中原证券房地产行业1至2月份全国运行数据点评

　　报告关键要素:

　　2013年前两个月，行业投资、销售等数据全面出现大幅增长，表明经历近一年的复苏之后，行业有进入新一轮成长小周期的迹象。但是近期频繁出台的政策及未来可能的细化政策压制了房产板块的估值上升空间。维持行业“同步大市”的投资评级。

　　事件:

　　统计局公布了2013年1-2月房地产市场运行数据。统计数据显示，全国房地产市场1-2月实际投资额为6670亿元，同比增长22.8%；施工面积为45.54亿平方米，同比增长15.3%；新开工面积2.3亿平方米，同比增长14.7%；竣工面积1.35亿平方米，同比增长34%；商品房销售面积1.05亿平米，同比增长49.5%，销售额7361亿元，同比增加77.6%。

　　点评:

　　1-2月行业投资增速大幅上升，增速进入上升通道。1-2月全国房地产投资累计为6670亿元，同比增长22.8%，增速较去年全年大幅增加6.6个百分点。房地产行业基本已经开始新一轮扩张周期，投资增速开始进入上行通道。尽管今年面临着更加不确定的政策调控，但是偏乐观的预期和充实的库存资金将会使得全行业投资活动明显增加，加上去年基数较低，全年全国房地产投资同比增速有望落在23-28%区间内。1-2月全国商品房销售异常火爆，销售金额同比大增77%。1-2月份，全国商品房销售面积1.05亿平米，同比大增49.5%，销售金额为7361亿元，同比大增77.6%，这一增速为2010年调控开始以来的新高，接近市场最火爆的2009年的增速水平。尽管今年将会面临着更多的政策调控，但是强劲的刚性需求和鼓励刚性需求的调控政策将会使得今年房地产销售实现温和增长，预计全国商品房销售面积全年增速有望达到8-12%。新开工面积和施工面积增速开始拐点向上。1-2月份，全国商品房施工面积45.54亿平方米，同比增长15.3%；全国商品房新开工面积2.3亿平方米，同比增长14.7%。随着行业投资增速和销售增速的上升，新开工面积和施工面积增速将会继续目前的上升趋势。行业资金来源因楼市销售火爆而激增至近两年新高。1-2月份，房地产行业资金来源18926亿元，同比大幅增长33.7%，增速较去年全年增幅大幅增加21个百分点，为近两年的增速新高。前2个月行业资金来源大增主要源于楼市热销带来的销售回款的大幅增加。一方面，国内贷款增速继续上升，前两个月国内贷款增速上升至26.4%；最主要的方面，销售增加带来的定金及预收款增速达到66.5%，为2010年5月份来的新高，增速较去年1-12月大幅增加了48.3个百分点，其中，个人按揭贷款累计同比增速攀升至58.8%，增速较去年年度增速大增37.5个百分点。随着楼市新一轮成长趋势逐渐明显，楼市销售今年有望实现温和增长，尽管银行贷款增速将会继续保持在较低水平，但是行业资金压力将不会像去年上半年一样成为困扰行业的重大事情。投资策略。房地产板块3月份面临着较大的政策调控风险，板块估值将会以震荡调整为主。

　　(1)近期政府先后出台了新“国五条”和“国六条”，其中，二手房卖卖征收20%个税已经开始对二手房市场形成了巨大的冲击，其将会进一步波及到新房市场，而围绕着“国五条”和“国六条”的进一步细化政策还将会陆续出台，其中可能不乏超预期的严厉政策，比如进一步大幅收紧第二套房的贷款政策，等等。房地产板块历来对政策及政策的传闻反应敏感，政策敏感期的板块估值一般难有大的整体性投资机会。

　　(2)楼市销售数据和上市业绩数据将会成为板块估值难以深度回调的支撑。今年前两个月的销售数据表明行业销售火爆，夯实了上市地产公司的业绩。

　　(3)地产行业年报业绩将成为估值的支撑。3月份，年报将开始进入密集发布期间，房地产行业将总体出现至少30%以上的业绩增长。综上所述，房地产板块估值的基础继续存在，但由于未来一个月内将面临着密集的政策冲击性影响，地产板块出现震荡调整的可能性较大，维持行业“同步大市”的投资评级，建议投资者轻行业指数，精选个股。

　　风险提示。(1)“国五条”、“国六条”后续细化政策陆续出台的政策风险；(2)累计刚性需求前期释放过度导致后期需求不足的市场风险。

　　中原证券：房地产行业1至2月份全国运行数据点评