价格为2111元/平方米，2010年为5032元/平方米，十年增长了1.38倍，年均增长9%。2011年，全国商品住宅平均价格为5011元/平方米，2012年1月至11月为5498元/平方米，比2011年上涨近10%。

城镇房价的统计数据高于实际情况

居民收入的公开数据高于真实数据

我国城镇居民收入有两公开统计数据。一是城镇居民家庭收入水平数据（称之为“收入数据1”）；二是私营企业员工工资收入统计数据。个体户和其他人员没有统计数据，但可参照私营企业工资水平进行分析。笔者以“收入数据1”和后两类人员工资收入的加权平均工资收入作为城镇居民真实收入水平（称之为“收入数据2”）的基本参照。

收入数据1：据国家统计局数据，2011年全国城镇居民人均收入为23979元/年，人均可支配收入为21810元/年；家庭（城镇户均人口为2.89人）年收入为6.9万元/年，可支配收入为6.3元/年。

收入数据2：2011年，我国有工资统计的城镇单位职工（占城镇就业的约38%）和私营企业员工（占城镇就业的19.24%，其工资相当于城镇单位就业人员的58%），无工资统计的个体户（占城镇就业的14.6%）和其它企业单位（绝大多数为民营单位，占城镇就业的近28%）。总体看，第一类人员大约占40%，第二、三两类大约占60%，第三类人员收入按与第二类基本相同计算。将三类人员加权平均计算，家庭年均收入为4.7万元/年，可支配收入为4.23万元/年。

在我国城镇部分居民中存在大量的灰色和隐形收入。据有关专家研究，其总量可能相当于城镇居民工资收入总量的80%以上，但它基本上只涉及占城镇居民15%左右的高收入人群。

中国城镇房价收入比远超国际合理水平

房价收入比计算方法是：房价收入比=每户住房总价 每户家庭年总收入。从合理性考虑，应以家庭可支配收入作为依据。