存货、负债续升 招商地产大户型产品去化存疑

　　作为2012年房地产市场的降价先锋，招商地产(000024,股吧)在销售取得突破之余，核心财务指标却大受影响。

　　据招商地产最新公布的年报显示，2012年毛利率和净利率都有下降。其中毛利率下降3.6个百分点至48.8%，而净利率则下降4个百分点至13.1%，净利率更是创近三年新低。

　　而就具体价格来看，招商地产2011年的销售均价为1.75万元/平米，2012年的销售均价则为1.47万元/平米，同比下降16%，该幅度可谓不小。

　　对于此种情况，招商地产财务总监黄培坤在3月19日的网上业绩说明会上表示，2012年公司利润率的下降，主要是因为结算的项目中，部分项目受了年初价格调整的影响。

　　存货、负债续升

　　与降价销售并行的是，招商地产在2012年的土地市场也表现得相当积极。

　　据统计，招商地产在2012年通过合作、收购等多种方式在深圳（楼盘）、天津（楼盘）、北京（楼盘）、上海（楼盘）、佛山（楼盘）、青岛（楼盘）等11个城市新增18个项目，获取土地391万平方米，共耗资157亿元，拿地金额占比销售额为43%。

　　2013年伊始，招商地产又新增土地建面84万平米，合计土地款约22亿元，拿地态势依然积极。

　　而对于今年的拿地计划，招商地产高层亦表示，公司今年计划的拿地金额将超200亿元，并将坚持“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的拿地策略。

　　但大规模的拿地，也在一定程度上推高了招商地产的负债率，同时存货也急剧上升。

　　截至2012年末，招商地产的存货已达736.37亿元，同比大幅增长43.15%；负债率也上升3.5个百分点至73.03%，两项指标均为历史新高。

　　此外，截至期末，招商地产一年内到期的非流动负债为73.8亿元，同比增长45.45%，这主要是由于一年内到期的长期借款增加。

　　不过，得益于去年销售额大幅增长73%至363.86亿元，招商地产短期内的财务还算稳健。

　　据招商地产的年报显示，其期末经营活动产生的现金流量净额为50.98亿元，相比2011年增长341.38%；同时其净负债率也仅为19.1%，低于行业平均水平。

　　另外，招商地产期末的手持货币资金约182亿元，而短债合计95亿元，短期偿债压力不大。其2012年全年资金综合成本控制在6%以内，整体的融资优势较为突出。

　　大户型产品去化存疑

　　在外界看来，招商地产2012年之所以能取得较好业绩的原因，一方面是上半年采取了积极的降价策略，另一方面则是在推盘策略上，将市场去化较好的小户型产品率先推出，以此迎合市场需求。

　　但此举却导致了招商地产去年大户型产品的去化困难，申银万国在3月19日的研报中指出，正是大户型产品去化慢，2012年末招商地产的现房存货已大幅增加88.6亿元至112.9亿元。

　　此外，由于招商地产以往的产品主要集中在一线城市，且以中高端的大户型产品居多，因此上述销售策略也导致了今年招商地产的可售货值中，大户型产品占比较大。

　　中金公司在最近的研报中提到，招商地产现有存货约280亿(主要是南京（楼盘）紫金山、上海珑原、佛山依云水岸及深圳曦城等项目)，2013年新推货量主要是深圳伍兹公寓、鲸山九期、锦绣观园、曦城、壹海城，以及北京1872、珑原尾盘，上海虹桥等高价项目，其中140平米以上的大户型产品占比预计超过50%

　　对于今年的产品结构，招商地产董秘刘宁在3月19日的网上业绩说明会也表示，在今年所推的产品户型方面，大户型占比将超过三分之一，公司会采取与小户型不同的销售策略以保障去化速度。

　　刘宁还介绍道，今年招商地产的整体推盘货值将超700亿，其中新推盘的货值约400多亿，每季度推盘比列较均衡，其中1-2季度可售货值约为200亿元。

　　由此看来，招商地产今年销售额和业绩向上的空间，将高度依赖大户型产品的销售。但是大户型产品在目前调控进一步收紧的趋势下，去化无疑会面临难题。

　　另外由于招商地产今年所推项目绝大部分位于深圳市场，而深圳却将于今年5月1日后实现商品房限价政策(深圳市要求项目价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%时必须进行备案)，这对招商地产项目的去化也会造成压力。

　　分析就指出，如果调控政策进一步出台，加之深圳限价政策的影响，会极大制约招商地产今年大户型产品的定价和销售。

　　对此，刘宁亦坦承，深圳自今年5月1日后开始执行的限价政策对招商地产会有一定影响，但公司会根据项目的实际情况调整销售计划，不会一味地减少预售转现房销售。