新城控股短期债较高 但对提升毛利有信心

　　“对我们销售毛利率的提升还是有信心，我们觉得应该会回到相对合理的水平。”在新城控股2012年业绩会上，财务总监陈忠明如是说。

　　据新城控股披露2012年业绩数据，2012年全年实现收入175亿元，同比增长62.7%，实现39.29亿的毛利总额，同比增长30%。公司毛利率为22.4%，净利润总额为9.3亿元，核心净利润的增长达到了19.5%，实现了9.1亿元，同比增加1.4亿元。

　　其中，2012年毛利率有所下降，只有22.4%，比2011年下降了5.7%。

　　陆忠明解释，主要是2011年下半年整个房地产市场经历了价格下调的压力，2012年实现的结转收入贡献的项目有很大一部分是在2011年下半年实现销售的项目。该部分销售受价格下调因素的影响，在2012年得到了体现。

　　“不过我们有信心在2013、2014年将毛利率提升回来。”陆忠明称。另外，新城控股目前的债务以短期债务为主，有53.2%的短期债务，两年以上的债务只占到了18.8%。

　　此前1月24日，新城控股及子公司担保人就发行本金总额为2亿美元的优先票据与初始买方签订购买协议，票据将于2018年1月31日到期。

　　陆忠明表示，该项发债对公司整个债务的期限结构有明显的促进作用，明显的改善了公司的债务结构。

　　执行董事黄茂莉先生介绍称，过去几年公司在产品结构上进行了一些调整，2012年以前针对置业人群的起航系列占合同销售的比例超过30%。2012年下半年以来整个市场的情况有所改善，策略性的增加了起航系列和圆梦系列的销售比率，预期有助于后续毛利率的水平回复。

　　“2013年的销售目标是达到200亿的合同销售金额，跟2012年相比有25%的增长。”黄茂莉表示，该目标是基于公司有充裕的货量，而且也是对全年销售计划的安排。

　　黄茂莉称，2013年公司有40个项目可以贡献合同销售额，其中有10个项目是新的，一期在今年开工，还有8个全新的项目是在2013年全新开工。这18个项目的开工面积达到280万平方米，其中有137万平方米已经在一季度开工。

　　以下为新城控股2012业绩会现场提问整理实录

　　现场提问：到目前为止公司已经入帐的销售有？如何看待今年的毛利率？今年买地的资本开支是多少？从长远来看，公司想把负债率维持在什么水平？

　　陆忠明：

　　刚才提到了公司2013年的销售目标是200亿。公司在一、二月份销售面积是22万平方米，实现18.11亿的销售总额。这个销售总额还是受到二月份春节的影响。三月份销售情况，到目前来看还是符合公司之前的销售计划，还剩几天时间我们会进行披露。

　　2013年的毛利率，从目前的情况来看，主要是基于2012年上半年销售的反应，当然还有大部分还是要基于2013年后续的销售情况。从单个项目销售价格表现来看，我们从2012年3月份开始个别项目有了提价的措施，个别项目在全年已经有了三到四次的提价。从提价幅度来看，对我们销售毛利率的提升还是有信心，我们觉得应该会回到相对合理的水平。

　　上市以后，我们的负债率得到了明显下降，公司整体上市资金还是非常有限。公司对今年有一个土地储备计划，首先是要确保现有区域土地去化之后的补充。在公司业绩指标完成得相对合理的时候，我们会考虑区域外拓展。目前来说，公司募集资金和发债资金主要用于新土地的获取，这块的资金大概有28亿。我们在境外融到的资金，可以考虑拿新的土地。

　　当然，我们在发债的时候也考虑到对旧债的偿还，我们最终还是会通过买地进行新老债务的衔接。

　　现场提问：公司对于达到今年的销售目标有没有信心，国五条出来以后对销售有没有影响？

　　王振华：

　　关于今年200亿的销售目标，我们在按照我们的计划实施。3月份的销售情况也会在我们的计划范围内，所以我们对200亿的销售目标还是很有信心。

　　关于宏观调控，房地产行业从2003年到现在有十年的调控，最近又发了国五条。国五条的主要内容和原来调控内容没有什么区别，大家最关注的一条是二手房交易要增加20%的所得税。

　　我认为这是针对二手房的一种遏制，也就是说对投资的遏制。国五条总体来说是投资和投机方面的调控，它对我们首次置业，首次改善需求还是鼓励的。政府认为老百姓的住房问题需要解决，所以我认为国五条出来以后，不会再有大的调控政策出来。

