盘活资金解压 云南城投借道信托投资

　　一方面70亿元的资金套牢在土地一级开发项目上且回报遥遥无期，另一方面，市场涉及到房地产项目融资闸门已关紧，因此，借道信托投资能否顺利获取收益，俨然已成云南城投(600239,股吧)2013年关键的一步棋。

　　继其1月底，以“股权+债权”的全新运营模式，介入云南省外的三个项目后，云南城投于3月20日再次宣布，将以行增资扩股及收购股权的方式介入西安（楼盘）与云南两个房地产项目。

　　借道信托投资获利

　　根据公告得知，此次云南城投介入的两项目分别为，由云南温泉山谷集团运作的旅游度假项目及由西安云城置业有限公司运作的西安高新区科技三路项目。

　　其中，介入温泉山谷旅游项目的方式为股权收购，即以3.9亿元的价格收购云南温泉山谷集团60%的股权，另于收购完成后，双方股东在温泉山谷集团需要时，还将按照所持股比以股东借款的方式对温泉山谷集团所运作的项目进行投资，股东借款的资金占用费年化利率为15%。

　　资料显示，温泉山谷集团运作项目位于云南安宁市北部温泉镇，项目分隔为南北两区，规划总用地为14800亩，项目整体定位包括运动休闲、温泉疗养、旅游度假、国际商务。

　　而对于西安高新区科技三路项目，云南城投则是选择以增资扩股的方式介入，并根据西安云城的经营管理需要，向西安云城提供股东贷款人民币13880万元，利息按照每年15%收取。该项目位于西安市高新技术产业开发区科技三路以北，土地面积14530.9平方米，折合21.796亩。

　　虽然此次介入该两项目的时间段非常相近，但这或也符合云南城投今年一贯连续作业的作风。此前，1月29日晚间，云南城投发布系列公告，称公司及下属安盛创享企业拟参股或设立多个一级开发和二级开发项目公司，分别在重庆（楼盘）、兰州（楼盘）及辽宁海城市运营三个地产项目，项目总投资高达120亿元。

　　不难看出，此次介入两项目具体运作的企业与以往介入房地产项目的介入方为同一下属企业，均为安盛创享合伙企业。

　　据了解，安盛创享合伙企业为云南城投通过参与中航信托·天启330号云南城投旅游产业投资集合资金信托计划后，通过天启330号信托资金与安盛创享公司、云南省水务产业投资有限公司共同出资设立的云南安盛创享旅游产业投资合伙企业，出资总额为31.2亿元。

　　其中，天启330号作为有限合伙人，是由中航信托设立的集合资金信托计划，初始资金规模为30亿元；其中，优先委托人方正东亚信托有限责任公司认缴20亿元，云南城投作为劣后委托人认缴10亿元。

　　天启330号预计期限为36个月，优先级份额预期信托收益率按11.30%执行，云南城投认购的劣后级份额则不设预期收益率。

　　安盛创享合伙企业的用途，是帮助云南城投今后投资旅游产业项目，主要由有限合伙企业以新设出资、增资等方式直接投资于公司序列或其拟收购的非公开交易的股权等资产。

　　综述上述云南城投今年以安盛创享合伙企业名义介入的多个房地产项目，不难发现，云南城投在被一级开发牵绊后，正寻求一种新的投资方式来谋取发展。

　　作为云南昆明（楼盘）环湖东路项目的最大开发主体，因对该项目投入近70亿元，却在短期内无法回笼，以至云南城投在投资额外项目所需资金的周转上一直处于被动状态。

　　2008年，云南城投与昆明市人民政府签订《环湖东路沿线土地一级开发合同》，约定其从2008年5月30日至2013年5月30日，对环湖东路沿线约4.18万亩的土地进行一级开发。但由于该项目的运作环境发生一定变化，因此该项目迟迟未能实现收益，同时其在项目内沉淀的资金逐年累积增加，截止到2012年末云南城投主要开发的一期4000亩土地，已经累积持续投入约70亿元。

　　虽自2012年，环湖东路项目开始启动，云南城投投入的沉淀资金终于得以开始滚动，但分析指，一级开发企业在土地出让后的收益确认时间、收益比例上都存在变数，如果资金迟迟不到位，则未来压力将凸显，公司的二级开发也会受到限制。

　　对于未来发展资金比较紧张的问题，云南城投相关人士在接受观点地产新媒体采访时并不否认，并透露，今年全新的运营模式，即借道信托融资款项去投资的方式，也是基于未来发展资金紧缺采取的措施之一。

　　针对此次借道信托方式去投资获利的模式，该名人士补充称，另一原因，也是因为目前房地产融资渠道比较窄，而比较新的方式就是借助房地产基金或者房地产信托。

　　众所周知，借道信托融资来获取资金，对于融资后资金投资的回报率要求都非常高，因此被投资项目的收益率是个不得不考虑的问题。

　　对此，上述云南城投相关人士表示，目前云南城投对所投项目资金分两部分投入，其中，相对一部分较少的资金来收购股权，另一部分是以项目借款的形式来投入，而项目借款这一块基本都要比其自身融资成本要高一些，形成利差，来保证收益。

　　关于云南城投投资相关项目是基于什么考虑的问题，该名人士表示，在选择所投项目时，会考虑项目未来的发展情况及收购时的股权价格等。

　　“有些项目是机会型的项目，需要抓住好的时机；而有些项目对方仅需要资金，维持项目的正常运营，因此这些因素都会考虑”。

　　该名人士续指，有些介入的项目不排除今后有退出的可能，但有些项目已进入销售环节，如果市场情况稳定，销售情况较理想，则会继续持有。

　　另外，对于这种借道信托融资去投资其他项目的方式，相关分析人士认为，这一方面不会对公司造成太大财务压力，另一方面又可以得到固定比例的收益分成，所以这种融资模式还是比较受外界认可。

　　但另有分析则认为，借助信托投资的最大的风险就是项目上的风险，如果项目上的收益率低于本身融资的利率的话，信托投资的收益仍然有一定的风险。