　　我们再看2012年的情况，2012年虽然没有政策出台，但是房价还是比较平稳，没有什么飚升的场面。所以，我认为只要2013没有快速增长的情况，应该房地产宏观调控不可能出台更严厉的措施。

　　现场提问：公司预计今明两年毛利率会回升多少个百分点？目前公司短期负债还是比较高，有没有考虑今年把负债比率进行优化？预计到今年年底短期负债的比率大概会下降到多少？

　　陆忠明：

　　通过负债可以看到公司未来毛利的趋势。我们过往的负债结构里面有40%是信托，信托的平均成本在13%以上，这对公司整体的业绩影响还是比较大的。这一块的利息通过资本化之后会影响到2011年和2012年的交付迟慢。2012年我们对高利率信托的压缩了20多亿，置换了一些低成本的贷款。

　　通过这样的举措，使我们的资金成本有降低的趋势。我们的负债总额得到了控制，全年总负债也下降了。从未来来看，公司不太会采用信托这种相对成本较高的融资方式。

　　公司通过产品定位的提升，布局的进一步调整和优化，过往几年的毛利水平是公司运营良好的反应结果。2012年主要是受2011年的影响，所以毛利率下降，但是我相信这个下降会在2013年、2014年逐步消化。

　　短期负债和长期负债的关系，刚才我们在年报中讲了。目前公司采用的主要融资方式还是项目贷款，我们的项目周期基于快速开发的需要，一般在两年以内。体现在财务报表上，虽然我们贷款申请期限有两年，但实际上在项目交付时就需要偿还。所以，按照这样的分类，我们短期债务占比还是比较高。

　　今年1月份我们通过发债明显改善了债务结构，我们后续也有一些持有性物业贷款得到审批，有7.5亿的贷款，也是五年期以上的，这在未来四、五月份会放款，将对公司整体的债务结构进一步优化。

　　现场提问：毛利率会回升，是基于什么原因？

　　王振华：

　　提高毛利率有几个办法：第一，我们从去年下半年开始就感觉到毛利率比较低，所以从去年下半年每个季度都必须要上调销售价格，去年是上调了5%，今年再提高5%，用这两个5%来提高毛利率。

　　第二，我们的信托成本原来高的在13%到14%之间，现在成本基本上都在10%以下。假如40亿的贷款，原来是14%的成本，现在10%就可以贷到64亿的贷款额度，可以增加24亿的贷款额度，这对毛利率有所提升。

　　黄茂莉：

　　我们的产品结构过去几年也有一些变化，我们2011年的时候合同销售里面起航系列占了30%多，2012年我们起航系列占比下降到了13%。相对而言，乐居系列和圆梦系列产品毛利率比起航系列要高，随着我们产品结构的变化，我们认为对毛利率也有所帮助。

　　现场提问：集团有没有一个目标，毛利率达到多少算是合理？今年若用28亿买地，估计净负债率会在什么水平？

　　陆忠明：

　　我们2012年的毛利率在行业内相对比较低，但是刚才提到了我们产品结构的影响，以及债务成本的影响，这些都是造成毛利率下降的主要因素。从区域的角度来讲，我们在2013年短期内实现的结转收入贡献还是来自于现有的区域，并没有新的区域增加。

　　如果要说一个具体的指标我觉得不太合适，但是我们还是想回到之前毛利率的水平。公司对于项目本身的追求有一个基本的保证要求，刚才提到公司28亿的海外融资是希望拿新的土地，当然公司新的土地储备资金安排可能还不止这个数字，因为这块只是基于海外融资。

　　公司在拿地环节本身相对比较稳健，对一个项目我们还是希望实现比较高的毛利率，这样我们才会去投标参与。从土地投标环节我们就已经在考虑毛利率的管理，这个项目一旦落成以后，我们通过后续的开发，融资和内部的管控进一步降低我们的成本投入，实现高的价格，最后实现毛利率指标。

　　当然，我们希望这个毛利率至少回到同行业的平均水平，这也是我们管理层未来2013年、2014年的整体目标。

　　我们的负债率虽然下降到了57.1%，当然这可能是短期的表现，目前来讲公司海外债一旦启动，对我们净负债率的影响还是比较大的。同样的道理，我们希望公司的负债率相对来说达到行业内的同等水平，达到投资者认同的水平，我们也会和股票投资者，债券投资者进行充分的沟通，把我们的负债率能够控制在一个相对合理的水平。